主题：【原创】一本好书之——房价乱局及潜藏危机：房价与泡沫经济

第21节：房 价 之 谜(3)


　　如果政府机构不能对垄断企业实施监管，那么就是失职、渎职。为了保护社会公平，在许多法制国家中都实施了反垄断法，对某些大企业实施反垄断调查，并且要求那些具有自然垄断地位的通信、交通等行业定期报告其成本，并且设定价格形成规则，随时进行监督。在2003年，美国对微软公司的反垄断调查和罚款就是一个很好的例证。倘若有谁借口维护商业机密而不配合反垄断调查，将是严重的违法行为，轻则遭受重罚，重则导致牢狱之灾。

　　显然，政府要求弄清楚房价成本并不是"越权"。某些人表现出来对政府权限的关心究竟说明了什么？在房价争论中，政府官员和学者是站在广大民众这一边还是站在垄断富豪那一边，这是个大是大非的立场问题。要代表广大人民的利益，就不能惧怕某些房地产老板的无理取闹和要挟。 有的房地产商说，如果政府要求开发商公布各自企业的开发成本是没有依据的。如果要公开，鉴于社会公平的原则，不应该只是房地产业公开，社会各个行业都应该公开。这些房地产商自作聪明，以为以此为要挟就可以浑水摸鱼。

　　回答这个问题之前似乎要先探讨这样一个现象：为什么人们没有要求生产雨伞、打火机的厂家公布成本，也没有要求街头巷尾的小餐馆公布成本，而单单和房地产商过不去？道理非常简单，在其他行业已经基本形成了公平的竞争机制。没有任何雨伞厂和餐馆能够控制市场价格。在对外开放之后，越来越多的行业实现了和国际接轨，打破了许多在历史上曾经存在过的行业内垄断局面。可是，房地产业的情况并不是这样。由于房地产的地域特征，不仅很难和国际市场接轨，甚至在距离不远的房地产市场之间都难以统一房价。房地产市场至今依然保留着相当大的垄断性。如果某些房地产老板实在不愿意公布自己的成本，他们尽可改行去开餐馆（但就是开餐馆也要接受工商管理局和物价局的监管）。如果还想留在房地产业，那么就只能接受房价监管。

　　有的房地产商说，公布房价成本不能直接平抑房价。"此举不过是能让已购房的公众知道开发商从其手中赚了多少钱，让更多未做房地产开发业务的企业羡慕房地产行业的利润有多丰厚，仅此而已"。中原地产华北区域总经理李文杰说："公布开发商的房价成本清单起不到任何作用，也没有必要。政府的本意可能是通过成本估计，约束开发商的开发利润，控制房价，但这种做法肯定无效。" 从理论上讲，搞清楚房价成本并不意味着房价会自动下降。搞清楚房价成本只不过提供了比较准确的信息而已。

　　房价管理是一个系统工程，平抑房价还需要做大量的工作。然而，信息是制定政策的基础，有了比较准确的信息才能减少房地产政策的偏差，才能保证新的政策落到实处。实践将证明，弄清楚房价成本将对平抑房价起到极大的作用。

　　解决这个问题的关键就在于房价中包含了太多的"猫腻"。房地产业，庙不小，池很深，藏污纳垢。搞清楚房价成本也许可以挖出来两类蛀虫：不法奸商和贪官污吏。提高房价成本的透明度之后，可以避免不法商人的逃税、漏税，同时可以整肃政风，揪出一批贪官污吏来，该补税的补税，该受罚的受罚。这对于合法经营的房地产企业来说是件大好事。

　　7.3 政府官员对公布房价成本的分歧 政府官员对于公布房价成本的态度大致上可以分为3类： 第一类，义正词严，坚决支持房价成本信息透明化。国土资源部土地利用司的一位负责人表示，让房价成本信息透明化，可以让公众了解开发商各个环节的真实成本，解决信息不对称的问题。国家发改委价格司非常关注福州市物价局公布商品房社会平均成本的做法。该部门一位负责人认为，物价部门有责任对包括房价在内的商品价格进行监测，房地产信息透明化符合广大群众的利益。持这一类态度的政府官员占主流。 第二类，态度暧昧。尽管他们在茶余饭后也常常议论房价问题，可是要他们认真地发表意见时，一个个噤若寒蝉。"事不关己，高高挂起；明知不对，少说为佳。"他们不仅自己恪守"各人自扫门前雪，休管他人瓦上霜，"还严格约束其下属不得对其他部门的事情说三道四。房价飞涨究竟归谁管呢？北京城里衙门林立，却找不出一个具体主管房价的部门。物价局、建设部、国土资源部、发改委等部门之间互相踢皮球。

　　在实在推托不掉的时候，有些官员借口房价问题异常复杂，消极地等待着上级的决定。北京市国土局办公室副主任靳京对记者声称："公布房价成本，任务艰巨。现在还没有接到上级部门要求北京市国土资源局公布房价成本清单的红头文件，目前北京市国土局也还没有把公布房价成本清单提到议事日程上来。"他表示，"如果有红头文件下发，不管难度有多大，一定要执行。" 他画蛇添足，多说了几句："将来一旦有红头文件下发时，如何做通开发商的思想工作，将会是政府工作中最大的难题。"这段话令人费解。向政府价格监管部门如实报告房价成本原本是房地产商的责任，怎么还要做通"思想工作"，而且还是政府官员面前"最大的难题"？在这位官员的眼睛里，政府和房地产商到底是什么关系？是政府还是房地产商在制定房地产市场规则？到底是法制高于房地产商的利益，还是房地产商的利益高于法制？假若反对垄断、反对非法暴利还要做通垄断者的"思想工作"，还反什么垄断？如果我们的官员能够对一般平民百姓多关心爱护，遇事多做些思想工作就好了，从哪个角度来讲也用不着对那些大房地产商如此退让谦恭。

第22节：房 价 之 谜(4)


