主题：【原创】一本好书之——房价乱局及潜藏危机：房价与泡沫经济

第1节：房价暴涨的警告(1)


　　

　　房价暴涨的警告

　　?随着居民收入的高速增加和城市化进程的加快，中国房地产市场出现了巨大的真实需求。

　　?在2004年全国房价突然飞涨，"月晕知风，础润知雨"，房价异常上扬除了表明民众对改善住房条件的需求继续保持强劲之外，还有更深层的原因。我们必须认真探索房价的形成机制。为什么会出现房价暴涨？如果听任房价继续飞涨，将给中国经济带来什么危害？ 1.1 居住条件的显著改善 人世间，衣食住行，缺一不可。其中人们在住房上投入的资金最多。住宅通常是人们拥有资产的主要部分。在经济发达的国家中老百姓有三大开销：住房、汽车和教育。住房始终排在第一位。 "安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜"，这是唐代诗圣杜甫的伟大心愿。可是，中国人的住房条件一直很差。

　　1978年，中国城市居民的人均住房面积只有6.7平方米。祖孙三代挤在一间斗室之中的情况比比皆是。自改革开放以来，中国经济高速增长，人民生活水平逐步提高。在基本解决了吃穿问题之后，人们逐渐把注意力转移到行和住上。汽车市场，从无到有，迅速热了起来；房地产市场，后来居上，很快也成了国民经济中的热点。

　　近年来，随着居民人均可支配收入的增长，城镇居民的人均住房面积逐年上升。人们的居住条件获得了显著改善。城镇居民人均住房面积平均每年增长4.8%。 2004年中国的城镇人均住房面积达到了24.97平方米。 根据建设部部长汪光焘提供的信息，在2005年城镇居民人均住房面积超过了26平方米。 由表1-1和图1-1可见，中国城镇居民的人均可支配收入自1978年以来持续增加，城镇人均住房面积也相应得到了显著改善。 表1-1 城镇居民人均可支配收入与人均住房面积表 城镇居民 城镇居民人均 城镇居民人均 城镇居民住房 年份（年） 人均可支配 住房面积 可支配收入 面积增长率 收入（元） （m2） 增长率（%） （%） 1979 405 6.9 18.1 3.0 1980 477 7.2 17.8 4.3 1981 501 7.7 5.0 6.9 1982 535 8.2 6.8 6.5 1983 564 8.7 5.4 6.1 1984 652 9.1 15.6 4.6 1985 739 10.0 13.3 9.9 1986 901 12.4 21.9 24.0 1987 1 002 12.7 10.8 2.4 1988 1 180 13.0 24.8 2.4 1989 1 374 13.5 9.7 3.8 1990 1 510 13.7 5.6 1.5 1991 1 701 14.2 13.7 3.6 1992 2 027 14.8 15.0 4.2 1993 2 577 15.2 26.3 2.7 1994 3 496 15.7 35.1 3.3 1995 4 283 16.3 24.1 3.8 1996 4 839 17.0 10.8 4.3 1997 5 160 17.8 6.8 4.7 1998 5 425 18.7 3.5 5.1 1999 5 854 19.4 6.6 3.7 2000 6 280 20.3 8.3 4.6 2001 6 860 20.8 6.2 2.5 2002 7 703 22.8 13.6 9.6 2003 8 472 24.1 8.0 5.7 （续） 城镇居民 城镇居民人均 城镇居民人均 城镇居民住房 年份（年） 人均可支配 住房面积 可支配收入 面积增长率 收入（元） （m2） 增长率（%） （%） 2004 9 421 25.0 7.8 5.5 2005 10 493 - 11.4 - 资料来源：《中国统计摘要》（2006年）第108和109页（其中1985年和1986年的住房面积出现了异常跳跃，可能是由于统计口径调整出现的误差）。 图1-1 城镇居民人均可支配收入与人均住房面积图 1.2 巨大的房地产市场潜力 中国房地产市场有潜在的巨大的真实需求。 近年来，全国人口总数在继续增长，但是增长的绝对数字逐步下降。如表1-2所示，1989年全国人口总数增加1 678万人，以后逐年减少，到2004年只增加了761万人。可是，由于城镇化的结果，大量劳动力从农村进入城镇，城镇人口总数有增无减。城镇人口增加数目从1989年的879万人逐年上升，在2004年城镇人口净增1 916万人。由于住房市场主要集中在城镇，城镇人口的增加是推动房地产真实需求的重要原因。 表1-2 中国人口和城镇人口增加率 （单位：万人） 年份（年） 全国人口 城镇人口 全国人口增加数 城镇人口增加数 1989 112 704 29 540 1 678 879 1990 114 333 30 195 1 629 655 1991 115 823 31 203 1 490 1008 1992 117 171 32 175 1 348 972 1993 118 517 33 173 1 346 998 1994 119 850 34 169 1 333 996 1995 121 121 35 174 1 271 1 005 1996 122 389 37 304 1 268 2 130 1997 123 626 39 499 1 237 2 195 1998 124 761 41 608 1 135 2 109 1999 125 786 43 748 1 025 2 140 2000 126 743 45 906 957 2 158 2001 127 627 48 064 884 2 158 2002 128 453 50 212 826 2 148 2003 129 227 52 367 774 2 155 2004 129 988 54 283 761 1 916 2005 130 756 56 212 768 1 929 资料来源：《中国统计年鉴》（2004年）和《中国统计摘要》（2006年）。 除了城镇人口迅速增加之外，城镇居民不断地要求改善住房条件，这是推动对住房真实需求的另外一个重要原因。据统计，60%~70%的居民要求改善住房条件。每年大约有950万对新人结婚。城市建设方兴未艾，大量拆迁改建。现有城镇住房每年的淘汰率为4%左右（农村为2%）。每年都有大量的居民乔迁新居，从旧房子搬进新房子，从小房子搬进大房子。综合起来，对住房的需求就是一个非常巨大的数字。

第2节：房价暴涨的警告(2)


　　尽管中国城镇居民的居住条件比改革开放之前好多了，可是，和世界发达国家相比仍然有一定的差距。在20世纪90年代初期，美国人均住房面积就达到了60平方米，德国为38平方米，法国为37平方米，日本为31平方米，韩国为25平方米。 根据联合国的统计资料，发达国家人均住房面积平均为46.6平方米，中高等收入国家人均住房面积平均为29.3平方米，中等收入国家为20.1平方米，中低等收入国家为17.6平方米，低收入国家平均为8平方米。中国人的居住条件仅仅略高于中等收入国家（见表1-3）。 表1-3 人均住房面积 （单位：平方米） 高等收入国家 中高等收入国家 中等收入国家 中低等收入国家 低收入国家 46.6 29.3 20.1 17.6 8 美国 德国 法国 日本 中国 60 38 37 31 24.97 资料来源：建设部《2004年城镇房屋概况统计公报》。国外数据为20世纪90年代初期的人均住房面积，中国的人均住房面积数据为2004年的数据。 随着国民经济的迅速发展和城市化进程的加快，中国人对住房的需求将继续保持强势。

　　按照国家统计局抽样调查数据，中国城市人口每年增加1%左右，大约为1800万～2000万。如果按照每个城市人口住房面积22平方米计算，需要增加4.4亿平方米住宅。到2020年城市化水平将达到55%～60%，城镇人口将要增加到8亿～8.5亿，将有2.6亿农民从农村迁入城市。与此同时，城镇居民的平均住房面积要从当前的24平方米增加到35平方米左右。按照这样的估计，对于住宅的真实需求大约每年增加5.4亿平方米。由此可见，在中国绝大部分城市中住房需求还会在相当长的时期内保持强势。中国的房地产业仍然有着非常广阔的发展空间。 1.3 房价暴涨，举国震撼 从图1-2可以看出，自2002年以来，许多大城市的房价突然暴涨。 2004年全国平均房价上涨19.08%。

