主题：【原创】一本好书之——房价是一个金融问题：房价与物业税

第20节：严肃金融纪律(3)


　　当我预测房价在2007~2008年期间还要上涨的时候，紧跟着就提出来在房价继续上升的时候如何保护民众的利益：政府应当做到让老百姓"买不起大的，买小的；买不起新的，买旧的；买不起贵的，买便宜的；买不起，租得起；租不起，白给你"。其中，买不起贵的，买便宜的，指的是经济适用房。买不起白给的是廉租房。在房价暴涨的时候政府要采取一系列措施照顾民生，整顿房地产市场竞争秩序，制止过度投机。但是，绝对不能请政府来限制房价，事实上，除非彻底倒退回计划经济，房价管也管不住。要求政府出面来控制房价，其实是在开历史倒车，只会破坏市场机制，给贪污腐败提供更多的空间。也许提出限房价政策的人出发点是好的，但是违背了经济规律，心有余而力不足。与其说些没用的话，还不如给老百姓争取一点实在的。不要把希望寄托在虚幻的空想之上。别忽悠老百姓。

　　舒锋的文章中说："经济学家的赌徒意识与其缺少人文关怀精神密切相关。"其实，人文关怀精神并不抽象，要体现在具体的政策之中。不着边际地喊些口号，甚至空口许愿，并不是真正的人文关怀。要替老百姓谋实惠，解决问题，而不是说些空话。说空话、假话的人也许并没有意识到自己的错误，可是，欺骗、愚弄民众，绝对不是真正的人文关怀。

　　有些人一听到不同意见就暴跳如雷，不由分说，立即给对方扣上一顶帽子，替利益集团代言。有没有搞错？

　　当前，通货膨胀的压力持续增加，2008年1月，广义货币供应量（M2）同比增加18?94%，金融机构本外币贷款余额28?67亿元，同比增加17?53%。与此同时，负利率超过4个百分点。在这种情况下，要解决货币流动性过剩，绝非易事。理论和历史数据证明，在中国CPI和房价之间高度正相关。也就是说，只要通货膨胀率上扬，房价也会跟着上升。不排除在某些地区房价出现一些调整，但是从全局来看，房价还会上升，倘若在采取一些措施之后能够涨得慢一点就谢天谢地了。

　　在房地产市场的争论中我的观点未必完全正确，欢迎批评指教。倘若把针锋相对的争论说成赌博，恐怕不利于经济学研究，也不利于解决民生住房问题。

　　我们应当踏踏实实地做些调查研究，千方百计保护民众的利益，坚决反对贪污腐败，加强民众和舆论监督，一定要争取将10%以上的土地出让金净收益用于廉租房建设，为低收入家庭多争取一些廉租房和经济适用房，这才是经济学家应当具备的理性和人文关怀精神。

　　（2008年3月27日）

　　附录12A经济学家何以有"赌徒"意识？??《每日经济新闻》，2008年3月26日。

　　著名经济学家徐滇庆继半年多前在深圳发表对深圳楼市的看涨观点后，昨天在深圳的一次沙龙上仍然坚持他的判断。在谈到那场由他掀起的关于今年7月深圳楼市价格的"赌局"时，他表示，"我有百分之二百的自信（赢）"。（《南方都市报》，3月25日）

　　著名经济学家徐滇庆并不担心"赌局"会输，不过笔者相信，包括笔者在内的公众并不认为"赌局"的重要，充其量当做一个笑话罢了。笔者关注的是，经济学家何以有"赌徒"意识？要知道，离开了理性支撑的经济学家，恐怕难以走远。

　　笔者以为，经济学家的"赌徒"意识与其缺少人文关怀精神密切相关。1998年的诺贝尔经济学奖之所以给了研究贫穷、饥荒、财富分配与福利经济的阿马蒂亚·森，瑞典皇家科学院审核委员会在颂词中这样解释：他在重大经济问题的讨论中，再度注入了伦理层面的思考。

　　这一赞誉是在向经济学术界宣布：经济科学不应当只看成一个纯粹的思想构架、数学模型或中性的分析工具。它也应当用来讨论政策的选择，并解决人类遭遇的实际问题。也就是说，经济学家要以人道精神为核心，关注社会公平的普及、人民福祉的提升以及免于饥饿病痛等。而我国的经济学家缺少伦理学、哲学意义上的关怀精神是受到质疑的根本原因，也让他们有了"赌徒"意识。

　　曾经有主流经济学家声称，经济学本身的性质决定了经济学家是"道德中性的"，"或者是不讲道德的"。换言之，经济学家是不讲人文关怀的。我们经常看到的是经济学家常常以利益集团代言人的身份出现，甚少看到他们为公共利益代言，以至有人说：有人站出来为公共利益说话的时候，千万要当心。那么在这种状况下，我们还不能对经济学家的发言进行道德判断吗？我们必须牢记，经济学必须关注贫穷，关注被蹂躏和处在经济劣势一方的穷人。(舒锋)

第21节：物业税的立法程序房价与物业税物业税的立法程序


　　13物业税的立法程序房价与物业税物业税的立法程序

　　某位建设部官员称2008年全面开征物业税的可能性不大。??参见《南方都市报》，2007年12月13日。如果这位官员仅仅代表个人观点来讨论物业税，我不反对，因为任何人都有权发表自己的意见，但如果代表行政部门表态，就有问题了。

　　课税权来源于立法权。毫无疑问，立法权在立法机构，而不属于行政机构。立法和执法必须分开，这是最简单、最基本的常识。

　　2000年7月1日开始实施的《中华人民共和国立法法》规定：全国人民代表大会常务委员会行使国家立法权。必须由人民选举出来的立法机构来制定或者颁布新的法规。也就是说，只有人大常委会才有立法权。

　　在立法过程中，人大常委会可以将税收立法权授予责任机构，例如国务院。可是，这种授权只能在宪法的框架内进行，只能一事一授权。众所周知，国务院是行政机构，它可以接受人大常委会的授权，制定一些实施细则。在原则上国务院不能将人大常委会委托的立法权再委托出去。无论是财政部、税务总局、建设部、卫生部等都没有立法权，它们只是国务院下属的具体执行机构。它们可以按照国务院的要求进行调查研究，提出建议和草案。在这一点上它们和其他研究机构并没有本质上的区别。它们的长处是对特定内容比较熟悉，掌握较多的数据和案例，具有具体操作经验，缺点是它们往往站在具体层面上，缺乏全局视野，有可能存在和既得利益集团之间的瓜葛，容易犯片面性的错误。