　　第三类，（也包括相当数量的学者）对公布房价成本大泼冷水。建设部政策研究中心住宅与房地产业研究处副处长文林峰认为，公布房价成本与利润率并不能达到什么目的。

　　还有的官员认为，公布开发成本和信息透明化根本就是两码事，通过公布房价成本来解决房地产市场供需矛盾的做法是不现实的。 上海社科院房地产业研究中心副主任陈则明说，"如果要求商品房的成本公开，并据此定价，稳定房价，恐怕是"乌托邦"的梦想。" 在公布房价成本这件事上，开发商的抱怨和反对原本是意料中的事。政府官员敷衍塞责，观望徘徊，积极性不高，也可以理解。但是，某些官员和学者公开站出来反对公布房价却令人费解。借用许小年的一段话："在我们不愿意怀疑其动机的情况下，只能怀疑其专业素质。"其实，公布房价成本并不是一个简单的知识或技术问题，矛头所指是隐藏在房价背后的暴利、垄断、逃税和贪污腐败。敢于喊出公布房价成本的口号并且坚持追查下去，首先需要的不仅仅是房地产专业知识，而需要反对贪污腐败、为民请命的勇气。 7.4 公布房价成本的阻力 有些政府官员和研究人员反复强调房价的复杂性。例如，文林峰认为，复杂的成本构成，使房地产项目的真实成本很难核实。"房价成本是一个非常复杂的集合体，项目间差异性也较大，同时还有软资产、品牌等组成部分。现在的商品房追求品质功能完善以及个性化，使得成本构成越来越难以衡量。某品牌企业的房子，一般要高于同地段的商品房价格，其成本构成不仅包含多年精心打造的品牌成本，还包括后期使用过程中对物业管理费的补贴等。

　　另外，现在很多城市虽然名义上是熟地出让，实际上地上物并没有及时拆除，有些开发商支付地价款几年后还无法拿到七通一平的土地，这种资金成本也很难简单地以招拍挂价格进行测算。""开发企业的融资成本也很难核算。开发企业的自有资金部分中，有很大一部分是自筹资金，即除了向银行贷款外，还有相当数量的自有资金，特别是交纳土地出让金的部分，是靠开发企业自筹，这部分融资承诺的利率一般要远远高于贷款利率。

　　这部分成本，开发企业一般不愿意对外公开，也就很难真实核算。" 他们所说的困难确实都客观存在。但是这并不等于说，房价复杂得算也算不清。科学技术发展到了今天，计算机每秒可以计算几亿次，难道连个房价成本还算不清楚？岂有此理。

　　众所周知，房地产项目之间的差异性较大，考察房价成本就是要揭示出来这种差异。房价成本该多少就是多少，愿意不愿意公开是一回事，算得清还是算不清是另外一回事。

　　事实上，福州在很短时间内对一百多处楼盘进行测算，取得了大量很有价值的数据，相关人士充满信心地表示，测算商品房社会平均成本已不存在技术问题。由此可见，不是算不清楚，恐怕是不想算，因为一算就可能把某些躲在阴暗角落中的逃税漏税、贪污腐败算出来。 对于公布房价成本，姑且不谈来自房地产商的阻力有多大，最大的障碍可能是来自地方政府。

　　据报道，物价部门抱怨，房价成本需要多个部门联动，缺少地方政府支持，单纯靠物价局很难执行下去。迄今为止，多数地方政府对公布房价成本依然按兵不动。从2001～2003年，地方政府的土地出让收入为9 100亿元。而在1998年，这个数据不过为区区67亿元。在整个房地产建设、交易过程中，政府税、费收入占到房地产价格的30%～40%左右。如果再加上占房地产价格20%～40%的土地费用，地方政府在房地产上的收入约占整个房地产价格的50%～80%。在江浙沪三地的财政收入中，房地产业和建筑业（不包括相关产业）所占的比例都在30%左右。

　　事实上，一方面，各地政府和房地产商有着千丝万缕的联系，开发商不愿意公开的隐性成本当中有相当部分牵连到了地方政府，比如协议拿地的土地成本、各种税费等等。不仅开发商没有动力公开这些信息，就是地方政府试图弄清楚这些信息的时候也不得不投鼠忌器，顾虑重重。有问题的官员则恨不能封锁房价成本信息，保护自己过关。另一方面，开发商在同政府的谈判中往往握有几张王牌，比如GDP指标、财政收入、就业等等，而这些指标直接和地方官员的政绩联系在一起。 一旦和廉政建设以及行政体制改革联系起来，公布房价成本就绝对不是一个简单的经济或技术问题了。正是由于公布房价成本涉及到了政务，并且有可能导致某些地区的政治地震，因此，绝对不能低估公布房价成本的意义和难度。

第23节：房 价 之 谜(5)


　　有人说，房地产业黑得很，千万碰不得；弄得不好，可能把自己搭进去。如果我们当真去查某一个房地产项目，逼得人家狗急跳墙，确实有可能遭遇危险，不过，邪不压正，贪赃枉法之徒绝对不能一手遮天。那些挖国家墙角、损害民众利益的蛀虫，迟早要受到惩罚，"不是不报，而是时候未到，时候一到，一切全报"。 有人说，要计算房价成本，房地产商不给你真实数据怎么办？这些无所作为的说法有点太悲观了。社会在不断进步，各种经济数据越来越健全。

　　从国家统计、税务、海关、工商管理部门和银行得到的数据越来越多，质量也比以前大有改进。通过这些数据可以发现许多问题。我们可以在宏观上打开缺口，从而为微观研究理清脉络。倘若发现宏观数据也有问题，正好借此机会来提高经济数据收集、处理的水平。 目前，公布房价成本举步维艰，进展缓慢。北京尚无公布房价成本的计划，其他地方也多在徘徊观望。福州和浙江部分地区公布房价成本后究竟能有多大作用，需要拭目以待。 7.5 照马克思的办法解剖房价 马克思是伟大的思想家、革命家和经济学家。虽然在他的著作中找不到互联网、信用卡等现代新生事物，但是，他的分析方法为我们当今研究房价提供了指导。马克思在分析了18世纪英国的经济数据之后创建了平均利润和生产价格理论，发现了剩余价值规律。他在研究经济现象和过程的时候，充分占有统计材料，详细分析具体对象，暂时舍去与本质无关的方面，撇开表面现象，揭示其内在的、本质的必然联系，把握经济运动的规律。从具体到抽象，从感性阶段上升到理性阶段，并且形成一系列范畴和概念。然后，再从抽象到具体，用剩余价值范畴说明其具体形式：产业利润、商业利润、利息和地租等。

　　马克思从商品价格与价值入手，揭示了资本家是如何占有工人阶级创造的剩余价值。马克思在《资本论》中把商品价值分解为三大部分：物化成本、劳动成本和社会平均利润。可用公式表示如下： W = C + V + m 其中，W表示商品价值；C表示固定资本（物化成本）；V表示可变资本（劳动成本）；m表示剩余价值（利润）。 按照马克思的分析方法，当前房价的构成也可以划分为物化成本、劳动成本和利润这三大部分。 房地产业的物化成本包括：地租、土地投资成本（土地拆迁安置补偿费、土地开发三通一平费用、市政基础设置施工费）、建筑成本费（建筑安装材料费、施工设备使用费用、建材、水电、能源消耗等费用）、占用资金的利息成本等。 劳动成本中包括支付给建筑工人的费用和土地开发施工过程中的劳动成本，勘察、设计费用，房地产的销售成本等。