　　在某些大城市，如北京、上海、杭州等地，房价涨幅更大。上海市的平均房价在2004年上涨了23.75%。在个别地段房价上涨超过了50%。 2005年全国房价继续上涨15.2%。各地房价在2005年的上涨幅度并不一样，东部地区是16.9%，中部地区10.2%，西部地区为7.6%。 图1-2 平均房价和商品房销售面积 2006年第一季度全国70个城市新建商品房面积同比上涨6.3%。北京市的房价在2006年第一季度猛涨了17%。 各地房价差距很大，房价涨幅也并不一致。度量全国或各地房价涨幅的数据基础是国家统计局提供的各省市历年的商品房销售额和商品房销售面积（见表1-4）。根据这些数据可以求得各省市平均房价及其变化情况（见表1-5）。 中国城镇居民人均住房面积在1985年前后有一个增长高峰，在2002年出现了第二个增长高峰。在2001年城镇人均住房面积为20.8平方米，在2002年猛增至22.8平方米。在一年之内增加了2平方米，增幅为9.6%。在2003年人均住房面积又增加了1.3平方米，增幅为5.7%。 在1991～1996年间，城镇居民可支配收入增长幅度超过居民住房面积增长率十多个百分点。

　　在1994年人均可支配收入增长35.1%，而人均住房面积只增加了3.3%。显然，在这段时期内城镇居民将其新增收入中的大部分用于购置衣物，改善饮食结构，购买日用品等。

　　在2002年以后，城镇居民人均住房面积增长较快，其支出结构中花在住房上的钱所占的比重越来越高。 表1-4 全国各省市商品房销售额和销售面积 商品房销售额（亿元） 销售面积（万平方米） 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 全国 4 863 6 032 7 671 10 376 18 080 22 412 26 808 33 657 38 232 55 769 北京 610 814 898 1 249 2 120 1 205 1 708 1 896 2 472 3 123 天津 128 140 202 264 568 538 564 787 847 1 402 河北 87 99 128 139 246 597 659 939 865 1 292 山西 32 43 55 72 140 235 299 360 399 667 内蒙古 45 53 70 92 178 366 422 548 654 1 081 辽宁 248 273 338 422 714 1 166 1 278 1 499 1 749 2 518 吉林 60 86 65 76 129 385 518 501 402 668 黑龙江 106 125 145 166 261 595 693 815 857 1 245 上海 695 815 1 216 1 933 2 161 1 797 1 972 2 376 3 301 3 159 江苏 343 447 593 843 1 629 1 904 2 322 2 722 3 179 4 740 浙江 369 530 714 869 2 314 1 802 2 219 2 782 2 794 5 299 安徽 79 103 165 255 423 680 795 1 093 1 429 1 907 福建 199 225 290 355 596 988 1 047 1 250 1 385 1 895 江西 43 60 93 135 238 437 562 866 1 169 1 527 山东 204 272 346 517 882 1 403 1 696 2 252 2 525 3 608 河南 63 88 118 164 323 512 640 863 1 044 1 725 湖北 102 117 162 225 387 745 806 1 074 1 343 1 708 湖南 55 80 120 180 298 440 602 849 1 189 1 816 广东 752 820 890 1 165 2 084 2 276 2 531 3 061 3 346 4 687 广西 54 65 92 171 326 292 340 505 620 1 557 海南 11 14 23 30 73 60 77 113 126 258 重庆 107 158 210 233 430 746 1 017 1 317 1 317 2 015 四川 193 258 331 331 627 1 415 1 866 2 458 2 102 3 145 贵州 43 53 54 77 140 369 425 554 554 873 云南 61 77 87 106 296 314 400 522 538 1 349 西藏 2 4 3 3 1 9 16 10 10 5 陕西 65 74 89 88 184 416 478 520 509 892 甘肃 18 22 28 46 92 141 166 225 262 473 青海 4 9 12 15 22 34 68 84 94 117 宁夏 20 22 43 58 85 127 118 232 308 378 新疆 64 88 94 102 112 420 507 587 643 635 资料来源：2003、2004、2005和2006年的《中国统计摘要》。 表1-5 各省市平均房价及其变化情况 平均房价（元/平方米） 房价变化率（%） 2001年 2002年 2003年 2004年 2002年 2003年 2004年 全国 2 170 2 250 2 279 2 714 3.70 1.29 19.08 北京 5 062 4 766 4 736 5 053 -5.86 -0.62 6.68 天津 2 379 2 482 2 567 3 117 4.33 3.40 21.44 河北 1 457 1 502 1 363 1 607 3.09 -9.26 17.88 山西 1 362 1 438 1 528 1 805 5.61 6.23 18.11 内蒙古 1 230 1 256 1 277 1 407 2.15 1.71 10.13 辽宁 2 127 2 136 2 255 2 413 0.43 5.56 7.01 吉林 1 558 1 660 1 297 1 891 6.53 -21.85 45.72 黑龙江 1 782 1 804 1 779 1 937 1.25 -1.36 8.87 上海 3 868 4 133 5 118 5 856 6.86 23.83 14.42 江苏 1 801 1 925 2 179 2 652 6.86 13.17 21.72 浙江 2 048 2 388 2 566 3 110 16.64 7.45 21.19 安徽 1 162 1 296 1 510 1 784 11.52 16.52 18.21 福建 2 014 2 149 2 320 2 563 6.69 7.96 10.48 江西 984 1 068 1 074 1 155 8.50 0.59 7.54 山东 1 454 1 604 1 536 2 048 10.30 -4.20 33.27 河南 1 230 1 375 1 367 1 571 11.75 -0.56 14.89 湖北 1 369 1 452 1 508 1 675 6.02 3.91 11.07 湖南 1 250 1 329 1 413 1 514 6.31 6.36 7.11 广东 3 304 3 240 2 908 3 482 -1.94 -10.26 19.75 广西 1 849 1 912 1 822 2 758 3.38 -4.71 51.39 海南 1 833 1 818 2 035 2 381 -0.83 11.95 16.98 重庆 1 434 1 554 1 595 1 769 8.32 2.64 10.95 四川 1 364 1 383 1 347 1 575 1.37 -2.60 16.94 贵州 1 165 1 247 975 1 390 7.02 -21.84 42.59 云南 1 943 1 925 1 667 1 970 -0.91 -13.42 18.22 西藏 2 222 2 500 3 000 3 000 12.50 20.00 0.00 陕西 1 563 1 548 1 712 1 729 -0.92 10.56 1.01 甘肃 1 277 1 325 1 244 1 756 3.82 -6.10 41.09 青海 1 176 1 324 1 429 1 596 12.50 7.94 11.70 宁夏 1 575 1 864 1 853 1 883 18.39 -0.59 1.60 新疆 1 524 1 736 1 601 1 586 13.91 -7.74 -0.94 资料来源：根据2003、2004和2005年的《中国统计摘要》计算。

第3节：房价暴涨的警告(3)