　　近年来，国务院对许多具体业务做出了具体规定。在经济转型过程中，法制建设还不健全，用这些规定来指导经济，规范市场竞争秩序，这是必要的，完全可以理解，但是，这并不代表国务院拥有立法权。要避免混淆立法和执法之间的边界。在两会期间，有些政协委员和人大代表提议，税收的开征和税率的变更直接影响公民的切身利益，其重要性决定了相关立法权不宜委托给行政机关行使。??参见"全国人大应收回税收立法权"，《21世纪经济报道》，2008年3月13日。

　　在税制上，有些涉及产权，还有一些不涉及产权。物权法、土地法等涉及产权。有些税收的目的是稳定市场，防范过度投机，不涉及产权。在很大程度上这些税是随机决策的税种。没有进行交易的人就不涉及这些税种，如印花税、交易所得税等。如果市场投机过于猖獗，政府可以通过这些税来抑制过度投机。在经济学理论上把这些税称为"托宾税"。托宾是著名的金融专家，他主张在投机过度的情况下，采用临时性的税收来增加投机活动的交易成本。在一般经济学理论中，我们讲的都是要设法降低交易成本，促进生产要素的流动，而托宾税刚好相反。托宾教授用了一个生动的例子来比喻：当火车跑得过快时，需要往飞轮下面撒些砂子。减速的目的是防止因速度过快而导致翻车。尽管有些经济学家保留不同的意见，但是，当世界上许多国家遭遇金融危机之后，越来越多的人认识到世上万物都有两面性，不能走极端。用随机决策的税收来稳定市场是非常必要的。由于市场动态千变万化，人们通常将一些随机决策的税种的决定权委托给行政部门。

　　2003年10月14日，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出："实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。"很清楚，这是中央提出的一个建议，并没有取代立法机构来颁布新的税法。物业税涉及到产权归属，无论是否出售或购买住宅，只要拥有房地产就要缴纳物业税。对于低收入家庭可以减免税收负担，但是并不等于可以免除纳税的责任。从物业税的性质来看，不属于随机决策类型，因此，物业税的立法权只能集中在立法机构手中。物业税的立法只能出自于人大，而不是行政部门，更不能交给具体执行征税的税务总局或者建设部。

　　物业税改革确实有相当难度。迄今为止，物业税改革举步维艰，进展缓慢。参与试点的官员和研究人员纷纷摇头说："开征物业税的争议较大，所牵涉的工作和部门较多，难度很大。"物业税涉及到千家万户的利益，只有让广大民众都了解改革方案，尽可能地动员更多的人参与到改革方案的设计和试点当中，不断地听取民众的意见，才有可能取得民众的拥护和支持。目前，物业税改革的讨论只局限于很小的范围，在某种程度上还带着一点神秘的色彩。在新闻媒体和网络上出现了不少误传和流言，没有得到及时的纠正。因此，有必要打开大门，广泛地征求民众意见，组织专门的学术会议，让不同的方案发生碰撞，通过不同观点的争论，摸索出一条适合中国国情，有利于发展先进文化和先进生产力，为大多数人服务的物业税改革方案。

　　如果有关行政部门的人以平和的心态提出自己的建议，和民众以及其他研究机构一起讨论研究物业税，一定有助于推动房地产税制改革。至于说物业税有哪些具体条文，什么时候颁布，都应当由人大常委会来决定。某些行政部门的人千万不要忘乎所以，超越自己的职权范围。14房地产税制改革势在必行房价与物业税房地产税制改革势在必行什么叫物业税

　　2003年10月14日，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出："实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。"2007年10月，《物权法》正式生效。应当说开征物业税已经不存在任何政策上的障碍。转眼之间过去了4年多，物业税改革方案还是迟迟未能出台。

　　通常人们将房地产称为物业，或者比较正规一点叫做不动产。不动产一般来说是指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地，其基本特点就是和土地相关，具有空间不可移动性。物业税也叫房地产税或不动产税。课税的前提是对房地产的持有。物业税多属于地方税。目前，全世界几乎所有的市场经济国家都征收物业税，在各国政府的财税结构中占有很重要的比例。这项税种的定义和名称各不相同，例如，在奥地利、波兰等国叫"不动产税"，在美国、加拿大、德国、智利叫"财产税"，在新西兰、英国、马来西亚等国称之为"地方税"，在中国香港则称为"物业税"。也许是受中国香港的影响比较大，如今国内比较通用的称呼是物业税。??尽管怎么称呼并不重要，但在开征之前还是选个好点的名称更好。也许叫"不动产税"比"物业税"更妥帖一些。

第22节：物业税改革"北大方案"要点


　　物业税是针对国民的不动产所征收的税收。政府有责任保护公民的财产所有权，并且提供国家安全、司法、金融、环境保护和公共设施等各项服务。与此对应，财产所有者必须缴纳一定的税收来保证国家的相关开支。在任何时候，有权利就一定有相应的义务。拥有房地产的业主得到了政府提供的法律保障和各项服务，就有义务支付相应的费用，而法律则应当保护纳税者的权益。如果业主拒绝按章纳税，实质上就侵占了其他纳税人的权利，损害了公共利益，可以动用强制力对使用或者占有不动产的业主征税。

　　征收税赋主要发生在4个环节：交易、所得、资产持有和资源特许利用。在交易环节征收的有交易税、契税、印花税、营业税等，所得税包括企业所得税、个人所得税、增值税、遗产税等。在资源特许利用环节上征收矿藏资源税、燃油税等，环境污染税也属于这个范畴。物业税属于资产持有阶段应缴纳的税种。毫无疑问，住宅以及相关联的土地都是资产，持有这些资产自然要照章纳税。

　　物业税是地方政府的主要财政来源。物业税的好处是税基稳定，数额较大，易于征收，和其他税种相比，由于逃税比较困难，因此缴纳率比较高。此外，物业税有助于缩小贫富差距，激励地方政府为当地居民提供更好的服务。

　　物业税改革"北大方案"要点

　　近年来有关部门和研究机构曾经提出过一些开征物业税的方案，但是争论不休，没有得出一个共识。在讨论物业税的税率时对房价和地价的选择出现了较大分歧。时至今日，这些分歧尚未解决。有些学者对开征物业税比较悲观，认为现有的方案缺乏理论支持和可行性，在最近几年内还不具备全面开征物业税的条件。为了推动物业税改革，集思广益，北京大学中国经济研究中心的一些学者提出如下的物业税改革方案：