　　按照统计惯例，通常把房地产业的物化成本和劳动成本合并起来称为"竣工房屋造价"。 除此而外，还可以单独列出一项：上缴给政府的税费和环保、教育、工商管理等附加费。 从房地产销售额中扣除了这些成本和税费之后，剩下来的就应当是房地产商的利润。 当年，马克思剖析了18世纪英国工业的相关数据，找出了剩余价值规律。为了弄清楚21世纪中国的房价之谜，我们应当按照马克思的方法，抽丝剥茧，步步为营，逐步剖析中国房价的构成，看看在房价飞涨的背后究竟隐藏着什么。 7.6 房价与造价 世界上怕就怕认真二字。

　　要弄清楚房价之谜，不妨坐下来仔细算几笔账。只要认真算一算，恐怕有一些人就要露出狐狸尾巴了。 如果长期的房地产的供给具有充分的弹性，也就是说，只要房价合适，供给就可以增加，那么房价仅和建筑成本有关。要害在于房地产的供给永远不可能具有充分弹性。制约房地产供给弹性的是土地因素。房地产（住宅）和土地不可分割，而土地的供给是固定的，无论房地产需求如何上升，在固定地区的土地数量是不会改变的。因此，地价必然上升，在整个房价中，地价的比重因不同城市而变。在近年来建筑成本并没有显著增长，随着新技术和管理方法的改进，建筑成本还呈现下降趋势。

　　房价上升的增值部分只能归结于地价的变化。而地价增值部分可能被划分为三大部分：房地产商的利润、地方政府的税收和投机者的利润。如果新建的住宅并没有在二手房市场上交易，那么不存在投机者利润，地价的增值完全归房地产商和地方政府所得。 国家统计局每年都公布竣工房屋造价。根据平均销售价格和竣工造价，不难计算出房屋造价和售价之比，见表7-1。 表7-1

　　房屋销售价格和造价（2004年） 竣工房屋造价(元/平方米) 房屋平均售价(元/平方米) 造价售价比 北京 1 802 5 053 35.7% 广西 945 2 083 45.4% 福建 1 167 2 560 45.6% 江苏 1 253 2 651 47.3% 辽宁 1 171 2 412 48.5% 浙江 1 518 3 108 48.8% 宁夏 929 1 880 49.4% 上海 3 006 5 855 51.3% 广东 1 810 3 482 52.0% 四川 825 1 572 52.5% 西藏 1 453 2 748 52.9% 云南 1 049 1 978 53.0% 安徽 979 1 782 54.9% 黑龙江 1 091 1 939 56.3% （续） 竣工房屋造价(元/平方米) 房屋平均售价(元/平方米) 造价售价比 河南 889 1 573 56.5% 山东 1 167 2 045 57.1% 重庆 1 008 1 766 57.1% 江西 766 1 325 57.8% 吉林 1 102 1 880 58.6% 湖南 915 1 511 60.6% 湖北 1 074 1 672 64.2% 贵州 931 1 385 67.2% 山西 1 217 1 803 67.5% 甘肃 1 204 1 754 68.6% 新疆 1 119 1 585 70.6% 天津 2 250 3 115 72.2% 内蒙古 1 021 1 401 72.9% 青海 1 160 1 583 73.3% 河北 1 209 1 605 75.3% 陕西 1 316 1 731 76.0% 海南 1 910 2 405 79.4% 资料来源：中华人民共和国国家统计局. 中国统计年鉴[M]. 北京：中国统计出版社（2005年，第241和227页）。 由表7-1可知，2004年北京的房屋平均销售价格和造价之比为35.7%，上海为51.3%。大部分省市的房屋销售价格和造价之比在45%～65%之间。一般地说，在商品房的房价当中，除去造价之外，还有40%～60%属于地租、商品房流通费用和房地产商利润。

第24节：房 价 之 谜(6)


　　7.7 房价暴涨并非由于成本推动 在房价大幅度上升的过程中，劳动成本（主要是建筑工人的工资）是否显著上升？ 在2002年国有企业职工工资增长率为9%，而集体企业职工工资增长率为6.7%（见表7-2）。由于在建筑行业中属于集体企业的职工人数远远超过了国有企业，因此估计整个建筑行业职工工资增长率不会超过8%。 2004年全国房价上升了19.1%，职工工资指数上升14.6%。不过，城镇集体单位的工资指数只上升了1.1%。众所周知，目前，建筑行业的大部分职工都是来自于农村的"农民工"，他们的工资增加幅度远不如那些集体企业的职工。

　　在许多城市中，别说加工资了，假若包工头能够按期给民工发工资就很不错了。由于房价远远超过了劳动成本上升幅度，显然，把房价暴涨归罪于劳动成本的推动是毫无根据的。 表7-2 建筑业职工平均工资及工资变化率 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 国有企业（元） 8 734 9 512 10 299 11 231 12 739 14 400 变化率（%） 6.9 8.9 8.3 9.0 13.4 13.0 集体企业（元） 6 296 6 873 7 260 7 745 8 375 9 234 变化率（%） 6.0 9.2 5.6 6.7 8.1 10.3 资料来源：中华人民共和国国家统计局. 中国统计年鉴[M]. 北京：中国统计出版社（2003年，第158～162页；2004年，第168页；2005年，第160页）。 那么，房价暴涨是否来自于房地产的物化成本的推动？ 在2004年，全国商品零售价格指数上升了2.8%。其中，建筑材料价格上升了4.3%，水电燃料价格上升了7.5%，交通运输价格上升了0.7%，建筑装潢材料价格上升了4.2%，五金电料上升了2%。这些数字和老百姓的日常感觉基本上是一样的。在2004年的市场上充满了各式各样减价打折的商品，除了房价飞涨之外，并没有出现通货膨胀的压力。有些经济学家还曾经担心可能出现通货紧缩现象。因此，房价飞涨的原因也不能解释为房地产业的物化成本。 恰恰相反，从《中国统计摘要》给出的房地产开发企业支出概况（见表7-3）中还可以发现工程款有下降的趋势。在2003年全国房地产业支付的工程款（包括支付给建筑工人的工资）为1 119.7亿元，在2004年支付了1 115.9亿元。设备材料款在2003年为68.1亿元，在2004年下降为66.9亿元。在这一年内，商品房竣工面积增加了，而支付的工程款和设备材料款反而有所下降。也许是房地产业提高了管理水平，采用了先进技术，在增加竣工面积的同时降低了开支。这确实是一个好消息。无论如何，这些数据证明了这样一点：2004年的房价暴涨与工程款和原材料价格上涨无关。 表7-3 房地产开发企业支出概况 （单位：亿元） 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 各项应付款 966.8 1 106.4 1 357.8 1 408.2 1 699 1 872.3 2 318.6 工程款 595.7 677.4 878.3 938.8 1 119.7 1 115.9 1 361.0 设备材料款 44.9 53.3 55.2 64.8 68.1 66.9 97.8 资料来源:《中国统计摘要》（2006年，第62页）。 某些学者为房价上升的理由开出了一个长长的单子，其中包括建材价格上升、人工成本增加等原因。这些学者不难看到《中国统计年鉴》这类工具书，为什么不翻一翻这些图书之后再发表意见？把房价暴涨归咎于人工成本和材料成本的说法是站不住脚的。 此外，表7-3中的数据还显示了一个问题：各项应付款总额从2003年的1 699亿元，上升到了2004年的1 872.3亿元，上升幅度为10.2%。即使如此，房地产企业的支出仍然远远低于房价上升幅度。如果统计口径在2004年没有发生变化，那么，有必要追究一下，在物化成本（建材和水电）以及人工成本（劳动力工资）都下降的情况下，是什么原因使得房地产企业的应付款增加了173亿元？马克思在《资本论》中就是在追究各项成本和销售额之间的差距时发现了剩余价值的秘密。国务院在2004年没有开征新的税种，银行提供的各项服务的收费标准没有改变，工商管理部门也没有增加新的收费项目。那么，这部分应付款的增加是怎么发生的？ 对于房价这笔糊涂账，要不依不饶地追究下去。 7.8 房价暴涨与地方财政收入 如果研究商品房销售总额，可能会发现更多的问题，为了简化讨论，我们这里将注意力集中到房价的增量上。

