主题：【原创】一本好书之——房价是一个金融问题：房价与物业税

第30节：能不能通过房价市值来确定物业税税率(2)


　　第三，采用市场比较法必须要求房价相对稳定。众所周知，房地产开发有一个较长的周期。在房地产商决定开发一个项目之前需要估计房价，而房地产项目往往要在一年半载之后才能完工交付使用。房地产最终实现的价格和当初的估计必然有一个明显的时间滞后。估计的房价高低对房地产项目的利润率至关重要。估价是否正确往往决定着一个项目的成败，有的时候甚至决定着一个房地产公司的命运。如果估价太低了，房地产商根本就不敢接手项目，从而失去了商业机会。如果估价太高，到完工的时候卖不出去，不得不降价，导致亏损。

　　在市场比较法中，房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，那么采用市场比较法的困难就很大。假若某个地区的房价在一年之内上涨了10%以上，没有人能够说得清楚一年以后房价还要涨多少，采用市场比较法也就失去了客观标准。在出现房地产泡沫的时期，许多人对房地产的走势过于乐观，他们期望在未来一年里房价飞涨。因此，在房地产市场缺乏稳定性的时候，采用市场比较法有可能高估房价，推动房地产泡沫的形成。在这种情况下，市场比较法完全丧失了用武之地。

　　2?收益还原法

　　按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。??在土地经济学中，收益还原法常常被称为地租资本化法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议，那么收益还原法是最理想的房价估计法。

　　收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。显而易见，收益还原法不适合那些没有经济收益的建筑物，例如，政府办公大楼、学校、公园、医院等。

　　采用收益还原法计算房地产价格的公式如下：

　　P=a11+r1+a2(1+r1)(1+r2)+…+an(1+r1)(1+r2)…(1+rn)(16?4)

　　式中，P为房地产价格；a1，a2，…，an 表示各期纯收益，r1，r2，…，rn表示各期的还原利率；n为该房地产的使用年限。假定房地产的纯收益不变，使用年限无穷，还原利率为常数，上式可以简化为人们一般所熟悉的形式：

　　P=ar(16?5)

　　即房地产价格=纯收益利率

　　例如，如果出租某房产的租金每年15万元，除去维护费用和其他税费之后的纯收益为10万元，假若银行的年利率为10%，那么，这处房产的价格可以估计为100万元。换句话说，如果这处房产的收益和在银行存入100万元所获得的收益相等，房价就等于100万元。

　　如此估价，实际上已经对问题进行了3个重要的简化：第一，假设今后各期的纯收益不变；第二，假设在今后各期的利率都是固定的；第三，这项房地产可以永远使用下去。在现实中，这几点都做不到。

　　使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。

　　对于不同的投资者来说，这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说，这个还原利率就是银行存款的利率，也就是资金的机会成本。??一般说来，综合还原利率应当比一年期银行存款利率高5个百分点。按照综合还原利率可以反过来推算住房的市场价格。如果和市场上的房价相差悬殊，说明在这个地区很可能已经出现了比较严重的房地产泡沫现象。房地产的还原利率的计算在原则上以当时的一般利率（国库券利率）为基础。当期的利率好说，困难在于未来的利率的不确定性。谁敢说未来利率保持不变？中国人民银行在2004年先后数次调整利率。美国联邦储备银行每年都要多次调整利率。利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。

　　另外，流动性较差的资产的还原利率应当比较高。国库券随时可以兑换，而要出售一套住宅绝非一蹴而就的事情。房地产的流动性比较差，房地产的还原利率理应高于国库券利率，但是究竟应当高多少？

　　通常还原利率包括有3个部分：纯利息、风险补偿率和通货膨胀率。投资风险越大，风险补偿率越高。房地产项目投资的风险大不相同。一般来说，出租住宅是比较保险的，但是谁都不能保证任何时候都有房客来租房，更无法保证有没有人逃避或拖延房租。购买房地产就免不了面对房价下跌的风险。这个地区的房价下跌，而别的地区的房价可能并没有下跌的压力。因此，房地产还原利率应当考虑风险性、非流动性、管理的复杂性和资产的安全性等多种要素，而不能千篇一律地采用一个常数。对于不同的房地产需要分别确定不同的还原利率是估算房价的第一个难题。