　　（1）物业税的征收对象是固定在土地上的商品房及其附属设施，和居住在该住宅中的人员没有必然关系，也和该不动产的产权归属没有必然关系。

　　（2）对地面所有不动产全部征税，包括属于地方政府、军队所有的不动产在内。

　　（3）由国土资源局根据地表建筑物的平面图开出应征物业税的第一清单。

　　（4）由建设部将商品房分为若干等级，以各个小区的平均房价为参考，适当降低一个比例，分别确定公告房价。这个公告房价并不是真实房价，只是征税的参照体系。

　　（5）按照房屋的建筑面积和公告房价计算出每套商品房的征税额，提出第二清单。

　　（6）大城市按照商品房征税额的2?5%征收物业税，其他城市按照2%征税。允许各地政府根据情况在这个幅度内适当地调整税率。

　　（7）由税务局按照门牌号码逐个寄送税单。送达对象是门牌地址而不是具体个人。

　　（8）依法纳税是每个公民应尽的义务。在收到物业税纳税通知之后业主应当在规定的时间内到指定的地点缴纳物业税或者办理减免税手续。

　　（9）为了照顾低收入家庭，每个身份证给予30平方米的免税额度。

　　（10）为了照顾中等收入家庭，每个身份证再给20平方米的抵税面积，税率为0?5%。

　　（11）居民收到物业税税单之后，如果对税单有意见，可以到指定的部门申述。合理者自然应当得到减免。属于军队、福利事业和其他公务部门的房产可以按规定给予减免。

　　（12）居民只能使用自己的身份证办理一次物业税减免。如果重复使用，则按重复报税的不动产中价高者房价的10%处以罚款。

　　（13）如果使用他人身份证申报物业税，一旦出现财产纠纷，法律支持纳税人的产权。

　　（14）如果逾期未交物业税，将自动对所欠税额开始计算利息，年利率18%。超过3个月之后按照22%的惩罚性利率计算。

　　（15）当累计欠税达到房价的25%时，法庭发出第一张传票。如果不去法庭，过两个月之后发第二张传票。在发出第二张传票两个月之后发出第三张传票。此时，传票的性质发生转变。前面两张是经济问题，可以通过补交税款来解决，第三张传票是"藐视法庭罪"，法警在执法同时查封该处商品房。

　　这里提出的不过是一个建议，希望能够抛砖引玉，百家争鸣。物业税法规必须经过国务院职能部门、学界和民众的反复讨论，不断优化，才能付诸实施。本书接下来将分别探讨提出上述物业税改革方案的理由和根据。总之，物业税法规要增加透明度，要在理论上站得住脚，并且具有很强的可实施性；在各种力量的反复博弈中不断地完善，逐步建立、健全房地产市场的正常的竞争秩序。

　　必须结束当前房地产市场上税费混乱的局面

　　当前，在房地产业正式应用的税种有7个：营业税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税。在开发环节上有土地增值税、耕地占有税、土地出让金等。在交易环节的税种有契税、营业税、印花税、城市维护建设税等。在保有环节上有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税等。迄今为止，对于一般居民住宅还没有征收物业税。2006年全国征收的房产税和城镇土地使用税692亿元，仅占地方财政收入的3?8%。??数据来源：《中国统计年鉴》，2007。

　　当前涉及到房地产的有如下税费：

　　印花税：在不动产交易过程中按照交易价的0?05%缴纳印花税。

　　交易服务费：按照建筑面积，在一般情况下每平方米征收3元。

　　土地契税：按土地出让金的3%征收。

　　律师费：在取得按揭贷款时按照房价的0?3%交纳律师费。

　　保险费：按照按揭贷款总额的0?8%乘以保险期限。

　　公共维修基金：按照购房价格的2%征收。

　　营业税：对于用于投资的房地产，按照交易额的5?5%征收营业税。

　　个人所得税：出售房地产的人应当交纳房地产交易个人所得税。计算方法是在交易额中扣除原来购房时支付的金额和买卖过程中交纳的税费（包括转让住房时实际交纳的营业税、印花税等）之后按照实际所得的20%征收。对于不同情况制定了一些减免所得税的规定。

　　除此而外，对房地产征收的各种名目的收费有40余种，在有些地方甚至超过100种，如城市维护建设税、教育费附加等。

　　当前涉及房地产的征税状况相当混乱，多税种、多环节、重复课税的现象相当普遍；征税的目的性不明确，税率设计不科学，税收负担不公平。税费的混乱不仅加重了房地产企业和购房者的负担，还造成了和房地产相关的贪污腐败和偷税漏税。

　　此外，税制不统一。外资企业和外籍个人适用《城市房地产税暂行条例》，内资企业和个人适用《房产税暂行条例》。内外税制不统一，不仅不利于企业之间的公平竞争，也不符合国民待遇原则，阻碍房地产业的长期可持续发展。

第23节：为什么要开征物业税房价与物业税为什么要开征物业税为什么开征物业税如此艰难(1)


　　15为什么要开征物业税房价与物业税为什么要开征物业税为什么开征物业税如此艰难

　　有关物业税的讨论已经好多年了。可是，讨论来，讨论去，只听楼梯响，不见人下来。2007年初，国家税务总局将研究物业税方案列入工作范围。自2006年初开始，北京、辽宁、深圳、江苏、宁夏、重庆等6个省市对物业税征收进行试点。在2007年又增加了4个试点城市。??首批试点包括北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆6地，在2007年10月增加安徽、河南、福建、天津作为试点单位。参见《上海证券报》，2007年10月12日。试点的方式比较奇特，称之为"空转"。据说在"空转"的地方一切工作步骤都和真正收税一样，只不过没有真正收税而已。如果是试点，那么应当将遇到的问题，取得的经验拿出来，大家讨论商量，尽快拿出一个比较成熟的方案来，毫无"保密"的必要，否则，花了成本却没有受益，何苦"空转"？可是，迄今为止，空转的结果如何？不得而知。其实，是否将空转的结果公布于众都没有太大的意义，因为连征收物业税当中的一些重要的理论问题都没有弄清楚，盲目的摸索必然是事倍功半。??中央财经大学税务学院副院长刘桓表示，虽然国家税务总局目前已经批准10个省市进行物业税"空转"模拟运行，但因为外部条件很不成熟，结果并不是很理想。参见《东方早报》，2007年12月27日。

　　前段时间曾经召开过几次关于物业税改革的研讨会，提出了一些征收物业税的方案，取得了一定的成绩。但是，各个方案之间并没有认真交锋。只要认真阅读一下已发表的有关物业税改革的文章，就可以发现人们使用的"物业税"的定义和内涵各不相同。很难想象在术语的定义都不一致的情况下，还能得出什么有意义的结论。

　　物业税改革涉及千家万户的利益，只有让广大民众都了解改革方案，尽可能地动员更多的人参与到改革方案的设计和试点当中，不断地听取民众的意见，才有可能取得民众的拥护和支持。目前，物业税改革的讨论只局限于很小的范围，在某种程度上还带着一点神秘的色彩。在网络上出现了不少误传和流言，没有得到及时的纠正。因此，有必要打开大门，广泛地征求民众意见，组织专门学术会议，让不同的方案发生碰撞，通过不同观点的争论，摸索出一条适合中国国情，有利于发展先进文化和先进生产力，为大多数人利益服务的物业税改革方案。