　　姑且将2003年的房价当做一个"黑盒子"，待以后有了更多的数据支持之后再来解剖。也就是说，无论2003年的房价组成中有什么问题，暂且不细究。既然在2004年前后商品房的造价并没有明显变化，那么，顺藤摸瓜，全国购房者因为房价上涨的原因在2004年多支付了1 663亿元，这笔巨款绝对不会无缘无故地从人间蒸发。

第25节：房 价 之 谜(7)


　　它只能有2个去处：地方政府或房地产商。 既然房地产商和地方政府都不愿意公开有关地价的资料，如果仅仅考察一下在2003～2004年间财政收入的增量，应当不涉及"商业秘密"吧？房地产商说，房价上涨的主要原因是取得土地批租的费用太高了。那么，由于房价上升使得商品房销售总额增加的部分应当有相当部分转变成政府的财政收入，地方政府的财政收入应当相应增加才对。 首先检查一下各地区的财政收入情况，见表7-4。 表7-4 全国及部分地区财政收入 （单位：万元） 全国 北京 上海 天津 重庆 收入合计 116 933 709 7 444 874 11 061 932 2 461 800 2 006 241 增值税 16 566 714 688 797 1 315 512 351 718 259 481 营业税 34 709 830 3 331 645 4 424 582 783 942 585 417 企业所得税 13 733 391 1 216 973 2 049 897 321 246 111 487 个人所得税 6 948 198 733 357 886 865 159 822 89 359 资源税 988 015 2 466 0 3 540 24 742 城市维护建设税 6 697 446 347 203 434 552 130 921 111 971 房产税 3 663 167 319 733 270 791 80 947 46 536 印花税 1 236 184 89 476 169 841 30 489 17 915 城镇土地使用税 1 062 260 32 732 21 284 8 711 15 877 农业税 1 978 986 40 0 3 585 49 115 耕地占用税 1 200 850 18 363 36 646 10 698 24 488 契税 5 401 041 436 836 870 043 123 768 83 035 国有企业亏损补贴 -1 819 751 -506 057 -275 106 -25 000 -21 114 行政性收费收入 9 046 327 216 127 294 492 294 509 333 932 罚没收入 5 226 014 132 182 162 529 65 998 88 337 专项收入 4 907 372 277 055 258 817 72 140 84 495 其他收入 1 523 813 40 559 30 544 35 907 22 991 资料来源:《中国统计摘要》（2005年，第74~76页）。 从表7-4可以看出，全国地方性财政总收入为11 693.370 9亿元，其中城镇土地使用税为106.226亿元（占地区全部财政总收入的0.192%），耕地占用税为120.085亿元（占地区全部财政总收入的0.331%）。两项合计为226.311亿元。为了比较，表7-5中列出了全国和北京、上海、天津及重庆4个直辖市的统计数字。北京征收到的和土地使用有关的财政收入是5.11亿元，上海为5.79亿元，天津为1.94亿元，重庆为4.04亿元。如果把房产税也一并计入，那么，北京获得的与房地产有关的财政收入总和为37.08亿元，上海为32.87亿元，天津为10.04亿元，重庆为8.69亿元。 表7-5 2004年增收的与土地有关的财政收入 （单位：亿元） 地方总计 北京 上海 天津 重庆 2003年房产税 323.86 30.79 22.41 7.20 4.21 2004年房产税 366.32 31.97 27.08 8.09 4.65 2004年城镇土地使用税 106.23 3.27 2.13 0.87 1.59 2004年耕地占用税 120.09 1.84 3.66 1.07 2.45 2004年土地税收总额 226.31 5.11 5.79 1.94 4.04 2004年与房地产有关的财政收入 592.63 37.08 32.87 10.04 8.69 2004年与土地相关税增收额 268.77 6.29 10.46 2.84 4.48 资料来源：《中国统计摘要》（2005年，第74～75页）。 2004年各地区增收的与土地相关的税收总额为268.77亿元。其中，北京增收了6.29亿元，上海增收了10.46亿元，天津增收了2.84亿元，重庆增收了4.48亿元。其实，在2003年房地产商是需要支付土地使用税的，只是我们这里姑且不计，因此，各个地区和土地有关的税收增收量绝对不会低于这个数字。

　　2004年由于房价暴涨使得购房者多支付了1 663亿元，而地方政府不过从税收渠道拿走了268.77亿元，还需要追究其余的1 200亿元的去向。 土地出让金是地方政府预算外最主要的收入来源。根据国土资源部公布的数据，2004年全国主要大城市的平均综合地价为1 198元/平方米，与2003年相比增长了6.08%,这意味着在购房者多付的1 663亿元中，各级政府的土地收入占了约262.5亿元，加上预算内税收增加收入的约269亿元，一共才531.5亿元，还有近千亿元的资金流到哪里去了呢？