　　收益还原法的第二个困难是如何计算纯收益。

　　按照乔根森(Jorgenson，1971)的使用者成本理论，住宅的使用者成本取决于3个部分：占有资金的机会成本、财产增值和折旧。其计算公式如下：

　　Rt=［(1-Ty)i-(1-Tg)γ+δ］Pt-1(16?6)

　　式中，Rt 表示住房资本的年成本；Ty表示利息税率；i表示利率；Tg表示财产增值税率；γ表示住房价值增长率；δ表示折旧率；Pt-1表示前期房价。如果税率制度有所变动，也会相应改变住宅使用者成本的计算结果。为了简化起见，在上述公式中没有包括必须支付的房屋维修费、管理费、保险费、租金损失等其他费用，也没有包括购房贷款利息可以冲抵个人所得税的因素。

第31节：能不能通过房价市值来确定物业税税率(3)


　　如果业主购买住宅之后出租，他的纯收益等于租金和使用者成本之差，公式如下：

　　at=Zt-1-Rt=Zt-1-［(1-Ty)i-(1-Tz)γ+δ］Pt-1(16?7)

　　式中，Zt-1表示前期确定的租金。业主所收取的租金应当不低于使用者成本，否则，纯收益at成为负值，业主岂不是要倒贴亏损？亏损一两年还好说，如果亏的时间长了，业主要不然就涨租金，要不然就干脆把住房卖了。

　　在计算纯收益时，由于租金Zt-1往往是在前期就通过租约固定了下来，在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大，因此，最大的不确定因素就是住房价值的增长率γ。住房是否增值？由于人们对未来的预期不同，因而估计的偏差很大。乐观者认为住房会升值，而悲观者认为可能贬值。在乐观者看来，住房升值之后使用者成本会变得很低。如果升值幅度足够大，甚至可以令使用者成本变为负值。也就是说，即使不收租金，在支付资金成本和折旧之后，购买住房仍然有利可图。在房地产市场异常繁荣的时期，人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益，由于at上升，房价P自然也随着上升。

　　事实上，人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨，再加上新闻媒体的炒作，许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多，从而越来越多的人从租房改为购房。这部分地解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。

　　3?成本估价法

　　房地产的建造成本包括各项费用（包括原材料、人工、运输、能耗等）。建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。采用成本法计算出来的房价亦称"积算房价"。成本估价法特别适用于房地产交易较少、无法采用市场比较法的情况。对于学校、医院、政府办公楼、博物馆等非营利性建筑物，由于很少有交易实例或者不能交易，往往采用成本估价法。

　　新建造住宅的成本包括以下几个部分：

　　第一，取得土地的费用，包括：

　　（1）征用农地需支付的征地费。

　　（2）在城市中取得土地需要支付拆迁补偿安置费。

　　（3）通过政府有偿出让取得的土地需要支付地价款。

　　（4）通过土地二、三级市场有偿转让取得的土地为购买费。

　　第二，勘察、设计等专业费用以及可行性研究等费用。

　　第三，建筑安装费用，包括：

　　（1）其中包括开发土地（三通一平或者七通一平，拆除旧建筑等）。

　　（2）建筑材料。

　　（3）能源、水电和运输费用。

　　（4）建造建筑物和附属设施的建筑工程费，设备购置费，安装工程费等。

　　第四，资金成本（投资占用资金的利息）。

　　第五，销售费用，包括市场推广费、委托销售费和销售手续费等。

　　第六，开发商应缴纳的税金，包括营业税、城市维护建设税、教育附加税和印花税等。

　　第七，开发商的利润。

　　第八，为了打通各个政府部门的环节所必须支付的行贿成本。

　　对于新建造的住宅来说，这个计算方法简单明了，直截了当。可是，许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法。关键就在于最后两项：开发商的利润和行贿成本。房地产商少报利润的目的就是逃税。如果不送礼行贿，在当今房地产业几乎寸步难行。如果说房价的构成很复杂，主要就是这两个部分见不得阳光。