　　物业税改革举步维艰，进展缓慢。参与试点的官员和研究人员纷纷摇头说："开征物业税的争议较大，所牵涉的工作和部门较多，难度很大。" 有人说征收物业税非常复杂，恐怕还要三四年时间才能开征物业税。??中国社会科学院研究员刘维新认为，物业税是一种更合理的税收制度，迟征不如早征，然而由于新税种的开征要经过立法程序，由全国人大审批，因此要开征物业税，至少还需要两三年时间。参见刘维新，"物业税不会直接影响房价"，《深圳商报》，2007年7月24日。究竟物业税复杂在哪里？我们必须花些气力把矛盾梳理清楚。如果不能对症下药，恐怕再谈论几年也是纸上谈兵，无济于事。

　　开征物业税涉及广大民众的切身利益，内中矛盾错综复杂。当前主要的争论焦点如下：

　　（1）开征物业税的目的是什么？

　　（2）物业税和土地出让金是什么关系？是否应当用物业税取代土地出让金？

　　（3）如何估算房价？

　　（4）如何确定物业税的税率？

　　（5）开征物业税对房价是否会产生重大冲击？能否抑制房价暴涨的趋势？

　　（6）物业税是否会加重民众的财税负担？是否会缩小贫富差距？

　　（7）开征物业税对地方政府的财税收入会产生什么影响？怎么样才能让地方政府对物业税改革有积极性？

第24节：为什么要开征物业税房价与物业税为什么要开征物业税为什么开征物业税如此艰难(2)


　　（8）物业税征收的主体是房地产本身还是业主？

　　（9）物业税的征收是否和房地产价值（或者豪华程度）相关？

　　（10）物业税的征收是否要考虑业主拥有多少套住宅？

　　（11）物业税的征收是否与房地产产权形式（公有、集体、个人）有关？

　　（12）物业税的征收是否应当区别房地产使用类别（自住、出租、商用住房）？

　　开征物业税的目的

　　为什么要开征物业税？综观全球，征收物业税的目的可以分为两大类：第一类是为了提高土地和房产的使用效率，防止各类投机行为，例如，韩国、法国等；第二类是为了增加政府财源，改善公共福利，例如，美国、加拿大等。还有一些国家和地区征收物业税的目的综合了上述二类，兼而有之，例如，日本、香港特区等。??参见"国务院发展研究中心调查研究报告"，2005年4月5日，第27号。

　　在当前的物业税改革中，我们有两种选择：第一，给政府开辟新的财源，多些税收；第二，促进社会公平，改善资源配置效率。显然，不同的目标下，相应的对策必然不一样。

　　胡锦涛主席多次提醒我们要居安思危，防范可能出现的危机。如果没有足够的危机意识，就很可能遭遇危机，甚至可能断送我们的经济改革成果。由于金融体制改革严重滞后，我国的金融体系非常脆弱。务必要切断房地产泡沫经济通向银行系统的渠道，确保经济运行的心脏--金融系统不出大问题。此外要努力缩小贫富差距，照顾社会上的弱势群体。研究开征物业税就是要高屋建瓴，围绕着防范危机的大题目做文章，而不是单纯地纠缠于各个集团的利益分配。假若连征税的目的都搞不清楚，争论就难免是空对空，不切实际。

　　如表15?1所示，2007年全国财税收入已经突破了5万亿元，年增长速度为31?4%，远远超过了GDP增长速度和居民收入增长速度。显而易见，开征物业税的目的并不是为了再开新税为各级政府增加收入。表15?1全国财税收入

　　年份全国财税收入（亿元）变化率（%）200013 395-200116 38622?3200218 90315?4200321 71514?9200425 00015?1200531 64926?6200638 73022?4200749 44931?4资料来源：《中国统计摘要》，2007。其中2007年数据来源于MSN网站。从理论上来说，也绝对不是税率越高，政府的财税收入越多。经济学中有条拉弗曲线，描述税率和财政收入的关系。当税率为零的时候，政府的财税收入为零。如果税率高达100%，必然扼杀生产积极性，政府的财税收入也降为零。随着税率的升高，政府的财税收入呈现一条凸曲线，在中间的某个位置达到最高点。中国约有13亿人口，其中七亿多为农民，他们承担的税负比重很小，税负主要落在5亿多城镇居民头上。从总体来说，中国老百姓承担的税负并不轻，也许应当在税制改革中减轻低收入家庭的税收负担。

　　按照易纲教授的归纳，征收物业税作为整体财税改革的一环，可以起到多方面的作用。第一，征收物业税有利于理顺中央政府与地方政府的关系。第二，有利于优化房地产税制。第三，有利于建设环境友好型社会和资源节约型社会。第四，有利于转变政府职能，使其向提供公共建设、公共服务方向发展。??参见北京大学中国经济研究中心宏观组，《中国物业税研究》，2007年，第4页。

　　根据中国目前的国情，为了深化改革，促进社会和谐，征收物业税的主要目的也许应当确定为以下几点：

　　（1）缩小贫富差距。众所周知，有钱的人住的房子大，理应多交税，穷人住的房子小，甚至没有房子，他们理应少交税或者不交税。在十七大文件中正式提出了财产性收入。住房是居民财产的一个主要组成部分。由于房价暴涨，住宅价值也随之攀高，户型越大，涨得越快。对于这部分资产性收入征税是完全合理的。当前，中国的贫富差距居高不下。根据世界银行《世界发展报告2006》提供的近年来收入分配不平等状况的测量指标，在127个国家里，中国与几个拉美和非洲国家并列于第95位。收入不平等程度高于中国的国家有29个，其中27个是拉丁美洲和非洲国家。亚洲只有马来西亚和菲律宾两个国家的不平等程度高于中国。非常遗憾，中国被列入少数收入分配不平等程度很高的国家。??参见王小鲁，"灰色收入与居民收入差距"，《比较》，2007年7月，第31期。 值得特别关注的是，近年来贫富差距非但没有缩小，还在继续加大，这说明我们的税制亟待改革，其中物业税的缺位是一个很重要的原因。有些老百姓一听到要开征物业税就暴跳如雷，骂不绝口，反映出民间对税收负担过重怨声载道。其实，开征物业税的目的恰恰就是要帮助低收入家庭，通过开征物业税提高地方政府转移支付和改善公共福利设施的能力，缩小贫富差距。此外，征收物业税还可以让广大民众分享房地产（包括土地）升值的好处，有助于促进社会公平。