　　由于2004年各地房价上涨的幅度不尽相同，因此在分析了全国数据之后还需要研究各个地区的情况。由于上海在2004年的房价暴涨中独占鳌头，我们先以上海为例。请看表7-6。在2003年上海的房价暴涨23.8%，商品房总销售额为1 216亿元。也就是说，在房价上涨过程中，上海的购房者在2003～2004年间多交了289.4亿元。在这些多交的购房款当中，有多少变成了地方政府的财政收入呢？ 表7-6 上海市商品房销售面积与销售额 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 商品房销售额（亿元） 695 815 1 216 1 933 2 161 商品房销售面积（万平方米） 1 797 1 972 2 376 3 301 3 158 平均房价（元/平方米） 3 868 4 133 5 118 5 856 6 843 房价变化率（%） - 6.9 23.8 14.4 16.8 资料来源：《中国统计摘要》（2006年，第63～64页）。 在2001~2005年间，上海市城镇土地使用税征收了2.12亿元，耕地占用税征收了3.66亿元。两者之和为5.78亿元。如果把房产税也加进去，上海市与房地产有关的税收总收入为32.8亿元。这和上海市购房者多支付的289.4亿元，差距非常大。

第26节：房 价 之 谜(8)


　　如果上海市将2004年购房者多支付的购房款收归地方财政，完全可以消灭地方财政赤字。可是，上海市的地方财政赤字非但没有减少，反而从2003年的201.8亿元上升为2004年的276.3亿元。

　　由此可见，上海市地方政府并没有从房价暴涨中得到多大好处。其他地方的情况也是大同小异。总之，通过正规渠道征收的各项税收并没有因为房价暴涨而显著增加。从财政收支的角度也可以看出来，地价决定房价的说法是毫无根据的。 房价暴涨之后，地方政府并没有相应增加财政收入，那么房价增加的部分去了哪里？被官员贪污了？房地产逃税、漏税了？有新闻媒体认为房地产行业是税收违法行为的"重灾区"。2005年，广州地税稽查部门对全市二百六十多家房地产企业进行了检查，发现存在税收违法问题的有一百六十多家，查补入库税款达1.3亿元，占了全年专项检查查补入库金额的七成多。

　　2003～2005年上半年，北京市地方税务局共计查处房地产企业中存在严重涉税违法问题的案件180件，查补税款7.584 5亿元。"显然，如果把偷税漏税和贪污腐败合并在一起查，数字恐怕还要增加不少。 7.9 房地产业的利润 究竟房地产业的利润有多大？ 土地开发投资成本、房屋建筑成本和商品房流通费用的变化幅度不会太大，也比较容易测算。地价通常归地方政府所得，建筑物的建造利润由设计、施工公司所得，新建成的商品房的经营利润由房地产开发商所得，二手房的经营利润由房地产业主和中介公司所得。按照统计口径，在扣除了造价、地价和地方税收之后，剩下的部分应当是房地产商的利润。衡量房价是否合理，关键在于考察房地产业的利润是否合理。 表7-7给出了房地产业在1997～2002年间的统计数字。

　　在1997～1999年间，房地产业全行业亏损。在2002年房地产企业所有者权益（自有资本）为8 279亿元，营业利润为253亿元。按照这些数据计算出来的资本利润率只有3.06%。 表7-7 房地产业的经营状况 （单位：亿元） 年份（年） 资产总计 所有者权益 经营总收入 经营税费 营业利润 利润率 1997 16 417 3 902 2 218 104 -10 -0.27% 1998 19 526 4 669 2 951 139 -11 -0.23% 1999 18 745 4 481 3 026 145 -35 -0.78% 2000 25 186 6 154 4 516 215 73 1.19% 2001 28 567 7 131 5 472 273 125 1.76% 2002 33 043 8 279 7 078 370 253 3.06% 资料来源：中华人民共和国国家统计局. 中国统计年鉴[M]. 北京：中国统计出版社，2003：249. 2005年12月16日，全国经济普查数据第二号公报宣称，2004年全国房地产开发经营行业的平均利润率为7.77%。许多开发商马上表态认同这个数字。房地产商任志强引用国家统计局2004年经济普查报告说，房地产业总资产利润率只有1.67%。

　　北京市第一次全市经济普查公布的数据显示，2004年全市房地产业实现利润126.2亿元，占全市法人企业实现利润的6.3%；其中，房地产开发企业实现利润107亿元，物业管理企业实现利润7.1亿元，中介服务企业实现利润2.1亿元。全年实现利润达1亿元及以上的企业有55家，其利润之和占全部开发企业利润的88.4%。从所有制来看，内资房地产开发企业实现利润102.2亿元，外商投资房地产开发企业实现利润11.1亿元，港澳台投资房地产开发企业亏损6.3亿元。

　　房地产开发商的利润率究竟有多高，在这些报告中难以找到直接信息。 尽管有的房地产商再三声明他们的利润率并不高，但是社会上似乎很少有人相信这些话。近年来房地产业已经制造出一大批千万富翁、亿万富翁。在中国富豪排行榜上有相当多的房地产商名列前茅。在富豪百强当中，2002年榜上有名的房地产商有25家，2003年增加到37家，到了2004年上升为45家。如果房地产业的利润真的不高，这些富豪是怎么产生的？ 许多研究机构的学者质疑这些统计数据，在报刊、杂志上议论纷纷。 有人说："没有25%的利润，开发商难以再生存"，"业内人士声称：开发商资本回报率高达70%"。

　　根据2004年20家上市房地产企业的年报，房地产开发商的资本回报率为23.5%，净利润增长幅度普遍为30%～50%。 江苏省社会科学院院长宋林飞认为：中央政府、地方政府曾经有规定，房地产开发商的暴利空间界定是8%。但是，现在不是8%的问题。现在房地产开发商的盈利空间一般估计为30%以上，有的房地产开发商说是在40%，还有些开发商讲一定要保持在40%以上。 福州市有关部门早些时候提供了当地23个楼盘的房价成本，土地取得费用（即地价）占福州市商品房社会平均成本的30%左右。房地产开发项目的利润率平均为50%，最低的超过20%，最高的超过90%。而开发商在公开场合宣称的利润率只有15%。在珠海、福州等地，记者根据建筑设计、造价咨询、土地储备、物价管理等单位提供的情况交叉印证，对一些楼盘进行了"成本核算"，结果发现，开发商的利润率远远超过其宣称的15%或20%，事实上高达60%～70%。

第27节：房 价 之 谜(9)


　　而上海、北京等地，房价畸高，但开发成本除地价外，多与其他省会城市相同，因而利润率远远不止这些，有的甚至高出一两倍。 2005年11月底，《南国都市报》刊登文章指出，福州市物价局公布的房价成本清单显示：福州市市区商品房平均开发成本约为每平方米2 160元，社会平均利润约为每平方米1 400元，地价、建筑和安装成本、配套设施费用分别只占房价的20%、25%和14%左右，而管理费用、销售费用和利润则占到房价的41%左右。