　　4?假设开发法

　　假设开发法经常被用于房地产开发项目的可行性分析。房地产商在决定是否开发一个项目之前，首先要估计出它的销售价值，然后扣除正常的土地开发费用，勘察、设计费用，建筑施工费用，销售费用，资金成本（利息），税金等，最后扣除地价，剩下来的就是房地产开发商预期的利润。倘若这个利润是房地产商认为能够接受的，他们就会积极投入项目，否则，房地产商是无论如何也不会接手的。预先估计房价，然后再决定是否开发，这样的房价估价法称为假设开发法。

　　除了上述的房价评估方法之外，还有一些其他的估价办法。例如，购买年限法、长期趋势法和残余估价法等。在成片开发的时候还采用路线价估价法等方法。尽管这些方法在估价的技术上有所区别，但是基本原理仍然没有超出市场比较法、收益还原法、成本估价法和假设开发法这4个基本类型。

　　房地产商偏爱市场比较法。对于老百姓来说，房价的不确定性非常高，可是对房地产商来说，由于在不少地方大房地产商形成了具有寡头垄断性质的价格联盟，当地的房价早已被他们操纵于股掌之中。在房地产市场信息严重不对称的情况下，使用市场比较法绝对有利于房地产商。

　　收益还原法倾向于购房者的利益，站在购房者的角度来考虑未来的纯收益。可是，购房者在房地产市场上永远是弱小的一方。购房者人数虽多，却高度分散。每一个购房者的经济实力有限，不可能收集足够的信息来分析未来各期的收益。对未来收益的预测具有很大的不确定性。老百姓在判断买房还是租房的时候，很少有人能够根据未来收益的折算值来做出比较准确的判断。

　　假设开发法最适合房地产商的地产开发业务。房地产商先估计出房价，然后倒扣各项费用和预期的利润，如果剩余的空间超过地价，则投资开发这个项目，否则放弃。在有关房价的辩论中，房地产商不愿意涉及假设开发法，因为他们绝对不愿意让别人知道他们预期的利润到底有多少。

第32节：能不能通过房价市值来确定物业税税率(4)


　　成本估价法也许是最客观的房价评估方法。成本估价法是税务局征税、国土管理部门和工商管理局收费的依据。会计师最喜欢成本估价法，这是他们的用武之地。恐怕房地产商最不喜欢的就是成本估价法。倘若一笔一笔账都算个清楚，哪里还有什么暴利的空间。可是，要算清楚账绝非易事，不仅需要专业训练，还要耗费时间和金钱。会计师事务所的收费不低。一般老百姓既没有自己算账的能力，又没有钱来聘请会计师事务所，成本估价法再好，也帮不上平民百姓的忙。

　　综上所述，从理论上来说应当拿房地产的市场价值作为物业税的税基，这也是世界各国通行的做法。征收物业税需要有关部门定期评估房屋价值，然后按照评估价值对房地产所有者征税。在某些西方国家，由于房地产市场发育比较成熟，比较容易确定房价。可是，在中国的房地产市场，交易机制尚未发育健全，缺乏公平的竞争环境，存在着较强的寡头垄断因素和地方政府的干预，在一些地方由于存在着比较严重的贪污腐败和逃税漏税，连商品房的成本都算不清楚，如何正确估价呢？对于新建商品房的定价存在着很多障碍，采取不同的定价法可能得出不同的结论。除此之外，目前存在着房改房、商品房、经济适用房、集资建房、合作建房等多种形式，导致房地产价值的巨大差异，更增添了房地产估价的困难。

　　如果把房地产的定价权交给物价部门或者房地产评估机构，没有理论原则，随意定价，难免出现以权谋私、营私舞弊甚至贪污腐化的问题。

　　由于房地产在空间中的唯一性和不可移动性，世界上没有两套完全相同的住宅。房价和地点、环境、楼层、朝向、结构、质量等许多因素有关，并随时间千变万化。如果在征收物业税的过程中逐一论价，不仅缺乏定价的标准，而且会牵涉很大的精力，势必出现一户一价，无穷无尽的讨价还价现象，征税成本一定非常高。建设部政策研究中心的文林峰说："全国的评估师加一起也就是1万人，中国这么多的资产数量，这么少的人员，如何评估?"??参见"建设部官员称物业税明年全面开征可能性不大"，《南方都市报》，2007年12月13日。在国内物业价值评估体系尚未完善的情况下，如何合理评估不断变化的房屋价值成为当前几乎无法克服的难题。