　　在2000年以后，房地产开发投资额增长幅度为30%左右。其增长幅度远远超过了宏观经济增长速度。商品房销售额在2000年仅为3 935亿元，到了2004年，迅速增加为10 376亿元。在2003年和2004年，商品房销售额的增长幅度都超过了30%。 在城镇居民住房面积大幅度上升的同时，商品房销售价格也逐步上升。在2000年以前，房价变化率大约在3%左右。在1999年全国商品房平均销售价格为每平方米2 053元，在2000年上升为2 111元，增幅为2.86%。在2001年上升为2 170元，增幅为2.77%。在2002年上升为2 250元，增幅为3.7%。在2003年上升为2 279元，增幅为1.29%。在2004年房价急剧上升为2 714元，增幅高达19.08%（见表1-6）。 表1-6 商品房价格变化率 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 商品房销售面积（万m2） 18 637 22 412 26 808 33 657 38 232 55 769 商品房销售额（亿元） 3 935 4 863 6 032 7 671 10 376 18 080 商品房销售价格（元/m2） 2 111 2 170 2 250 2 279 2 714 3 242 房价变化率（%） 2.86 2.77 3.70 1.29 19.08 19.45 商品房销售价格指数 0.8 1.8 3.4 5.0 9.0 7.7 住宅租赁价格指数 14.2 8.1 2.0 7.5 2.2 0.5 资料来源:《中国统计摘要》（2006年）第63和106页。

　　如果将各地的房价排个队，可以清楚地看到，在2001年上海的平均房价为每平方米3 869元，只有北京房价的76%。可是上海的房价在2003年超过了北京，在2004年上海的房价为北京房价的116%（见表1-7）。在短期内上海房价如此高速上升，简单地归因于需求旺盛恐怕就不太能解释得通了。在其他省市，例如广西、吉林、山东等地也纷纷出现超高的房价增长率，这对于建设和谐社会和可持续增长，恐怕都不是好征兆。 表1-7 各地房价比较 （单位：元/m2） 2001年 2002年 2003年 2004年 1 北京 5 062 1 北京 4 766 1 上海 5 118 1 上海 5 856 2 上海 3 868 2 上海 4 133 2 北京 4 736 2 北京 5 053 3 广东 3 304 3 广东 3 240 3 西藏 3 000 3 广东 3 482 4 天津 2 379 4 西藏 2 500 4 广东 2 908 4 天津 3 117 5 西藏 2 222 5 天津 2 482 5 天津 2 567 5 浙江 3 110 6 辽宁 2 127 6 浙江 2 388 6 浙江 2 566 6 西藏 3 000 7 浙江 2 048 7 福建 2 149 7 福建 2 320 7 广西 2 758 8 福建 2 014 8 辽宁 2 136 8 辽宁 2 255 8 江苏 2 652 9 云南 1 943 9 江苏 1 925 9 江苏 2 179 9 福建 2 563 10 广西 1 849 10 云南 1 925 10 海南 2 035 10 辽宁 2 413 11 海南 1 833 11 广西 1 912 11 宁夏 1 853 11 海南 2 381 12 江苏 1 801 12 宁夏 1 864 12 广西 1 822 12 山东 2 048 13 黑龙江 1 782 13 海南 1 818 13 黑龙江 1 779 13 云南 1 970 14 宁夏 1 575 14 黑龙江 1 804 14 陕西 1 712 14 黑龙江 1 937 15 陕西 1 563 15 新疆 1 736 15 云南 1 667 15 吉林 1 891 16 吉林 1 558 16 吉林 1 660 16 新疆 1 601 16 宁夏 1 883 17 新疆 1 524 17 山东 1 604 17 重庆 1 595 17 山西 1 805 18 河北 1 457 18 重庆 1 554 18 山东 1 536 18 安徽 1 784 19 山东 1 454 19 陕西 1 548 19 山西 1 528 19 重庆 1 769 20 重庆 1 434 20 河北 1 502 20 安徽 1 510 20 甘肃 1 756 21 湖北 1 369 21 湖北 1 452 21 湖北 1 508 21 陕西 1 729 22 四川 1 364 22 山西 1 438 22 青海 1 429 22 湖北 1 675 23 山西 1 362 23 四川 1 383 23 湖南 1 413 23 河北 1 607 24 甘肃 1 277 24 河南 1 375 24 河南 1 367 24 青海 1 596 25 湖南 1 250 25 湖南 1 329 25 河北 1 363 25 新疆 1 586 26 河南 1 230 26 甘肃 1 325 26 四川 1 347 26 四川 1 575 27 内蒙古 1 230 27 青海 1 324 27 吉林 1 297 27 河南 1 571 28 青海 1 176 28 安徽 1 296 28 内蒙古 1 277 28 湖南 1 514 29 贵州 1 165 29 内蒙古 1 256 29 甘肃 1 244 29 内蒙古 1 407 30 安徽 1 162 30 贵州 1 247 30 江西 1 074 30 贵州 1 390 31 江西 984 31 江西 1 068 31 贵州 975 31 江西 1 155 资料来源：根据《中国统计摘要》（2006年）第62和63页数据计算。 在2001年房价涨幅为两位数的有8个省市，在2002年涨幅为两位数的省市只有6个。但是，在2004年房价涨幅为两位数的省市达到23个。可以说，在2004年除了黑龙江、江西、湖南、辽宁、北京、宁夏、陕西、西藏、新疆之外，全国房价普遍高速上升。北京的房价在2004年增幅较小，显然和北京市政府采取措施平抑房价有关。 迅速上涨的房价引起了各个方面的关注。

　　在2005年中国十大新闻中头一条就是"房地产宏观调控出台一系列措施"。在2006年初，人民日报、新华社、光明日报、经济日报和中国青年报等16家新闻单位对10个热点问题进行预测，首当其冲的就是，"房价是涨还是跌？"。认为继续上涨的有45%，认为与2005年持平的占37%，认为房价会下跌的占18%。在2006年二三月份，有的报刊声称上海的房价已经开始大幅度下落，其他地方的房价也会下跌。甚至有的文章声称"国家统计三大数据揭示我国面临住房过剩风险"。当记者采访我的时候，我明确地表示，凡是不符合经济规律的事情都是空中楼阁，无稽之谈。中国房地产市场才发展了几年，怎么就会饱和过剩？如果在市场上有几套房子卖不出去，那是价格太高，或者质量太差。空置率居高不下的原因是没有严格执行金融纪律。只要将不守金融纪律的银行行长抓起几个来，空置率马上就下去了。唯独房价却依然保持上行态势。不能以点代面，捕风捉影，忽悠民众。果然，在4月以后，各大城市的房价再度上扬，许多报纸刊物马上又掉头转向，连连惊呼房价暴涨。 由于房价变动趋势关系到广大民众的切身利益，理所当然地吸引了人们的注意。

　　有关房价涨跌的议论充斥各种新闻媒体，有的人说房价还要大涨，有的人说房地产市场很快就要崩溃，房价非大跌不可。各种各样的预测让人们无所适从。在房地产问题上一度充斥着江湖气，好像无论什么人都能说上几句。 显然，全国房价在2004年突然飞涨绝对不是一个正常现象。"月晕知风，础润知雨"，房价异常上扬除了表明民众对改善住房条件的需求继续保持强劲之外，还有更深层的原因。房价上涨呼唤着认真严肃的经济学研究。我们必须要认真探索一系列重要的问题：房价的形成机制是什么？为什么会出现房价暴涨？如果听任房价继续飞涨，将给中国经济带来什么危害？

第4节：居民的购房承受能力(1)


　　