　　（2）整顿房地产市场秩序，抑制囤房投机需求。目前，在北京、上海等大城市中许多有钱人买上好几套房子，空置在那里。在深圳等地投机炒房成风。中国人多地少，土地资源特别紧缺，许多家庭还存在着严重的住房困难，因此，不应当鼓励个人占有过多的住房面积，更不应当纵容房地产过度投机。征收物业税可以提高占有成本，促进不动产的有效利用，降低空置率，提高资源的配置效率，在一定程度上抑制房地产投机需求。

第25节：为什么要开征物业税房价与物业税为什么要开征物业税为什么开征物业税如此艰难(3)


　　（3）改善中央和地方政府的分税情况，规范地方政府批租土地过程中的短期行为，增强地方政府提供公共服务的激励。

　　（4）通过物业税改革整顿许多不合理、杂乱无章的税费，减少房地产企业的税收负担，为全面铺开税制改革创造条件。

　　总之，开征物业税的首要目标是缩小贫富差距。因此，在设计物业税改革方案的时候，绝对不能再给穷人增加负担。通过征收物业税改善地方政府提供公共服务的能力，照顾社会弱势群体，促进社会公平。第二层次的目标是提高资源配置效率，降低住房空置率，有效利用稀缺资源，抑制房地产市场上过度投机需求。和这两个主要目标相比，增加地方政府的财税收入等都属于较低层次的问题。

　　征收物业税与整体财税改革的关系

　　中国采用渐进式改革取得了很大的成就。渐进式改革从农业入手，进而扩展到工业、贸易等领域。按照渐进式改革的逻辑，要求宏观环境保持相对稳定，必然会将金融和财税体制改革放在最后。改革开放30年了，财税和金融体制改革远远落后于经济发展，在财税、金融领域中依然保留着很严重的计划经济烙印。财税体系是一个系统工程，牵一发而动全身。如果现有税制需要动大手术，不妨拿物业税改革作为整个税制改革的突破口，从整体上来理顺财税体制。如果低估财税改革的重要性和艰巨性，必然在设计物业税方案时缩手缩脚，投鼠忌器。财税体制改革需要彻底改革，而不是简单地修修补补，头痛医头，脚痛医脚，这是我们研究物业税改革方案的前提。

　　有的学者认为开征物业税的前提条件是明晰产权、理顺产权关系、整顿评估中介市场、清理房地产税费、确定调整税种的主体、改革土地所有制度、先期试点等。??参见刘维新，"物业税不会直接影响房价"，《深圳商报》，2007年7月24日。毫无疑义，这些条件都非常重要。但是，如果坐等这些条件成熟再开始物业税改革，有可能无限期地拖延下去。试图通过物业税改革解决财税体制所有的矛盾，毕其功于一役，实际上只是一种不切合实际的空想。有些事情超出了我们当前能力范围，急也没用。饭只能一口一口吃，路只能一步一步走。所有的改革都是相辅相成的，也许我们正应当通过物业税的改革找到一个突破点，带动全面的财税改革。

　　征收物业税必须考虑的中国的特殊国情

　　世界各国对物业税的定义不同，征收物业税的方式、方法区别也很大，并没有一个统一的规则可遵循。研究开征物业税必须实事求是，从本国的国情出发，不能简单地照抄外国经验。有些人习惯于简单地引用外国的经验，而没有注意到外国税制背后的政治、经济、文化背景。由于我们目前的社会环境、收入水平、文化特点、信用体制、金融结构和西方国家存在很大的区别，许多在外国行之有效的制度未必适应中国的国情。有些在外国可以做到的事情，到了中国就未必行得通。我们必须实事求是，不盲目崇外，不迷信权威，按照中国经济发展和社会的特点来探索具有中国特色的物业税制度。

　　在研究改革方案时一定要好好推敲一下隐含在背后的假设，看看是否存在着实行这个方案的基础，否则很可能南辕北辙，事与愿违。20世纪90年代初，有个哈佛大学的教授为俄罗斯和东欧经济改革制定了休克疗法，基本思路是放开价格，管住货币。只要管住货币发行，经过一段时间就可以达到新的均衡，还怕价格飞上天？在理论上似乎无懈可击，可是，他们就没有好好研究一下，这一理论依据的是市场机制。在当时，俄罗斯根本就不存在市场机制。如果有市场机制起作用，还用得到休克疗法吗？结果，休克疗法给俄罗斯带来长达十年的灾难。同样，在我们研究物业税改革的时候，我们一定要好好检查一下中国的环境，然后才能讨论哪些是可行的，哪些根本就做不到。物业税改革是整个税制改革的一个部分，或者说是财税改革的一场前哨战。要保证首战必胜就要仔细推敲改革的可行性。

　　为什么有关物业税的争论持续了很长时间，还得不出共识？究其根源，恐怕原因之一是没有搞清楚外部环境的中国特色。

　　（1）中国目前贫富差距很大，而且还有继续扩大的趋势。如果物业税改革的目标是缩小贫富差距，必然要将一些税负从穷人转移到富人头上。按照这个思路制定的方案将遭到各种利益集团的抵制和反对，这恰恰是预料之中的事。

　　（2）中国缺乏一个有效的信用体系。要建立一个覆盖全民的信用体系绝非易事，许多在西方国家行之有效的制度在中国信用体系缺失的情况下很可能就行不通。因此，在设计物业税改革方案时，务必考虑到防止弄虚作假，逃税漏税。

　　（3）中国正处于从计划经济向市场经济转型的过程之中，由于市场与计划并存，必然存在相当普遍的寻租现象。任何改革都离不开地方政府各级官员的执行和监督，由于物业税改革可能触及到相当一部分官员的利益，因此在设计改革方案时必须充分考虑到如何防止贪污腐败。

　　（4）从中国开发房地产市场的那天起，在房地产企业和各级地方政府之间就存在着错综复杂的联系。在有些地方政企不分，银企不分的状况相当严重。研究物业税改革方案就要预先防止在政府、房地产企业和银行之间的利益转移。

第26节：为什么要开征物业税房价与物业税为什么要开征物业税为什么开征物业税如此艰难(4)


　　考虑到这种特殊的外部环境，中国的物业税方案必然和世界各国有所不同。从这一点来讲，中国的物业税改革是一场真正意义上的改革。16物业税税率的确定房价与物业税物业税税率的确定物业税和土地出让金之间的关系

　　在讨论开征物业税的时候，学者们提出了三种看法：

　　大口径：将现行的涉及房地产行业的所有税收合并为物业税。

　　中口径：将房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税甚至是土地出让金合并为物业税。

　　小口径：将房产税、城市房地产税、城镇土地使用税合并为物业税。??参见《公文有约》，2007年11月13日。

　　其中大口径和中口径方案主张将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有者每年缴纳的物业税。??参见"征收物业税，彻底改变地产运营格局"，《瞭望东方》，2007年8月23日。

