第12节:房价估算方法(2)
第一,需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。 市场比较法的基础是依据大量数据建立一个可供比较的参照系。这说起来简单,但实际上相当困难。即使房地产交易的数据相当多,但是由于房地产地理位置的特殊性,建筑结构、质量、用途等各不相同,要找到在位置、结构、规模、质量等指标上都基本类似的住宅绝非易事。在收集数据过程中还要剔除那些非正常交易,例如,债务清偿、亲友间交易、人为哄抬、隐瞒价格等案例。房地产交易的时间越近越好,对于多年前的房地产交易不仅要考虑通货膨胀的影响,还要考虑当时的周边环境、社会和经济状况。这就要求房价事务所高度专业化。要花费相当长时间通过各种渠道,例如政府资料、市场交易记录、纳税记录等收集、掌握大量的历史数据,建立规模足够的数据库,然后才有条件采用市场比较法。 有的城市已经积累了几百万条房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的标准进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。在市场比较法中,所谓的"合理"的房价实际上指的是一组类似的住宅房价的均值。如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离很大,讨论房价时就失去了判断标准。
第二,使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断。市场比较法的使用前提是充分竞争。供给和需求双方作用的结果产生了均衡价格。人们可以按照市场提供的信息来估计房价。可是,假若在某个地区只有一个或者几个房地产商,而他们又形成了价格联盟,或者当地政府强力干预房地产市场,那么价格信号反映的是这些具有垄断地位的集团的利润最大化或利润目的,而不是房地产市场上的供求关系。如果不注意这一点,根据扭曲的信号做出的判断肯定也是扭曲的。 第三,采用市场比较法时,房价必须相对稳定。众所周知,房地产开发有一个较长的周期。在房地产商决定开发一个项目之前需要估计房价,而房地产项目往往要在一年半载之后才能完工并交付使用。房地产最终实现的价格和当初的估计必然有一个明显的时间滞后。估计的房价高低对房地产项目的利润率至关重要。估价是否正确往往决定着一个项目的成败,有的时候甚至决定着一个房地产公司的命运。如果估价太低了,房地产商根本就不敢接手这个项目,从而失去了商业机会。如果估价太高,到完工的时候卖不出去,不得不降价,导致亏损。
在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。假若某个地区的房价在一年之内上涨了10%以上,没有人能够说得清楚一年以后房价还要涨多少,此时,采用市场比较法就失去了客观标准。在出现房地产泡沫的时期,许多人对房地产的走势过于乐观。他们期望在未来一年里房价继续飞涨。因此,在房地产市场缺乏稳定性的时候,采用市场比较法有可能高估房价,推动房地产泡沫的形成。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。 5.3 收益还原法 按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估计法。 收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本的部分。显而易见,收益还原法不适用于那些非营利建筑物,例如,政府办公大楼、学校、公园、医院等。 采用收益还原法计算房地产价格的计算公式如下: (5-1) 其中,P表示房地产价格;a1, a2,…, an表示各期纯收益;r1, r2,…, rn表示各期的还原利率;n为该房地产的使用年限。假定房地产的纯收益不变,使用年限无穷,还原利率为常数,式(5-1)可以简化为人们一般所熟悉的形式: 即 (5-2) 例如,如果出租某房产的租金为每年15万元,除去维护费用和其他税费之后的纯收益为10万元,假若使用银行年利率10%为还原利率,那么,这处房产的价格可以估计为100万元。换句话说,如果这处房产的收益和在银行存入100万元所获得的收益相等,房价就等于100万元。 如此估价,实际上已经对问题进行了3个重要的简化:第一,假设今后各期的纯收益不变;第二,假设在今后各期的还原利率都是固定的;第三,一项房地产可以永远使用下去。在现实中这几点都做不到。 使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。 对于不同的投资者来说,这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说,这个还原利率可以选用银行存款的利率,也就是资金的机会成本。房地产的还原利率的选择在原则上以当时的一般利率(国库券利率)为基础。当期的利率好确定,困难在于未来利率的不确定性难以解决。谁敢说未来利率保持不变?中国人民银行在2004年先后数次调整利率。美国联邦储备银行每年都要多次调整利率。利率的变动给还原利率的选择带来了不确定性。 另外,流动性较差的资产的还原利率应当比较高。国库券随时可以兑换,而要出售一套住宅,绝非一蹴而就的事情。房地产的流动性比较差,房地产的还原利率理应高于国库券利率,但是究竟应当高多少呢? 通常还原利率包括有3个部分:纯利息、风险补偿率和通货膨胀率。投资风险越大,风险补偿率越高。房地产项目投资的风险大不相同。一般来说,出租住宅是比较保险的,但是谁都不能保证任何时候都有房客来租房,更无法保证有没有人逃避或拖延房租。购买房地产就免不了面对房价下跌的风险。这个地区的房价下跌,而另外地区的房价可能并没有下跌的压力。因此,房地产还原利率应当考虑风险性、非流动性、管理的复杂性和资产的安全性等多种要素,而不能千篇一律地采用一个常数。如何根据不同的房地产需求,分别确定不同的还原利率是估算房价的第一个难题。 收益还原法的第二个困难是如何计算纯收益。 按照乔根森(Jorgenson, 1971)的使用者成本理论,住宅的使用者成本取决于3个部分:占有资金的机会成本、财产增值和折旧。可用公式表示如下: (5-3) 其中,Rt表示住房资本的年成本;Ty表示利息税率;i表示利率;Tz表示财产增值税率;g表示住房价值的增长率;d表示折旧率;Pt-1表示前期房价。如果税率制度有所变动,也会相应改变住宅使用者成本的计算结果。为了简化起见,在式(5-3)中没有包括必须支付的房屋维修费、管理费、保险费、租金损失等其他费用,也没有包括购房贷款利息可以冲抵个人所得税的因素。 如果业主购买住宅之后出租,他的纯收益等于租金和使用者成本之差。可用公式表示如下: (5-4) 其中,Zt-1表示前期确定的租金。业主所收取的租金应当不低于使用者成本。否则,纯收益at成为负值,业主岂不是要发生亏损?亏损一二年还好说,如果亏的时间长了,业主要不然就涨租金,要不然就干脆把住房卖了。 在计算纯收益时,由于租金Zt-1往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大的不确定因素就是住房价值的增长率g。住房是否增值?由于人们对未来的预期不同,因而估计的偏差很大。乐观者认为住房会升值,而悲观者认为可能贬值。在乐观者看来,住房升值之后使用者成本会变得很低。如果升值幅度足够大,甚至可以令使用者成本变为负值。也就是说,即使不收租金,在支付资金成本和折旧之后,购买住房仍然有利可图。