　　居民的购房承受能力

　　?如果能够有一套合理的统计准则，那么房价收入比的变化是评估居民购房能力的一个非常重要的指标。在讨论房价收入比的时候应当使用家庭全部收入而不是职工平均工资。由于税收制度不同，中国的工资基本上相当于西方各国的税后工资。如果要进行国际对比，就有必要进行适当的调整。 ?平均住房面积大小是一个动态变量，逐年增加。用来计算"房价收入比"的住宅面积应当等于该年度的人均居住面积乘以每户平均人口数。在2004年城镇人均居住面积为24.9平方米，每户平均人口为2.98人，每户居住面积为74.2平方米。

　　?从1987年到1993年，房价收入比逐年上升，在1992年房价收入比为7.6，达到第一个高峰。在1993年以后，房价收入比呈现下降趋势。在1997～2000年间，房价收入比基本上在6.8左右波动。在2001～2003年间房价收入比呈下降趋势。在2003年以后，尽管城镇居民的收入继续增加，但是房价增长速度超过了居民收入，因此，房价收入比开始呈现上升趋势。特别是在一些大城市房价飞涨，引起了社会各界人士的不满。在2004年房价收入比为6.67，仍然低于2000年的水平（6.81）。北京、上海等大城市的房价收入比明显地高于其他省份。其实，如果考虑到外来购房者的因素，这些大城市的购房者家庭收入水平需要向上调整，而真实的房价收入比可能要低于计算结果。

　　?按照2004年数据，一个家庭需要用6.67年的全部收入才能购买一套住房。这个期限低于银行所允许的极限。从这些数据可以判断，中国的房地产市场需求仍然处于居民可支付的范围内。那些估计中国房地产市场很快就会由于需求不足而出现崩溃的说法是没有事实根据的。 ?导致局部地区房地产市场畸形发展的主要原因有两个：第一，对房地产市场的投机性炒作；第二，日益增大的贫富差距。 4.1 老百姓究竟能不能买得起房子 近年来，成千上万户人家高高兴兴地搬进了新居，与此同时，房价飞涨使得许多人在抱怨，老百姓究竟能不能买得起房子? 如果要求所有的人都能买得起房子，恐怕不现实，就是在经济发达的国家也做不到。就像有一部分人买不起汽车一样。买不起汽车就骑自行车、坐公交车、乘地铁，那有什么关系？天经地义，没有什么好埋怨的。好好工作，多挣点钱，将来攒够了钱再买。住房也是这样。房子有大有小，买不起大房子就买个小一点的。买不起小的就租间房子住。除非富家子弟接受长辈的馈赠或遗产，年轻人哪个不是从租房子开始，一步一步改善住宅条件的？有些年轻人刚刚从学校毕业就打算买套房子，而且还要买大房子，这样的要求显然是自不量力的超前消费。 怕就怕房价高得离谱，让年轻人几乎不可能靠自己的能力攒钱购买住房。如果房价高得脱离了居民的承受能力，势必扭曲社会资源的合理配置，妨碍国民经济持续稳定发展，给国民经济和社会稳定带来不利因素，因此有必要将房价控制在合理的范围之内。 通常人们使用房价收入比来度量购房能力。正如本书第3章讨论的那样，拿房价收入比来进行国际间的比较没有什么意义。但是，只要在一个国家或者地区内保持相同的统计准则，那么房价收入比的变化是评估居民购房能力的一个非常重要的指标。 4.2 居民家庭平均收入 我们在计算房价收入比之前必须要确认居民平均收入的定义。

第5节：居民的购房承受能力(2)


　　许多人习惯用平均工资代表居民收入。举个例子，如果有套房子标价50万元，而某人月工资为5 000元，人们会很自然地将房价除以月工资，从而得出结论：需要用100个月的工资才能购买这套房子。也就是说，房价是年工资的8.4倍。 有人说，2004年北京人均可支配收入为1.5万元，商品房平均售价每平方米5 000元，一套60平方米的民居，30万元，相当于一个人20年的总收入。如果想买一套100平方米的住宅，50万元，一个人就是不吃不喝，一辈子的总收入也买不下来。于是，他们得出结论：一般工薪阶层完全没有能力来购买这样的商品房。 这样的计算方法固然简单，不过，其中有两个地方出现了偏差。 第一，在讨论房价收入比的时候应当使用家庭全部收入而不是职工平均工资。

　　购买住宅是一个家庭整体的行为，在一个家庭中不止一个就业人员。在1990年平均每个家庭的就业人员为1.98人。近10年来，中国家庭规模逐年变小，平均每户就业人员相应减少，在2001年下降为1.65人，在2002年继续下降为1.58人。无论如何，每个家庭内不止一个人上班挣钱，如果只使用一个人的工资收入进行计算，显然低估了家庭总收入。

　　第二，居民收入应当采用全部收入，而工资收入是其中的一部分。如果仅仅用工资来表示居民收入，有可能产生较大的误差。按照国家统计局的定义，工资总额指的是各单位在一定时期内直接支付给本单位全部职工的劳动报酬总额。"工资总额的计算原则应以直接支付给职工的全部劳动报酬为根据。各单位支付给职工的劳动报酬以及其他根据有关部门规定支付的工资，不论是计入成本的还是不计入成本的，不论是按照国家规定列入计征奖金税项目的，还是未列入计征奖金税项目的，不论是以货币形式支付的还是以实物形式支付的，均包括在工资总额内。"可是，许多家庭的收入中除了工资之外，还有奖金、回扣等，还有第二职业等灰色收入，以实物形式支付的福利部分几乎完全没有计入工资。由于税收体制尚未健全，因此有许多第三产业部门的收入，例如，至少有2 000万保姆和数量更为庞大的个体小商贩，他们的收入并没有被统计进来。 表4-1列出了城乡居民储蓄存款和职工工资总额的数据，从中不难看出一个矛盾：在2002年以后城乡居民储蓄存款增加额居然超过了职工工资总额。在2003年，职工工资总额为14 743亿元，可是城乡居民储蓄存款总额上升了16 631亿元，储蓄存款增加额占工资总额的112.8%。2004年的储蓄存款增加额几乎等于职工工资总额。如果职工工资总额就是全部收入，岂不是老百姓存进银行的钱比总收入还高？这些钱都是从哪里来的？显然，这只能说明随着市场化的进展，居民收入来源多元化，工资只不过是居民收入的一部分。 表4-1 城乡居民储蓄存款与工资总额 （金额单位：亿元） 年份（年） 职工工资总额 城乡居民储蓄存款 储蓄存款增加额 储蓄增加额/工资总额 1998 9 296 53 407 7 615 81.9% 1999 9 875 59 621 6 253 63.3% 2000 10 656 64 332 4 977 46.7% 2001 11 831 73 762 9 458 79.9% 2002 13 161 86 910 13 233 100.5% 2003 14 743 103 617 16 631 112.8% 2004 16 900 119 555 15 929 94.25% 2005 19 980 141 051 21 496 107.6% 资料来源：中国统计摘要[M]. 北京：中国统计出版社，2006: 46, 104. 有的人提出计算房价收入比的时候应当用可支配收入减去日常消费额后，再除以平均房价。如此定义的话，带来的麻烦更多。由于在不同地区或不同收入水平的居民当中，日常消费额占总收入的比例相差悬殊。把消费额包括进来必然增加了定义的不确定性。既然其他国家在计算房价收入比的时候并没有考虑日常消费额，似乎我们也没有必要这样做。 4.3 税前和税后收入 许多来中国访问考察的外国经济学家们常常感到奇怪，看起来中国人的平均工资并不高，为什么中国人不仅有能力购买各种日用电器，还在银行中有大量存款？