　　经测算，开发商的利润率平均约为50%，最低的约为20%，最高的超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个，呈现出楼盘档次越高、利润率越高的基本特点。 福州市物价局测算出房价成本后，新华社马上发出长篇报道"利润率平均50%，福州商品房开发成本大曝光"。文章从地价、土建和安装成本、配套建设费用、开发商营运成本等方面详细解剖了房价成本，得出了结论，房地产商的利润率起码在50%以上。文章作者以新闻从业人员的敏感预言，"这是第一个用准确数据揭开房地产内幕的范本，并有可能产生多米诺骨牌效应。"文章确实引起了购房者的义愤，却没有产生任何骨牌效应。按理说，在这样的舆论压力之下，起码有3个相关部门应当表态，哪怕是敷衍塞责，也需要站出来向民众做些解释。

　　第一个是物价部门。第二个是建设部。第三个是国家统计局。 福州市物价局是这个报告的始作俑者，对于房价研究立下大功。可是，福州市物价局测算出每个楼盘的成本之后，最终并没有公布出来。记者采访了福州市物价局局长朱光华，他回答说："福州市物价局确实已经测算出每个楼盘的成本，从消费者角度出发，当然希望能够公布于众，因为这对于消费者的购房有很大指导作用。但物价局目前还没有打算将每个楼盘的房价成本公布出来，除非有关法律政策明确要求。"他还说："建立一种明确的制度化规定至少可以杜绝许多地方玩'猫腻'的可能。

　　国家为调控房价出台了许多政策，但一些地方的房价回落收效甚微，个中原因与部分地方政府出于地方财政等因素考虑，在调控房价中大玩数字游戏有关。" 福州市物价局局长已经把话说得很清楚了。房价成本怎么会复杂到算也算不清楚的程度？只要认真去算，一算就清楚，就是有些人不想算而已。福州市物价局领先破冰，做出了一个表率，下面理应由国家物价局登场，或者说福州市物价局算错了，这些结论统统不算数，自己再拿出一套计算结果出来；或者明确支持福州市物价局，向有关部门要求法律政策的"明确要求"。遗憾的是自从福州形成调查报告，半年多过去了，也没见到国家物价局有什么动静。真不知道应当由谁来追究国家职能部门无所作为的渎职行为。

　　国家统计局扮演了一个非常尴尬的角色。它不得不定期发表各种统计数据，房价成本自然是焦点之一。如果福州市物价局的调查报告有错误的话，国家统计局完全可以展开一次学术研讨会，在统计方法上指导福州市物价局提高水平，修正错误。要知道，国家统计局所说房地产企业的平均利润率只有7.77%，和福州市物价局统计出来的50%简直是天壤之别。更何况在全国35个大城市中，福州的房价只不过处于中等水平。福州房地产业的利润率如此之高，房价水平奇高的上海、北京岂不是更不得了了？显然，用统计口径或方法上的差异是解释不了这类差别的。

　　不要说这个数字来自于地方政府，就是在学术界有人在统计数据上犯了错误，国家统计局也有责任纠正错误，以正视听。维护统计数据的严肃性是统计部门的职责。可是，国家统计局对福州市物价局的报告充耳不闻，视而不见，一声不吭。时隔半年之后，国家统计局依然坚持原来的数据，房地产企业的利润率只有7.77%。到底谁错了？ 虽说在报刊杂志上充斥着各种各样的相关说法，可是迄今为止，我们还没有看到一份严谨的房地产成本研究报告。无论是统计部门还是建设部等主管部门在公布数字的时候，是否可以顺带介绍一下所用的定义和计算方法，因为在《国家统计年鉴》上早就这样做了。

　　全国经济普查数据第二号公报中所说的全国房地产开发经营行业平均利润率为7.77%，究竟采用了什么定义，是怎么计算出来的？ 也许在这份公报中采用的利润数字来源于房地产业的纳税数额。如果报告的作者如此解释倒有情可原。因为房地产商在纳税问题上的记录实在不那么光彩。在2004年国家税务总局公布的《中国纳税百强排行榜》上，居然没有一家房地产企业。在富豪百强榜上占据了半壁江山的房地产商们居然在纳税百强榜上集体缺席，岂非咄咄怪事？如果从房地产企业纳税额上推算出来的平均利润率为7.77%，而实际利润率较之高一倍的话，究竟房地产商逃了多少税？ 至于说建设部，我们从来没有指望它在这个问题上有所建树。它也许有许多理由不参与房价成本的争论：第一，建设部只管建设，没有统计数据的责任；第二，没有足够的统计数据的人才；第三，即使有责任也有人才，也统计了相关数据，但是就是不告诉大众。

第28节：房 价 之 谜(10)


　　房地产商的利润究竟有多高，还是一个谜。在中国有不少房地产研究所，它们都在干些什么？ 7.10 两种房地产腐败 住宅造价只有房价的一半左右，地方财政在房价暴涨过程中也没有得到多大好处，能不能由此得出结论：房地产商的利润在50%以上？几乎所有的房地产商都会异口同声坚决否认。许多房地产商声明：房地产行业并不是一个暴利行业，说他们为富不仁实在是委屈了。可是，如果要房地产商谈谈利润状况，几乎所有的房地产商都吞吞吐吐，好像有什么说不出来的难处。

　　言者无意，听者有心，他们有许多摆不上台面的开销。 在开发一个项目之前，房地产商必须取得5个证书："建设用地规划许可证"、"国有土地使用权证"、"建设工程规划许可证"、"建设工程许可证"、"商品房预售许可证"（为了让读者更好了解"办理房屋销售五证流程"，特将该文件附在本章附录中）。 在取得这5个证书的时候需要当地政府的入区批文、基建立项批文、土地出让合同、土地划拨文件、土地征用批文、规划定点图、建设用地核定表、土地出让金交纳证明、地籍测量成果表、土地登记审批表、土地登记申请书、法人委托书、建设项目收费通知单、建设工程报建表、城建费用统征交纳证书、建设工程施工图设计审查意见书、建筑节能登记审批表、工程监理合同书、中标通知书、施工合同、施工组织设计申报书、工程质量监督申报书等。