　　我国现行的土地使用制度是批租制，期限一般为40～70年，土地出让金是一次性缴纳的。有人提议把一次性缴纳的土地出让金分摊在房产保有阶段分年收取。也就是说，将土地出让金分70年缴纳，购房者在购房时只需缴纳1/70的地价。他们把这个费用称为"物业税"。按照他们的设想，在大幅度减少了地价之后，房价也许会有3成以上的降幅，住房按揭贷款首期付款的门槛亦将随之显著降低。开征物业税后开发商不再一次性缴纳土地出让金，而只缴纳少量土地补偿金。这一补偿金数目将大大低于目前的土地出让金。这对那些资金短缺的开发商来说确实是一个利好消息。当这种说法流传开来之后，为了节省地价，许多购房者开始持币观望。

　　其实，用不着花很大的气力就可以发现这种说法有好几个硬伤：首先，土地出让金是在购房时一次性发生的，而物业税是长期、连续的税种。两者有着根本性质上的区别，不容混淆。这些税种发生在不同环节上。在不同环节上征税的目的和作用及原理是不一样的，没有必要将所有环节的税种都搅和在一起。拿物业税来替代土地出让金，混淆了不同的征税环节。

　　我们要减少税费的种类，但是应当分清土地和房地产一级市场（开发建设阶段）和二级市场（转让交易阶段）。正如中国社会科学院研究员刘维新所说："土地出让金由取得土地使用权者支付，物业税则由不动产业主缴纳。不仅支付主体不同，二者的资金渠道和流向也不一致，因此难以相互转化。若取消土地出让金，国家作为土地所有者在土地一级市场出让土地便失去了依据，只能回到划拨土地的老路。"??参见刘维新，"物业税不会直接影响房价"，《深圳商报》，2007年7月24日。

　　其次，计算方法错了。如果将当前的土地出让金分摊到未来70年，绝对不能将土地出让金除以70，而应当按照今后各个时期的利率和通货膨胀率进行折算。如果将现期的土地出让金除以70，以后就按这个数字缴纳，政府在70年内收到的总和折算到现值恐怕连土地出让金的一半都到不了。按照这种错误计算方法来征收"物业税"必然导致严重的国有资产流失。如果按照比较合理的计算方法，首期缴纳的数额要远远大于1/70。关键问题在于能不能预先得知未来的利率和通货膨胀率？能，我们才能逐年折算，分摊出今后历年"物业税"的时间序列。非常遗憾，由于我们无法得知今后70年的利率和通货膨胀率，因此不可能将土地出让金合理地摊派到今后各年。

　　第三，这种说法隐含着一个前提：土地出让金是一个固定的量。如果土地出让金是一个剧烈变化的量，这种计算方法就毫无意义了。土地出让金也就是地价。当前，土地市场尚未成熟，在沿海地区和大城市中人多地少，土地资源严重短缺。开发商拿不到地就失去了谋利的基础，因此，在土地招拍挂过程中，开发商不得不全力拼抢，以至把地价拍到天上。地价上升之快大大超出了人们的预期。由于政府出台限户型政策，要求用不低于70%的面积盖90平方米以下小户型住宅，今后地价可能出现两极分化的趋势。用于小户型住宅的土地价格有可能回落，而用于高档住宅的地价可能涨得更高。因为地价变化的不确定性很高，上述任何计算都失去了依据。

　　第四，如果把物业税和土地出让金混在一起，过去已经交了土地出让金的人今后还要不要交物业税？有人主张对已交土地出让金的业主免除若干年的物业税，或者按照较低的税率征收。可是，无论是免还是减，都缺乏合理的计算依据。不管怎么算，都会有人喊不公平。

　　前些时候，在讨论物业税的某些会议上，主张将土地出让金包含在物业税当中的说法占了上风。可是，谈来谈去，始终达不成共识，关键就在于缺乏理论支持，计算出来的结果随意性太大，难以服人。甚至连提出这些建议的人自己也心中无数，底气不足，不敢将计算方法和参数公布于众。显然，这是物业税改革遭遇的一个泥淖，继续摸索下去已经没有多大的意义，还不如及早跳出来，另辟出路。

　　从海外经验来看，土地资源比较丰富的国家倾向于将物业税和地价结合在一起，而土地资源紧张的国家往往将物业税和土地分开处理。从理论上来讲，并不是非要把物业税和土地捆绑在一起不可。中国地少人多是不可改变的既成事实，土地所有权改革尚在讨论之中，农田私有化的利弊还没有弄清楚，小产权房的矛盾尚待解决，我们没有必要等到这些问题都解决之后再来讨论物业税改革，因此目前还是将物业税和地价分开处理更好。

第27节：为什么要开征物业税房价与物业税为什么要开征物业税为什么开征物业税如此艰难(5)


　　有人提问，在土地出让金不变的情况下开征物业税，是不是重复征税？提出这个疑问的人使用的"物业税"的定义也许和我们不同。我们主张在征收物业税的时候，土地归土地，房产归房产。建设部研究中心的陈淮研究员也认为，那种"不能追征"的说法是把交易环节的税负和持有环节的税负混为一谈了。??参见陈淮，"房产价格不是最核心的，税收才是最核心"，2005年6月21日。实际上，土地出让金必须一次性支付，而和不动产有关的税赋逐年征收。在理论上，物业税每年征收的税金会随着不动产市值或租金而变化。世界上有不少国家和地区就是这样分别处理，在实践上和理论上都是站得住脚的。有没有必要保持征税规模一致

　　有一种物业税方案的出发点是保持收税规模和原来的负担基本一致。据报道："中国财政部相关负责人透露，中国物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。基本原则是，科学预测现行房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，使物业税的总体规模与之保持基本相当。"他们花费了不少力气计算物业税的税率，试图使物业税的总体规模与之保持基本相当。他们根据人均收入、人均居住面积等因素，算出来物业税的税率应当控制在0?8%左右。据说，按照这个税率征收物业税不会增加居民的税收负担。??参见"中国将迎来物业税时代"，中国新闻网（2004年10月28日）。

　　这种方案有3个缺点：第一，难道当前的收费规模、结构和税收体制是十全十美的吗？如果我们并不认为目前的房地产税赋分配合理，那么为什么要保持"总体规模"不变？何况我们连现在的总体规模究竟是个什么样子还说不大清楚。从总体上来讲，我们主张逐步降低老百姓的财税负担，征收物业税之后就可以适当地降低其他税率。但是原来的税收负担分配是否合理？税收政策需要整体改革，要将税收的重点由企业（生产者）转移到消费者。要完成这个改革必然要对整个税制通盘考虑，甚至要全面改革工资制度，改变可支配收入的定义，特别要改变税负结构，让富人多交点税，让穷人少交点税，从而缩小贫富差距。假若我们的税制合理，为什么贫富差距越来越大？在现行税制下，税收负担向穷人倾斜，富人承担的税负比例远远低于其他国家，这正是税制改革所必须纠正的问题。既然我们要改革整个税制，就需要全盘考虑，彻底改革，而不是简单地维持现状。