　　中国政府的财政开支并不少。如果将政府总支出平均分摊到每个纳税人头上，中国老百姓的负担并不轻。可是，老百姓似乎并没有感觉到税赋的压力。问题的关键在于中国目前采用的工资和税收制度与西方国家显著不同。中国政府的财税收入主要是向企业征收的。实际上，羊毛出在羊身上，中国的纳税人并没有少交税，只不过是由企业在发工资之前代交了。 欧美各国的人在领取工资之后要缴纳比重很高的个人所得税。个人所得税在整个财税体系中占的比重要比中国大得多。

　　美国个人所得税占税收总额的48.5%，加拿大占41%，英国占35%。在美国、加拿大等国，个人所得税大约占职工工资收入的1/3左右。北欧国家的个人所得税更重。欧美各国的工资水平确实比中国高，可是，如果比较真正能够拿回家的收入，中国人和老外的收入差距并不像统计数字所显示的那么大。 之所以中国的个人所得税制度和西方国家相差如此之大，是因为中国目前的税制是从当年计划经济体制一步一步演化来的。在计划经济体制下，绝大部分企业都是国有或者集体所有。

第6节：居民的购房承受能力(3)


　　企业的利润全部上缴，无所谓税收。职工的工资是税后收入。改革开放之前，一个普通工人，四口之家，一个月只有四五十元工资收入。除了满足低水平的衣食住行要求之外，几乎没有任何剩余。民众的储蓄率几乎等于零。国家财政负担全部落在企业头上。税制改革是中国经济改革的一个重要组成部分。"费改税"，虽然名字改了，但是国家税收负担的重头还是落在企业头上。中国目前的税收体制仍然带有很明显的计划经济特征。从表面来看，由企业多交些税，个人少交点税，似乎没有什么区别。实际上，让企业负担税收的主要部分并不合理。

　　经济学理论早已证明，在政府征集同样数量的税收时，让消费者缴税要比让生产者缴税更好。研究证明，提高个人所得税在国家财政中的比重有助于提高资源分配效率。应当通过税制改革逐步增加个人所得税的比重，把企业的税收负担逐步转移给职工。具体做法就是削减企业所得税，将减下来的税收作为工资发给职工。

　　在税制改革之后，企业的经营状况基本不变。在增加职工工资的同时提高个人所得税，让大部分职工的实际收入水平维持不变。通过税制改革使得职工工资成为税前工资。在实行了累进个人所得税之后，收入高的多交个人所得税，收入低的少交，有利于减少贫富差距。倘若这样调整，目前的职工工资水平有可能要上升20%以上。换个角度来看，和世界各国通行的税前工资来比较，中国的工资水平起码被低估了20%。 在下一步改革中应当把许多灰色收入包括进工资当中，这样不仅可以避免低估居民收入，同时也有利于完善个人所得税的征收。由于目前中国的税收体制尚未健全，因此灰色收入很难统计。

　　考虑到个人所得税改革和工资制度改革的因素，在未来一段时期内，职工工资上升的幅度可能要高于他们的购买力增幅。倘若在计算"房价收入比"的时候采用居民的全部收入（税前收入再加上灰色收入），那么中国的"房价收入比"肯定要比现在的水平更低一些。 4.4 家庭总收入和可支配收入 在国家统计局公布的统计资料中有家庭总收入和家庭可支配收入信息。

　　两者之间的差别是：家庭总收入扣除交纳的所得税、个人交纳的社会保障费以及记账补贴后的收入，是家庭可支配收入。 由表4-2中可见，工资占全部收入的比例在1990年为75.86%，此后，工资外的收入逐渐增加，工资占总收入的比例逐年下降。到了2002年，这个比例只有70.2%。而可支配收入在1990年几乎和居民全部收入相等，而在2002年可支配收入只占全部收入的94.2%。

　　为了更贴近国际通行的定义，在计算房价收入比的时候，采用家庭总收入要比采用家庭可支配收入更好。 表4-2 工资占全部收入的比例 （金额单位：元） 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 人均全部年收入 6 295 6 868 8 177 9 061 10 128 可支配收入 6 280 6 860 7 703 8 472 9 022 工资收入 4 481 4 830 5 740 6 410 7 153 经营净收入 246 274 332 403 494 财产性收入 128 134 102 135 161 转移性收入 1 440 1 630 2 003 2 112 2 320 出售财务收入 21 38 48 - - 工资占全部收入的比例 71.18% 70.33% 70.20% 70.74% 70.62% 可支配收入占全部收入的比例 99.76% 99.88% 94.20% 93.50% 93.03% 资料来源：《中国统计年鉴》（2005年，第337页）。 4.5 究竟一套住房的面积应该为多大 在计算房价收入比的时候，究竟一套住房的面积应该为多大呢？ 1998年6月15日至17日，全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议在北京召开。国务院以国发[1998]23号文件下发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，在此通知中提出"房价收入比"的定义是：本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比。 也许人们认为这个定义缺乏理论依据，因此并没有普遍接受60平方米这个标准，依然各行其是。例如，中金公司研究部的报告采用每套住房建筑面积90平方米来计算。复旦大学的2位学者采用80平方米标准。而北京市政协城建委委员李晓林则按照每户50平方米住房面积来计算房价收入比。

　　还有人采用每套住房70平方米。显然，采用不同的面积计算出来的住房价格相差悬殊，引起了许多争议。由于在住房面积的选择上存在着较大的任意性，使得房价收入比的计算方法缺乏统一的标准。 显然，上述研究在选取一套住房面积的时候缺乏严格的理论根据。实际上，平均住房面积大小是一个动态变量，随时间而变化，逐年增加。不应当把平均住房面积固定为某个数字，例如50平方米、60平方米等。在讨论房价收入比的时候应当尽量接近房地产市场的现状。

第7节：居民的购房承受能力(4)


　　建设部提供了历年城镇人均住房面积数据，在统计年鉴上也可以找到每户平均人口数字，因此，用来计算"房价收入比"的住房面积应当等于该年度的人均住房面积乘以每户平均人口数。在2004年城镇人均住房面积为24.9平方米，每户平均人口为2.98人。那么，选择每户住房面积为74.2平方米是比较合适的。

　　今后每年都可以按照这个方式来计算住房的平均面积。显然，住房的平均面积随着人民生活水平的改善将逐年提高。 有人建议采用抽样调查取得当地住房面积的中间值，用这个数据作为住房面积。这个设想不错，可是，由谁来抽样？是在全国抽样还是各个省市各抽各的？抽样调查不仅费钱费力，还有较大的时间滞后。在决定将住房平均面积纳入新的统计指标之前，我们不得不衡量一下这样做的效益和成本。如果成本很高而效益并不显著，那么就欠缺可行性。除非有特别重大的意义，否则不应当把统计数据系统搞得过于复杂。我提出来的计算住房面积的方案有2个优点：（1）可行性高。利用现有的统计数据，不必再增加什么统计数据的花费。（2）动态变化，随时间而更新。如果有些读者不同意我的建议，欢迎提出新的方案来讨论切磋。无论如何，我们必须要有一个非常明确的学术框架，让大家都明白各个定义的来龙去脉，然后在相同的平台上讨论研究。再也不能在定义尚未弄清楚的情况下就乱做结论了。 此外，当前中国的城乡差别较大，尚未形成统一的房地产市场。