　　为了办这5个证，总共要盖20多个章，涉及到当地政府的城市规划、房屋管理、国土资源、工商管理、税务、建设、交通、环保、节能、卫生等部门，每一次都要烧香拜佛。 算不清楚房价成本的主要障碍来自于各级地方政府。正如《人民日报》署名文章所指出的那样，"一些地方政府为了扩大地方财源，增加财政收入，美化城市形象，把房地产业当做支柱产业，把房地产商当做座上宾。大肆向开发商低价转让土地，盲目扩大房地产投资规模。" 建设银行珠海市分行造价咨询中心负责人说，从建筑和安装成本看，各大中城市差不多，多层、小高层和高层住宅造价一般分别为每平方米800元、1 000元、1 400元；地价过去很低，现在实行公开招标、拍卖、挂牌销售，没什么秘密，目前一般占房价的20%。

　　说到其他成本费用，长宇（珠海）国际建筑设计有限公司负责人陈少敏说："销售管理费用对开发商是个小数，摊到每平方米很小。至于税费等，大约是销售额的百分之几，有些是政策规定明确应该交的，有些是政策上不清晰的'灰色地带'，开发商可能拿出100万元'公关'，然后就可能节省500万元。" 由此可见，房地产商可能拿到超额利润中的一部分，而另外一部分很可能进了地方政府官员的私囊，而贪污腐败所造成的危害可能比房地产商的暴利对社会造成的损害更大。 相关官员究竟拿了多少贿赂？ 吴思先生提出的血酬定律很有意思。血酬是流血拼命换来的钱。

　　血酬定律是，为了活命，可以冒多大的死亡风险。行贿受贿大概也有一个经济规则。对于贪官污吏来说，为了得到不义之财，可以冒很大的被揭露的风险。对于行贿者来说，行贿的最大值无论如何不超过不义之财。否则岂不是为他人做嫁衣，徒劳无益？实际上，在许多情况下，受贿、行贿双方大致遵循着黑社会的潜规则：见面分一半。 例如，广西银兴房屋开发公司想开发南宁西园饭店门前面积达85亩的一块土地。原广西壮族自治区主席成克杰将这块地批给了它，并且将地价从每亩96万元压到55万元。国家损失了3 485万元。为此开发商送给成克杰"好处费"1 600万元。开发商节省了1 885万元。房地产开发商得到非法利润中的54%，贪官得到46%。从这个例子中可以看出，在行贿受贿双方之间也许存在着一些不成文的潜规则。

　　有兴趣的读者不妨研究研究。 在房地产业中的行贿受贿大致有两种：一种是"阎王式"；另一种是"雁过拔毛"式。前者如成克杰这样的大老虎，他一口就将不义之财吞掉一半，剩下来的事情都由他来搞定。另一种，找不到"阎王"，就只好找"小鬼"帮忙。如果找不到成克杰这类高官介入，房地产开发商恐怕也要支付相当费用才能逐一打通环节，取得开发经营的资格。把一大笔贿赂分解为几十笔，每一笔贿赂的数量可能都不大。如果这些贿赂是分多次进行，那么，每一次的数量更小一些。

　　虽然是雁过拔毛，可是总贿赂额可能骇人听闻。这可能是房地产商不敢公开示人的一笔黑账，也是他们有苦说不出来的地方。 正如前文计算过的那样，在2004年房价暴涨过程中起码有数百亿元资金去向不明。 老百姓说房地产业有暴利，而房地产商说没有，政府部门经常保持沉默，不置可否。在很多场合下官方统计机构常常偏向着房地产商说话。

第29节：房 价 之 谜(11)


　　看起来房价成本似乎非常复杂，公说公有理，婆说婆有理。其实，数据统计并没有什么奥妙的学问，解决这个难题的关键在于那些官方统计机构。他们吃的是"皇粮"，理应提供真实数据，在报告数据的同时也应当同时介绍一下所使用的定义和统计口径，特别是要在数据上交代清楚综合平衡关系。房价暴涨之后居然没有人承认自己"宰客"，无论如何也交代不过去吧？ 说到底，不是算不清，而是敢不敢算。倘若当真清查起来，涉及到房地产开发的贪污腐败和违法逃税的案件真不知道该有多少。

　　那些贪官污吏得罪得起吗？清理房地产业的环境，健全法制，这是反贪倡廉的一项艰巨任务，但也是一项义不容辞的任务。 附录7A 办理房屋销售五证流程

　　一、建设项目用地定点审批

　　（1）提交用地合同（3份）

　　（2）获得项目入区批文或基建立项批文

　　（3）提交1∶1000地形图（10份）

　　（4）填写"建设用地核定表"

　　（5）提交用地定点图，审核通过后加盖用地定点审核章

　　二、获得"建设用地规划许可证"

　　（1）勘察测绘院征地成果表

　　（2）由经办人填写"建设用地规划许可证"及存根

　　三、国有土地使用权证初始登记

　　（1）提交土地权属来源证明资料（出让合同、划拨文件、土地征用批文）

　　（2）提交"建设用地规划许可证"及规划定点图

　　（3）提交土地出让金交纳证明

　　（4）提交宗地图及地籍测量成果表

　　（5）提交企业法人营业执照、法定代表人证明、授权委托书、代理人身份证明；填写土地登记审批表、土地登记申请书、法人委托书；上报土地局申请领取"国有土地使用权证"

　　四、获得"建设工程规划许可证"

　　（1）提交土地使用证件

　　（2）提交单体施工图（蓝图平、立、剖）

　　（3）提交勘察设计院实测成果

　　（4）提交缴费凭证（建设项目收费通知单）

　　（5）由经办人填写"建设工程规划许可证"副本及存根表，审核后发放

　　五、获得"建设工程施工许可证"

　　（1）获得"国有土地使用权证"

　　（2）提交加盖建审图章的总平图（或建设工程规划许可证）

　　（3）提交建设工程报建表

　　（4）提交城建费用统征交纳证书

　　（5）提交建设工程施工图设计审查意见书

　　（6）提交建筑节能登记审批表

　　（7）提交工程监理合同书

　　（8）提交中标通知书、施工合同、施工组织设计、工程质量监督申报书

　　六、获得"商品房预售许可证"

　　（1）提交"建设用地规划许可证"、"国有土地使用权证"、"建设工程规划许可证"、"建设工程施工许可证"，报房屋管理局

　　（2）所建项目必须施工至建筑主体封顶

第30节：日本的房地产泡沫(1)


　　

　　日本的房地产泡沫

　　?20世纪60年代以后，许多日本人忘乎所以，翘起尾巴来了。在房地产市场出现狂热之时，日本的股票市场也被炒出了泡沫。

　　与所有的泡沫经济一样，物极必反，日本的泡沫经济的繁荣期维持了不到3年，终于在1990年底崩溃了。日本房价开始直线下落。 ?泡沫经济所造成的虚假繁荣把日本银行和房地产市场绑在一起。