　　第二，我们开征物业税的一个主要目标是缩小贫富差距，特别是要调整不同收入居民组的税收负担。计算出来的0?8%税率的目的性很模糊，仅仅考虑到总量，而没有具体分解到不同收入的居民组。如果按照这个税率一刀切，将穷人和富人统统包括在内，岂不是给穷人增加了税收负担？

　　第三，提出物业税的税率应当是0?8%，其计算前提是什么？毫无疑问，在计算的时候必须假定房价已知，然后根据房价来计算物业税的税率以保证总税赋基本平衡。非常遗憾，在目前的情况下，我们根本就无法得到合理的房价数据。从2004年以来房价飞涨，变化极快。即使选定某个时段作为基值，又有谁能预测房价上涨幅度？在2008年初，有人说在某地房价已经跌了20%，可是统计部门说，房价上升了两位数。在社会上学风浮躁，不负责任的流言泛滥成灾，在这种情况下，怎么能简单地依靠虚无缥缈的房价来计算什么均衡点？

　　如果我们把物业税当做整个财税体制改革的突破口，也许可以放开手来先改物业税，然后再综合平衡各种税费，在保持政府财税收入基本不变的前提下，达到调整税收负担，缩小贫富差距，整顿房地产市场的竞争秩序的目的。能否通过租金来确定物业税

　　如何合理确定物业税的税率？这是开征物业税无法回避的问题。比较世界各国的税制可见，计算物业税有基于房地产的面积、市场价值和租金价值等3种不同的方法。

　　在俄罗斯、乌克兰、肯尼亚等国，根据核定的土地或建筑物的面积进行征税。

　　在美国、加拿大、菲律宾等国按照估算的房地产市场价值进行征税。

　　在泰国、印尼、澳大利亚、印度、香港等地，主要按照净租金来估计房价，在此基础上征收物业税。??参见理查德·斯莱克，"世界各国的土地财产税综述"，《比较》，第15期。

　　这3种计算物业税的方法各有利弊。

　　本章首先讨论能不能通过租金来估算物业税的税率？

　　有人说："中国大陆已经征收的房产税实际上存在着两种征收方式。或者按租金收入的18%征收，或者按房产原价的1?2%征收。因为租金更能代表房产现有的市场价格，以租金为物业税的税基更合适，也比较合理。"

　　姑且不谈按照租金收入的18%征收物业税是否合理，让我们先看一下购租比的定义。

　　通常人们用购租比（Price?to?rent ratio）度量购房和租房的相对成本。

　　住宅业主拥有住宅的年成本（Annual Cost of Ownership）可以表达如下： ??关于房产的年成本的详细定义和计算方法请参阅Himmelberg，2005。

　　Rt=Ptrrft+Ptωt-Ptτt(rmt+ωt)+Ptδt-Ptgt+1+Ptγt(16?1)

　　式中，Rt表示房产的年成本；Pt表示房价；rrft表示无风险利率；ωt表示房地产税；τt表示所得税；rmt表示按揭贷款利率；δt表示住宅维护成本系数;Ptgt+1表示房地产预期的增值或贬值;Ptγt表示房地产的风险成本。

第28节：为什么要开征物业税房价与物业税为什么要开征物业税为什么开征物业税如此艰难(6)


　　房产的年成本包括以下6个部分：

　　（1）资金成本Ptrrft，倘若业主不购买住宅而将这笔资金投资到其他地方，例如没有风险的政府债券，可以获得一定的收益。由于业主购买了住宅，他就放弃了这项机会成本。

　　（2）业主在购买了住宅之后必须缴纳固定资产税，Ptωt。

　　（3）购房之后可以得到的减税或财政补贴，Ptτt(rmt+ωt)。??在北美，购房者支付按揭贷款的利息和缴纳的财产税可以在申报部分个人所得税的时候获得部分减免优惠。虽然目前在中国尚且没有引入类似政策，但是应当作为未来税制改革的一个可供选择的方案。

　　（4）住宅维护成本，Ptδt。

　　（5）房地产预期的增值或贬值，Ptgt+1。

　　（6）房地产的风险成本，Ptγt。通过购买房屋保险，这项风险成本可以近似简化为所支出的房屋保险费用。

　　从理论上讲，房产的年成本应当等于购房者愿意支付的租金。如果房产的年成本大大高于租金，那么人们就宁可选择租房而退出了房地产市场。

　　由于式(16?1)右侧各项都包含房价Pt，因此可以将式(16?1)改写为：

　　Rt=Ptut

　　式中，ut 表示房地产的业主成本(user cost of housing)。

　　ut=rrft+ωt-τt(rmt+ωt)+δt-gt+1+γt(16?2)

　　例如，如果房价是100万元，每年业主需要支付5万元，那么，业主成本ut等于0?05。也可以解释为业主每年要为拥有每一元的房产支付5分钱。将式(16?2)略加变换，得

　　PtRt=1ut(16?3)

　　假定房产年成本等于租金，在此式中的第一项恰好就是我们常用的购租比，也就是说，购租比等于业主成本的倒数。例如，如果在过去20年内业主成本的平均值为0?05，年租金是5万元，那么，从理论上来说，合理的房价应当在100万元左右。如果一套二居室的住房月租金是1 000元，年租金为12 000元，按照这种计算方法，如果业主成本的长期平均值为0?05，合理的房价应当大致为24万元。

　　当人们假定房产年成本等于租金的时候，已经假设房地产市场处于均衡状态。也就是说，购房者和租房者都有充分的信息，并且他们改变购房或租房的成本可以忽略不计，他们可以自由地在购房或租房之间做出选择。在这种情况下，对于相同的住宅，房产的年成本应当等于租房成本。

　　毫无疑问，租房的目的就是为了满足居住的需要，在租房的人群中几乎没有投机者。实际上，租房简单，买房复杂，由租房转为购房不仅需要收集信息、市场调查，还要准备首期付款和按揭贷款。许多租房者并不具备购房的能力。因此，购租比公式只不过是一个理论上才存在的特例。

　　在计算业主成本的公式中，按揭贷款利率是一个非常重要的组成部分，显然，如果业主成本上升，则购租比下降。如果降低真实利率，那么就降低了业主成本，相应提高了购租比。如果租金不变，房价就上升。事实上，如果按揭贷款的利率较低，还款负担较轻，必然促使许多人考虑购买住宅。由于房地产的供给弹性不高，因此，房地产需求上升自然会抬高房价。如果人们预期短期利率会上升，在土地供给弹性不变的情况下，房产年成本将上升，其结果必然促使房价下跌。

　　根据北美房地产市场的数据，利率越低，房价对利率的变化越敏感。在低利率的状况下，利率对房价的影响是非常显著的。低利率是推动房价上涨的一个原动力。

　　历史统计表明，不同城市的购租比相差很远。目前还没有证据证明将来各城市之间购租比的差距会自然缩小。一般说来，大城市的购租比比较高。在北美，人均收入较高的大城市的居民个人所得税的边际税率也比较高，购买房地产时得到的税收优惠也较高，从而抬高了这些地方的购租比。购租比高的城市将在相当长的时期内继续保持在高水平。

　　根据北美44个城市的统计数据可以看出这样一个规律：购租比较高的城市房价和租金上涨得都比较快。??有兴趣的读者可以参阅Sinai 和Souleles在2005年发表的文章：Owner Occupied Housing as a Hedge Against Rent Risk，Quarterly Journal of Economics，May 2005?