　　前些时候，在一些大城市中房价飞涨，但这些冲击波并没有传递到农村。因此，在讨论"房价收入比"时以采用城镇居住数据比较合适。 4.6 房价定义上的分歧 除了住房面积之外，如何计算平均房价也是造成分歧的原因。世界各国统计房价的标准五花八门，相差悬殊。有些国家大部分住宅是独立的带庭院的住宅（在中国通常被称为"别墅"），他们统计房价指的依据是每一栋住宅的平均价格。有的地方地皮很紧张，住宅以高层建筑为主。此时统计的平均房价是以两居室为基础计算的。有的地方以联体房的单元为基准，还有许多国家不论是单元房还是别墅，统统以每平方米面积的价格作基准。由于世界各地使用不同的统计方法，因此给横向比较造成了很大的困难。 从道理上来说，最好是无论住宅的大小、结构等差异，一律按照住房面积来计算。即使按照面积计算，究竟采用建筑面积还是套内使用面积，依然有很大的分歧。套内使用面积通常只有建筑面积的70%左右，如何计算那些共用设施的面积，例如楼梯、门庭等等，迄今为止还没有一个世界各国统一的规定。由于各国使用各自的统计方法已经很多年了，为了保持数据上的连续性，人们习惯于使用传统的统计方法。目前还没有任何激励机制来促使人们采用统一的统计方法。不知道是什么原因，中国总有一些人愿意拿"国际警戒线"来说事。他们的用意也许很好，想通过"国际警戒线"来唤起民众的关注。

　　可是，不能子虚乌有。欧洲房地产研究联合会主席本特·特纳于2006年4月22日在北京接受记者采访时明确地表示，房价收入比没有国际警戒线。他说，房价收入比并没有通用的国际标准。世界银行的结论是，在低收入国家，房价收入比普遍偏高，但这并不一定意味着房地产市场存在泡沫破裂的危险。 因为房地产市场的地区性很强，几乎没有一个统一的房地产市场。房地产市场的分割性使得在任何时候都难以通过市场竞争来确定均衡价格。在理论上计算出来的均衡房价与现实相差很远。房地产附着在土地上，完全没有流动性，在大多数情况下，房地产市场的价格弹性并不高。理论上的均衡房价假设人们忽略选择成本、交易成本和搬家成本。对社区环境的依赖和惯性增大了搬迁成本。这使得很难通过市场交易而减少房价差距。 4.7 中国的房价收入比 根据《中国统计年鉴》公布的商品房销售总额和销售面积可以计算出每平方米住房的平均价格。每套住房平均房价应当等于每平方米住房平均价格乘以人均住房面积，再乘以每户平均人口（见表4-3）。 表4-3 平均住房价格 年份（年） 城镇人均 城镇家庭每户 每户平均 平均房价 平均住房 住房面积（m2） 平均人口数（人） 住房面积（m2） （元/m2） 价格（元） 1987 12.7 3.50 44.5 408 18 145 1988 13.0 3.50 45.5 503 22 885 1989 13.5 3.50 47.3 574 27 101 1990 13.7 3.50 48.0 703 33 708 1991 14.2 3.43 48.7 786 38 298 1992 14.8 3.37 49.9 995 49 619 1993 15.2 3.31 50.3 1 292 64 985 1994 15.7 3.28 51.5 1 409 72 543 1995 16.3 3.23 52.6 1 591 83 767 1996 17.0 3.20 54.4 1 806 98 273 1997 17.8 3.19 56.8 1 997 113 405 1998 18.7 3.16 59.1 2 002 118 323 1999 19.4 3.14 60.9 2 053 125 033 2000 20.3 3.13 63.5 2 112 134 169 2001 20.8 3.10 64.5 2 170 139 904 2002 22.8 3.04 69.3 2 250 155 965 2003 23.7 3.01 71.3 2 359 168 318 2004 24.9 2.98 74.2 2 714 201 375 资料来源：城市人均住房面积来源于《中国统计摘要》（2005年，第103页）。城镇家庭每户平均人口数来源于《中国统计摘要》（2005年，第105页），平均住房价格来源于本书第1章中的相关计算结果。 从图4-1中可见，自从1987年以来城镇居民平均每户家庭全部年收入在持续增加，同期，平均住房价格也在逐年升高。房价收入比的大小就取决于这两个变量的相对上升幅度。 图4-1 城镇居民每户家庭全部年收入和平均住房价格 平均每户家庭年收入应当等于城镇居民人均全部年收入乘以每户平均人口数。因此，房价收入比应当等于住房平均价格除以平均每户家庭全部年收入。 表4-4 房价收入比 年份（年） 人均全部 每户平均 平均每户家庭 平均住房 房价 年收入（元） 人口数（人） 全部年收入（元） 价格（元） 收入比 1987 1 012 3.50 3 542 18 145 5.12 1988 1 192 3.50 4 172 22 885 5.49 1989 1 387 3.50 4 855 27 101 5.58 1990 1 523 3.50 5 331 33 708 6.32 1991 1 713 3.43 5 876 38 298 6.52 1992 2 032 3.37 6 848 49 619 7.25 1993 2 583 3.31 8 550 64 985 7.60 1994 3 502 3.28 11 487 72 543 6.32 1995 4 288 3.23 13 850 83 767 6.05 1996 4 845 3.20 15 504 98 273 6.34 1997 5 188 3.19 16 550 113 405 6.85 1998 5 458 3.16 17 247 118 323 6.86 1999 5 888 3.14 18 488 125 033 6.76 2000 6 296 3.13 19 706 134 169 6.81 2001 6 869 3.10 21 294 139 904 6.57 2002 8 177 3.04 24 858 155 965 6.27 （续） 年份（年） 人均全部 每户平均 平均每户家庭 平均住房 房价 年收入（元） 人口数（人） 全部年收入（元） 价格（元） 收入比 2003 9 061 3.01 27 274 168 318 6.17 2004 10 129 2.98 30 184 201 375 6.67 资料来源：根据2005年的《中国统计年鉴》数据计算。 图4-2 房价收入比 从表4-4和图4-2中可见，从1987～1993年间，房价收入比逐年上升，在1992年房价收入比为7.6，达到第一个高峰。在1993年以后，由于城镇居民的收入增长速度超过了房价上升幅度，因此，房价收入比呈现下降趋势。在1997～2000年间，房价收入比基本上在6.8左右波动。在2001～2003年间，房价收入比呈下降趋势。在这段时期内，社会上并没有广泛地出现对房价的抱怨。在2003年以后，尽管城镇居民的收入继续增加，但是房价增长速度超过了居民收入，因此，房价收入比开始呈现上升趋势。特别是在一些大城市房价飞涨，引起了社会各界人士的不满。在2004年房价收入比为6.67，仍然低于2000年的水平。

第8节：居民的购房承受能力(5)


　　由于房价高速上升的趋势只延续了2年左右，因此，从全国的数字来看，尚且没有严重扭曲房价收入比。 4.8 房价收入比说明了什么 中国的房价到底有没有超出居民的承受能力？ 在2004年北京、上海等地房价飞涨，引起舆论大哗，在各种媒体上出现了许多耸人听闻的传言。有的人甚至说，老百姓再也买不起房子了。倘若果真如此，那么房地产市场的需求将很快衰退。