　　有人提议，"物业税可以房地产的市场平均价格为基本计税依据，没有市场平均价格的，以评估值为计税依据。鉴于中国地区之间经济发展不平衡，国家只规定物业税0?1%~3%的幅度税率，由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置及用途，具体确定适用税率。"这种说法实际上是把球踢给了别人，并没有真正解决问题。使用市场平均价格作为基本计税依据，请问，采用的平均价格是全国的平均价格还是某个省、某个市或者某个地区的房价平均值？是哪个时段的平均值？在同一个城市中不同的小区的房价相差悬殊，倘若对所有住宅全部征收物业税，即使使用平均房价，仍然会加重一般老百姓的负担。

　　开征物业税，雷声大，雨点小，闹了5年，还没有看见一个结果，其主要原因之一是掉进了房地产估价的陷阱。我同意这样的分析："物业税的开征并不是简单的税费改革，而是涉及土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等多方面的一场深刻的变革。"但我绝对不赞成这样的结论："在推行之前，政府必须做好改革土地所有制度、整顿评估中介市场、清理房地产税费、确定调整税种的主体等前期准备工作，这个过程需要的时间较长。目前我国开征物业税的条件还不成熟"。??参见"开征物业税难在哪？"《北京青年报》，2007年8月9日。应当清醒地认识到经济学理论和实际的巨大反差。倘若要等到上述改革都完成之后才来讨论开征物业税，还不如干脆否定物业税改革更痛快。既然要坚持改革，就要解放思想，大胆创新，探索出一条新路来，没有必要非吊死在房地产估价这一棵树上。换个思路，海阔天空。既然我们并不是具体地进行商品房交易，那么能不能找到一个具有可行性的开征物业税的办法，暂时回避对房地产的估价？

第33节：开征物业税的可行性分析房价与物业税开征物业税的可行性分析选择公告房价和建筑面积作为征税计量基础(1)


　　17开征物业税的可行性分析房价与物业税开征物业税的可行性分析选择公告房价和建筑面积作为征税计量基础

　　在开征物业税的过程中，我们必须兼顾3个原则：第一，税基确定的合理性；第二，税收的公平性；第三，合理的征税成本。三者相互关联，缺一不可。

　　与其为了确定房价而无休止地争论，还不如简单地选择"公告房价"更好。公告房价并不是真实交易房价，而只是征税的参照体系。一般来说，相类似的居民住宅聚集在一起，自然地分为不同档次。为了简便起见，按照每个小区的平均房价大致划分几个等级，例如3个或者5个等级。在平均房价的基础上适当地降低一个比例（例如按照平均房价的80%计算），称之为公告房价。通常公告价格低于真正的市场交易价格。假若某小区的平均房价为每平方米10 000元，其中位置、朝向和质量较好的价格为12 000元，条件不甚理想的大约为8000元，公告价格也许可以从低不从高，选择为8000元。在同一个小区之内不再区分具体的房价差异。这个房价并不是真正交易价格，而仅仅是这个地区缴纳物业税的参考基础。这样一来就可能跳出了为具体房价争执不休的陷阱。采用公告房价，宜粗不宜细，宜稳不宜变，宜若干年调整一次。在征税过程中关键在于公平，而不可能做到绝对"合理"。

　　根据外国经验，人们并不反对在同一个小区内相同类型的商品房采用同样的公告房价。新加坡和我国台湾地区等地征收物业税的时候都采用"公告房价"。在美国、加拿大等国征收物业税的时候也是大致上给出一个估计房价，并且说明这个房价仅供征税参考而不代表交易中的真实房价。

　　按照单位面积计算物业税，最大的好处是简单、明了，易于操作。土地和建筑物的面积（建筑面积或者使用面积）是现实存在的，可观察，可度量，而且基本不变。无论对建筑面积采取什么计算方法，只要统一口径，就可以做到公平计量，即使有分歧，也容易度量调整。在世界上有不少国家，例如俄罗斯、乌克兰、肯尼亚等国，就是按照建筑物的面积征税。

　　目前，我国的耕地占用税和城镇土地使用税采用的就是按照面积计税。耕地占用税规定了不同类型的土地单位面积应交纳的税额，城镇土地使用税按照大、中、小城市划分不同的单位面积土地征收的税率。