　　实际上，在不同的城市，业主成本不同。在同一个城市，随着时间变迁，业主成本也在不断变化。由于在业主成本的计算中包含了对房地产增值的预期，人们的预期有可能显著地改变业主成本。如果人们非常乐观地预期在未来一年内房价会大幅度上升，那么业主成本就会显著下降。在社会平均租金不变的情况下，房价相应上升。因此，在评估房价的时候，应当采用业主成本的长期平均值，而尽量避免采用当期业主成本。如果房价乘上长期业主平均成本之后大大高于类似住宅的租金，那么就可以判定房价偏高。??Himmelberg和他的同事们对北美房地产市场的购租比变化情况做了详尽的分析，具体内容请参阅《房价与泡沫经济》第19章。

　　房价在波动，居民收入和租金也在波动，如果居民收入、租金和房价等比例上升，房地产市场处于相对稳定状态，他们的购房能力不变，对居民租房还是购房的选择没有什么影响。如果房价增长幅度超过了居民收入或租金，那么势必改变房地产市场原有的稳定状态。在许多情况下购租比不能准确地反映出房地产的真实成本，也很难据此判断房地产是否出现泡沫。如果仅仅采用当期的购租比作为指标，即使房地产市场处于正常状况，也可能给让人们误认为过热。

第29节：能不能通过房价市值来确定物业税税率(1)


　　综上所述，在房价高速上涨时期，人们对房地产增值的预期发生剧烈变化，从而影响到业主成本和购租比，自然也会对租金的水平产生一定程度的扭曲。此外，在许多地方租金受到各种行政管制，未必能够正确地反映市场波动。还有学者认为："采用租金价值的评估方法相当于认定物业税的税基是当前收入，是一种流量而不是财富存量，这与财产保有税的性质是相冲突的。"??参见北京大学中国经济研究中心宏观组，《中国物业税研究》，2007年。

　　如果房地产租赁市场比较发达，市场机制比较健全，自然可以采用租金法来确认物业税的税率。根据中国当前的状况，由于租金本身具有较大的不确定性，它和房价之间的关系也有较大的不确定性，因此，简单地选择当期平均租金的18%作为物业税的税率不仅缺乏理论上的支持，在实践上也很难实施。

　　能不能通过房价市值来确定物业税税率

　　从理论上来说，按照房价市值计算物业税，这种方法最合理：就像征收个人所得税一样，有多少收入就征收多少税。可是，如何估算房价却成为最大的障碍。房价估算基本上有4种方法：市场比较法、收益还原法、成本估价法和假设开发法。

　　在房地产市场上有供给方（房地产企业）和需求方（购房者），供求双方通过市场交易联系在一起。从市场的角度来评估房价被称为"市场比较法"。如果从购房者的角度来评估房价，人们采用的是"收益还原法"。如果从供给方的角度观察问题，则采用"成本估价法"。如果从房地产商投资决策的角度来考虑问题，通常采用"假设开发法"。在这4种最基本的房价估算方法之外，还有一些其他的估价法。在每一种估价法之内还有一些具体的技术选择。

　　有没有一个比较准确的房价呢？因为估算房价的出发点不同，再加上房价具有较大的不确定性，所以不能说某个房价是唯一"正确"的，也不能说某种估价方法是绝对正确的。在讨论房价或估计房价走势的时候，首先要弄清楚，是站在什么人的角度来讨论问题，依据的是哪一种房价估算法？

　　1?市场比较法

　　在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格做一比较。按理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅，然后"货比三家"，在价格相等的住宅中选取效用最高的，或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的，从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。

　　市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易于采用。但是，必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有3个必要条件：

　　第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说，要求房地产市场比较发达，有相当大的规模，有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少，缺乏可供比较的先例，那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。

　　市场比较法的基础是依据大量数据建立一个可供比较的参照系。说来简单，实际上相当困难。即使房地产交易的数据相当多，但是由于房地产的地理位置的特殊性，建筑结构、质量、用途等各不相同，要找到在位置、结构、规模、质量等指标上都基本类似的住宅绝非易事。在收集数据过程中还要剔除那些非正常交易，例如，债务清偿、亲友间交易、人为哄抬、隐瞒价格等案例。房地产交易的时间越近越好，对于多年前的房地产交易不仅要考虑通货膨胀的影响，还要考虑当时的周边环境、社会和经济状况。??如果在某地区修通了地铁或高速公路，那么这个地区的房价可能上升一个较大的幅度。此时，倘若拿交通状况改善之前的房价来做市场比较，则可能产生较大的偏差。这就要求相关机构高度专业。要花费相当长时间通过各种渠道，例如政府资料、市场交易记录、纳税记录等收集、掌握大量的历史数据，建立规模足够的数据库，然后才有条件采用市场比较法。??如果二手房市场比较发达，在频繁的交易过程中比较容易建立房地产数据库。市场比较法的具体操作方法请参阅：吴庆玲?房地产价格评估［M］?北京：经济科学出版社，1998：51?

　　有的城市已经积累了几万个房地产交易数据，可是，一旦按照比较严格的标准进行分类，每一个样本的空间仍然不够大。在市场比较法中，所谓的"合理"的房价实际上指的是一组类似的住宅房价的均值。如果样本空间偏小，那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很大，讨论房价时就失去了判断标准。

　　第二，使用市场比较法隐含着这样一个假设：在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断。市场比较法的使用前提是充分竞争。供给和需求双方作用的结果给出了均衡价格。人们可以按照市场提供的信息来估计房价。可是，假若在某个地区只有一个或者几个房地产商，而他们又形成了价格联盟，或者当地政府强力干预房地产市场，那么价格信号反映的是这些具有垄断地位的集团的利润最大化，而不是房地产市场上的供求关系。如果不注意这一点，根据扭曲的信号做出的判断也肯定是扭曲的。