　　当新闻媒体上有人抱怨房价高得让人受不了的时候，房地产商却说，房价是市场供给和需求决定的。房地产市场上需求旺盛，别看房价高，买的人却不见减少。 在有关房地产的会议上，有的学者说，由于老百姓买不起住房，房价必然要大滑坡。 可是，许多房地产商却表示，他们从直觉上感受不到房地产的需求在衰退。既然对房地产的需求如此旺盛，房价怎么会大幅度下降？双方各执己见，究竟谁是谁非？ 从房价收入比来分析，看起来还是房地产商的判断和感觉比较正确。

　　在房价上涨的同时，居民收入也在上升。在2001～2003年间，收入上升幅度超过了房价变化率，房价收入比居然处于下降态势。尽管在2004年房价上涨速度普遍超过了收入增长率，但是就整体来看，房价收入比依然在可以接受的范围内。 由于房价收入比尚未超出可以接受的范围，因此在今后数年，城市居民对于住房的需求将依然保持在较高水平。事实上，各地房地产市场依然非常活跃，购买住房的需求保持在较高水平上。

　　夸大房价上涨对购房需求的冲击是没有根据的。 但是，我们绝对不能低估2003年以来房价暴涨的危害性。如果不采取正确的对策，听任房价继续飞涨，要不了几年，就可能出现房地产泡沫经济，房价收入比将迅速上升，超出人们能够承受的范围。中国台湾地区在20世纪80年代初的房价收入比保持在6～7之间。可是由于在80年代后期出现了严重的泡沫经济，房价收入比被迅速抬高，超过了11。最终，由于泡沫经济的崩溃给全社会带来一场严重的灾难。 采用同样的方法，我们将计算出来的2002年各地区的房价收入比列在表4-5中。 表4-5 2002年各地区的房价收入比 平均每户家庭 平均房价 平均每户 平均住房 房价 全部年收入（元） （元/m2） 人口数（人） 价格（元） 收入比 全国 24 858 2 250 3.040 155 957 6.274 北京 40 286 4 766 2.574 279 658 6.942 天津 29 911 2 482 2.753 155 810 5.209 河北 21 326 1 502 3.157 108 119 5.070 山西 19 848 1 438 3.237 106 148 5.348 内蒙古 19 277 1 256 2.816 80 631 4.183 辽宁 21 101 2 136 2.816 137 142 6.499 吉林 19 830 1 660 2.950 111 679 5.632 黑龙江 19 255 1 804 2.888 118 752 6.167 上海 43 764 4 133 2.592 244 206 5.580 江苏 26 567 1 925 2.825 123 984 4.667 浙江 38 553 2 388 2.627 143 085 3.711 安徽 19 258 1 296 3.130 92 449 4.800 福建 29 980 2 149 2.888 141 482 4.719 江西 19 824 1 068 3.237 78 801 3.975 山东 24 800 1 604 2.798 102 307 4.125 河南 19 809 1 375 3.228 101 208 5.109 湖北 21 712 1 452 2.941 97 349 4.484 湖南 22 411 1 329 3.085 93 467 4.171 广东 36 361 3 240 3.273 241 782 6.649 广西 23 581 1 912 3.291 143 453 6.083 海南 21 809 1 818 3.793 157 248 7.210 重庆 23 296 1 554 3.004 106 412 4.568 四川 21 247 1 383 2.923 92 158 4.338 贵州 18 565 1 247 3.282 93 320 5.027 云南 23 378 1 925 3.399 149 169 6.381 西藏 26 226 2 500 3.793 216 217 8.244 陕西 20 511 1 548 3.264 115 216 5.617 甘肃 19 833 1 325 3.560 107 576 5.424 青海 19 757 1 324 3.686 111 220 5.629 （续） 平均每户家庭 平均房价 平均每户 平均住房 房价 全部年收入（元） （元/m2） 人口数（人） 价格（元） 收入比 宁夏 19 483 1 864 3.372 143 330 7.357 新疆 22 657 1 736 3.139 124 209 5.482 资料来源：《中国统计摘要》（2005年）。 例如，北京市在2002年的平均每户家庭全部年收入为40 286元，平均房价为每平方米4 766元，人均住房面积为22.8平方米，平均每户人口为2.547人，平均住房价格为279 658元，房价收入比为6.942。上海的平均房价每平方米为4 133元，平均住房价格为244 206元，家庭全部年总收入为43 764元，房价收入比为5.58。全国的水平也可以相应地看一下表4-5中的第一行。

　　2002年的房价收入比还是比较正常的。全国各省市当中，房价收入比最高的并不是北京、上海，排名在前5名的分别是西藏、宁夏、海南、北京、广东。 联合国专家认为，如果房价是年收入的6倍左右，老百姓具备购买住房的能力，房地产市场基本上能够保持供求平衡。正如我们在前面阐述的那样，由于各国采用的统计数据不一致，简单地对房价收入比进行国际比较，意义并不大。在这里我们不妨大致看一下：按照1998年联合国人居中心的统计数据，世界各国的房价收入比的平均值为8.4，中位数为6.4。2002年中国的房价收入比相当于世界各国的中位数，房价的扭曲情况并不十分严重。 如同其他宏观经济指标一样，房价收入比只能够大致反映居民购买住房的能力，在使用这个指标的时候必须注意到它的局限性。在计算房价收入比的时候，我们使用的是当地的平均每户家庭全部年收入，可是到这个地区来购买住宅的也许有相当数量的外来人口。特别是像北京、上海这样的大都市，从外地，甚至海外来的购房者为数甚多。例如，北京市的高档住宅当中有1/3以上是被外地或者海外来的人买走了。

第9节：居民的购房承受能力(6)


　　2004年1～11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过了222亿元，比2003年增加了13.5%，其中用于购房的外资约为70亿元。这些购房者的收入水平远远高于当地的一般市民。由于在计算房价收入比的时候使用的是当地居民的收入水平，因此，计算出来的大都市的房价收入比有被高估的倾向。外来的购房者越多，房价收入比被高估的程度就越严重。遗憾的是，随着金融衍生工具的发展应用和金融市场的国际化，区分资金来源的难度越来越大，很难统计究竟有多少购房资金来自于外地。从表4-5中可见，北京、上海等大城市的房价收入比明显地高于其他省份。其实，如果把外来购房者的因素考虑在内，这些大城市的购房者家庭收入水平需要向上调整，而真实的房价收入比可能要低于计算结果。

　　有的经济学家说，"房价收入比不是衡量泡沫的标准。"如果仅仅看房价收入比本身，这个判断是正确的，不过房价收入比的动态变化却可以给我们提供衡量泡沫经济的非常重要的信息。倘若居民收入和房价同步增长，那么房价收入比保持不变。如果房价涨得比收入更快，那么，大部分居民就必须要花费更长的时间才能积累足够的资金来购买住房，显然他们购买住宅的能力下降了。但是，为什么房价会涨得比居民收入更快？从长期来看，必定是房地产市场出现了有悖常规的运动。房价收入比本身并不能说明是否出现了泡沫经济，然而，如果从动态的角度来观察问题，房价收入比的变化率是衡量泡沫经济的一个重要指标。 房价收入比的变化情况可以给政策制定者提供一个重要的信息，居民收入增加，肯定房价也会随之增加。如果两者增速相近，那么基本属于正常。如果房价收入比突然加速上升，肯定可以判断在房地产市场上投机需求的比重大幅度上升，泡沫经济成分急剧增加。 4.9 可持续的房地产市场 如果年轻人能够凭借自己的积蓄购买住房，那么，就会源源不断地有新的购买者进入房地产市场，我们称之为可持续的房地产市场。可持续的房地产市场的另外一层含义是，年轻人在经过一段时间的积累之后能够凭自己的财力按揭买房并支付首期付款（首付），在随后的二三十年内付清全部按揭贷款的本利。