　　房地产和股票市场崩溃不仅在银行内部造成许多坏账，其本身的投资收益也大幅度下降，银行受到了双重打击。 ?泡沫经济的崩溃暴露了日本经济结构的严重弊病，需要尽速改革，可是日本政府的对策却只有一个字-拖。仿佛拖字妙诀能够解决日本的困境。日本政府一方面不断营造乐观气氛，另一方面则倚仗着雄厚的经济实力，动用一切手段极力挽救大企业和银行，希望它们能够扭亏为盈，把利润注入泡沫之后，把泡沫中的气一点一点挤出来。

　　?在原理上，无论哪个国家，泡沫经济对国民经济的伤害都是一样的。但是，泡沫经济对国民经济的冲击程度则取决于泡沫经济的严重程度和这个国家的承受能力。 ?日本国内消费连续下滑的原因可以归纳为3条：失业率上升；居民净收入减少；居民心理预期发生逆转。 ?在泡沫经济面前日本朝野严重地缺乏忧患意识。在泡沫经济崩溃后，日本在萧条中挣扎了十多年，迄今为止，日本经济依然看不到明显的起色。泡沫经济已经变成了日本甩不脱的噩梦。

　　金融体制改革终于被提到议事日程上来。 16.1 翘尾巴翘出来的泡沫经济 近百年来日本先后翘了两次尾巴。第一次是在明治维新之后，翘尾巴，不可一世，到处侵略。第二次，战后经济搞得不错，又翘尾巴，得意忘形。第一次，碰个头破血流，无条件投降。第二次翘尾巴，很快就受到了泡沫经济的惩罚。 在1956～1973年间日本的经济增长速度平均为9.3%，外贸顺差连年，是世界上经济增长最快的国家。1969年，美国哈佛大学教授傅高义（Ezra F. Vogel）写了本书，名字叫《日本第一》。

　　据他本人说，其目的是要唤起美国人的危机感，不要总是觉得老子天下第一。可是，这本书传到日本之后，却让许多日本人忘乎所以，翘起尾巴来了。 日本的泡沫经济的形成和货币供给有非常密切的关系。长期以来日本的国民储蓄率都很高。日本的货币供给量在1982～1985年间相当稳定。由于出现了大量的外贸顺差，导致日元升值。在1985年的"广场协议"之后，日元大幅度升值，日本在1988年的真实经济增长率为6%，由于日元升值，如果按照汇率来计算，日本的经济增长率高达36.5%，简直令人不可思议。

　　在1987年10月美国股市暴跌（即著名的"黑色星期一"），日本立即降低利率，放松银根，大量增加货币供给量。货币剧增为泡沫经济提供了基本条件。在1987～1990年间，日本的货币供给量超过了10%。低利率和充足的货币供给刺激了泡沫经济投机活动。房地产价格迅速上升。用来作为贷款抵押品的固定资产价格也越来越高。

　　过度扩张的金融政策使得贷款特别容易，日本金融机构积极向房地产经营者提供贷款。在1985～1987年间都市银行的贷款增加了10%，其中对房地产的贷款增加了20%以上。在1987年紧缩了一下之后再度放松。1989年末日本金融机构向不动产业的贷款比上年增加了16%。非银行系统的金融机构也纷纷向日本住宅金融专业会社（住专会社）等房地产开发商贷款。在炒作之下，房地产价格开始飙升。 图16-1绘出了日本政府公布的东京中心地区土地价格的变化。由图可见，如果拿1983年的土地价格作为基数100的话，在1984～1985年间住宅用地的价格每年的增幅大约在5%上下，商业用地价格增幅也不过10%左右。可是到了1986年，土地价格陡然上涨。

　　到了1988年，东京中心地区商业用地的价格变成了1983年的350%，住宅用地价格增长为300%。 图16-1 东京中心地区土地价格的变化 资料来源：日本国土厅的《地价公告》和土地研究所的《各季度地价动向指数速报》。 如果以1955年的数据作为基数100，东京、大阪、名古屋等六大城市的商业区地价指数在1965年超过了1 000，到1988年超过了10 000，在33年之内上涨了100倍。而同期的国民生产总值只不过增长了44倍。制造业工人工资上升不到20倍。 如果以1980年的土地价格为100，东京、大阪、名古屋等六大城市的商业用地价格在1985年上升为153.6，1990年为625.9。东京商业区1990年的地价比1985年高2.7倍，住宅区地价涨了2.3倍。

　　大阪商业区1990年的地价上涨至1985年水平的3.3倍，住宅地价上涨了2.7倍。全日本平均地价上涨了一倍多。在大都市中个别房地产的价格上涨幅度更是令人目瞪口呆。 1985年底，日本土地资产总额为1 004万亿日元，到1990年上升为2 389万亿日元，增长了2.4倍，相当于同期日本GDP的3.69倍。

　　1986～1989年间，日本国民资产总额增加了2 330万亿日元，其中60%以上为地价、股价上涨所带来的资本资产增值收益。地价在资产总额中的比重由1986年的23.5%开始节节上升，到了1989年占30.7%。GDP在资产总额中的比重从1986年的7.3%，到1990年下降为5.9%。

　　美国土地面积是936.4万平方公里，日本土地面积几乎只是美国的一个零头，37.8万平方公里，两者相差约25倍。据估计，在1990年日本土地总值达到15万亿美元，比美国土地资产总值多4倍，相当于日本当年的国内生产总值的五倍多。 在日本，有一半以上的人拥有土地，当土地价格上升的时候，大多数日本人都误以为自己的财富在几年之内就翻了一番。

　　日本房地产价格已经达到十分荒唐的程度，如果不炒股票或房地产的话，一般工薪阶层就是花费毕生储蓄也不一定能够在大城市中买下一套住宅。 在房地产市场出现狂热的同时，日本的股票市场也被炒得沸沸扬扬。1985年日经指数为12 000点上下（见图16-2），1986年开始急剧上升，到了1989年底，日经指数已经突破了39 000点，4年之内翻了两倍多。

　　股票总价值从1985年底的224.2万亿日元到1989年底变成了890万亿日元，增加了4.7倍。房价和股价飞涨弄得日本社会顿失常态，不仅炒股和炒房的人数大增，连企业也把股市和房地产炒作当做重要的财源。例如，在1987年丰田公司40%的利润来自于非汽车生产，三洋在股市和房地产市场上的投资收入是实际生产领域利润的134%，松下的相应数据为60%，尼桑的相应数据为65%，索尼的相应数据为63%。 1986～1989年间，由于股票和土地价格猛涨，资产收益几乎等于名义国民生产总值。股市和房地产市场同时狂飙，日元币值也一再被拉升。在这种情况下，日本人的心理感觉特别良好。日本的大规模对外投资从1965年开始，在1989年达到高峰。