　　年轻人是否能够购买住房，在很大程度上取决于银行是否愿意给予按揭贷款。从银行的角度来看，购房按揭贷款是一种比较稳定、风险较小的项目。只要首付的比例不低于20%，无论贷款者在今后是否具有归还按揭贷款本利的能力，只要房价在这段时期内的下跌幅度不超过20%，银行都没有什么太大的风险。假若贷款者由于疾病、事故、失业等原因丧失了归还按揭贷款能力，那么银行就可以按照规定收回住房，通过拍卖索回贷款。因此，房地产市场的可持续性在很大程度上和银行的贷款政策有关。实际上，银行按揭贷款政策决定了贷款者能够购买住房的上限。 由于银行不能预见贷款者在今后工资的增加情况，因此，在贷款的时候银行只考虑当前的工资收入。如果今后工资增加了，那么还贷的压力就会减小。

　　其中，V表示住房按揭贷款总额；X表示年还款额；r表示银行利率；n表示按揭贷款的年数。按照银监会的规定，住房按揭贷款不超过住房价格的80%，还款额不超过贷款者全部收入的50%。 在2005年6月，银行发放的按揭贷款的年利率是5.04%。按揭贷款要求的首付为总房款的20%，贷款期限一般为30年。从安全的角度来考虑问题，银行要求贷款方每月支付的数额不超过其收入的一半。按照十大城市房地产市场抽样调查，平均月供收入比为35%，低于银监会的规定。 按照上述条件计算出来的房价收入比为9.56。这就是说，银行不允许贷款者购买超过他的年收入9.56倍的住宅。这是银行设定的房价收入比的上限。如果房价收入比没有超过银行按揭贷款所允许的上限，那么房价收入比依然在可持续的范围之内。 如果银行购房按揭贷款的利率上升，银行允许贷款者购房的价值和年工资的比例（房价收入比）下降。例如，假若按揭贷款利率上升为6%，那么银行将不允许贷款者购买超过其年收入8.6倍的住宅。如果按揭贷款利率上升为8%，那么银行将不允许贷款者购买超过其年收入7.04倍的住宅。反之，如果按揭贷款利率下降为5%，那么银行将把购房限制放宽为年收入的9.61倍。参见表4-6。 表4-6 银行按揭贷款所允许的房价收入比 利率(%) 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 9.00 房价收入比 10.81 9.61 8.60 7.76 7.04 6.42 注：根据式（4-1）计算而得。 使用中国2004年的相关数据，平均住房面积为74.2平方米。2004年平均房价为每平方米2 714元。那么，每套住房平均价格为201 375元。由于人均全部年收入为10 129元，每个家庭平均有2.98人，平均家庭全部年收入为30 184元，即需要用6.67年的全部收入才能购买一套住房。

第10节：居民的购房承受能力(7)


　　这个期限低于银行所允许的极限。从这些数据可以判断，中国的房地产市场需求仍然处于居民可支付的范围内。那些估计中国房地产市场很快就会由于需求不足而出现崩溃的说法是没有事实根据的。 当前居民按揭贷款政策主要包括两个部分：第一，购房首付20%（购买第二套住宅的时候，这个比例上升为30%）；第二，按揭月付不超过收入的50%。这两条的目的都是防范银行风险。强调按揭首付的比例是贷后把关。只要房价跌幅不超过20%，银行的贷款就是安全的。设置月付按揭上限，强调还贷的资金流，是贷前把关。显然，银行重视贷后把关的力度超过了贷前把关。

　　在现代金融理论中，贷前把关比贷后把关更重要。如果还贷的资金流没有问题，自然不会出现需要动用抵押品还贷的局面。以月收入的50%作为按揭贷款的月还款额上限，风险很大。很难判断一个家庭为按揭贷款支付了月收入的50%以后，是否还能维持正常的生活。 有两个理由也许能够替当前房贷政策做些解释。第一，银行发放房贷的时候考虑的是居民家庭的当前收入，而家庭的未来收入会逐步增加。第二，居民申请房贷的时候提供的收入证明多数是他们的工资单上的正规收入。但此外，居民通常还有相当大比例的其他收入。

　　因为这两个理由都具有非常大的不确定性，不能作为银行发放房贷的依据。银行发放房贷的标准只能依据眼下能够实现的收入，而不能包括未来不确定的收入增加额。尽管大部分人的收入确实在逐年增加，但是，波浪式前进是经济发展的普遍规律，有高峰必有低谷。在世界经济史上找不到任何一个国家能够长期保持高速增长而不出现低谷的。中国经济发展已经经历了6个非常明显的周期，今后也必然会出现时起时伏的周期变化。不要一听说将来还有经济发展的低谷就不高兴。更不能把当前居民收入高速增加的趋势作为发放银行房贷的依据。为了防范银行风险，发放房贷的时候只能以当前能够实现的收入作为计算房贷的依据。至于说灰色收入究竟有多少，这不是银行能够查清的问题。绝对不能拿说不清楚的收入作为发放房贷的依据。 4.10 扭曲房地产市场的因素 2003年以来，北京、上海、杭州市区每平方米住房的价格在突破了一万元以后还在继续上升。令人奇怪的是这些地方的房地产市场非但没有萎缩，反而需求急速上升，推动房价不断攀高。 究竟如何解释这些反常的经济现象？导致中国房地产市场畸形发展的主要原因有两个：第一，对房地产市场的投机性炒作；第二，贫富差距。有关房地产投机性炒作的分析留待以后章节进行。我个人认为，导致上海、北京等地房价暴涨的原因之一可能是日益增大的贫富差距。 联合国和世界银行常用基尼系数来度量贫富差距。贫富差距比较合理的基尼系数应当在0.30～0.40之间。可是中国的基尼系数已经超过了0.45（见表4-7）。 表4-7 1995～2000年全国居民基尼系数 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 全国居民 0.389 0.375 0.379 0.386 0.397 0.417 城镇居民 0.28 0.28 0.29 0.30 0.295 0.32 农村居民 0.341 5 0.322 9 0.328 5 0.336 9 0.336 1 0.353 6 资料来源："中国与发展报告"专家组. 中国财富报告[M]. 上海：上海远东出版社，2002: 263. 表4-7中的数据意味着最富的10%的人的收入可能高于平均收入4倍。最富的10%家庭和收入最低的10%的家庭相比，两者收入差距达到9.5倍。最富的10%居民可能拥有80%以上的银行存款。按照购买力平价，中国人均GDP大约在5 000美元左右。 按照基尼系数判断，在北京居民当中，家庭年收入超过6万元的居民人数超过100万。这些家庭的月收入在5 000元左右，和每平方米住宅的售价基本相符。仅仅这批居民就足以把北京的房地产市场价格抬起来。更何况在北京、上海还有一大批企业家，他们的收入水平更是大大高于工薪阶层。

　　在北京、上海的一些豪宅令海外来人也叹为观止。由此可见，目前房地产市场上的需求并不是虚幻的，也不是几个房地产开发商能够炒出来的。有些房地产商说他们是为富人盖房子的，虽然他们的言论遭到许多人的批评指责，但平心而论，他们说的是实话。 高房价必然加大房地产市场的投机性。显然，一般居民没有能力在这些大都市内购房，更谈不上在房地产投机中获利。如此之高的房价只能进一步加大贫富差距，不利于社会平等和安定，所以有必要采取措施在这些地方平抑房价。