　　如果选择房地产面积作为物业税计税依据，最大的问题是能否做到公平。如果单纯以住宅建筑面积来计算物业税，只要面积相等，就支付相同的物业税，相对而言，对低收入家庭不利。为了矫正这个缺点，可以采取以下两个措施：第一，采取公告房价，基本上做到优质高价，一般低价；第二，规定较高的免税额度，让住房面积低于平均值的家庭完全不受物业税的冲击。在添加这两条之后就能够克服以面积作为物业税计量基础给低收入家庭带来的不利影响，同时显著地降低了征收物业税的成本。按照中国的国情，采用住宅建筑面积和公告房价作为征收物业税的基础具有较高的可行性。

　　物业税税率

　　世界各国征收物业税的税率变化很大。例如，日本对不同价值的住房实行不同的税率。住房价值在60万~90万美元的住宅，税率为1%，超过1000万美元的住宅，税率提高到3%。法国按物业净值征收0?5%~1?5%的物业税。美国各州的物业税税率各不相同，大约在1%~3%之间。加拿大的物业税税率由各地政府分别决定，大约在1%~3%左右。法国、西班牙物业税税率为3%，德国为1%~1?5%，意大利为0?4%~0?7%，葡萄牙为0?2%~0?8%，荷兰为0?1%~0?3%，挪威为1?1%~1?6%，芬兰为0?5%~3%，奥地利为3%，瑞典的公寓和工业地产的物业税为0?5%，别墅和商业物业为1%。丹麦规定物业税的上限不得超过房价的2?4%。??数据来源：申银万国，"世界各国物业税税率"，2007年12月18日。

　　韩国按照土地和建筑物的价值的0?3%~10%征收物业税，另附加20%的国防附加税。

　　我国香港地区根据土地或楼宇的应评税净值，按照15%的标准税率征收物业税。用于出租的房地产，租金收入需要缴纳物业税。若物业拥有人为法团并做出书面申请，则租金收入可视为公司营业收入，免缴物业税而征收利得税。

　　在新加坡，所有房地产，包括针对中低收入者的政府组屋，都必须交纳物业税。自住房产的物业税率是4%，其他类型的房产的物业税率是10%。新加坡政府对生活困难家庭给予税收减免。

　　在我国台湾地区，物业税的征收标准与住宅面积有关，144平方米以上的住宅，每年收取的税费总额在房屋总价的0?8%~1?5%。

　　其实，各国征收物业税的税基不同，征收对象不同，征收方式也不同，简单地比较各国的税率并没有太大的意义。在参考世界各国的不动产税率之后，由于我们的方案中有较大的免税额度，建议在一线城市按照公告房价的2?5%征收物业税，在二线城市按照公告房价的2%征税，允许各地政府根据具体情况在这个幅度内适当地调整税率。

　　在给低收入家庭免税，给中等收入家庭减税额度之后，需要缴纳全额物业税的群体占城市居民的百分比在10%以下。目前，中国的贫富差距问题比较严重，通过物业税的形式让富人多交些税，合情合理，有助于缩小贫富差距，肯定会得到大多民众的拥护和支持。较高的物业税率提高了大户型住宅的持有成本，有助于降低大城市中高档商品房的空置率，抑制房地产市场的过度投机，减缓房价上涨的速度。

　　征收物业税的程序设计

　　在设计物业税的征收程序时，一定要尽量做到信息透明化，建立多元分权、相互监督的机制，具有现实可行性。通常，每当有新政策出台，上有政策，下有对策，参与各方之间展开一场博弈。在设计物业税征税办法的时候，要事先考虑到各种可能性。众所周知，最能逃税、漏税的无非是那些有权或者有钱的人。在设计物业税征收方案的时候就要特别当心，尽量不要给特权阶层留下任何空子。

　　首先，由国土资源局开出应征物业税的第一清单。通常，国土资源部门对所有的地表建筑都有平面图，取得房地产面积数据用不着支付高昂的数据统计成本，只要确定一个统一的标准，就很容易计算出房地产的面积。照着国土资源局手中的房屋建筑的平面图开单子，用不着再费力气调查，也无须为统计数据耗费时间。在开第一清单的时候，只看地面上现存的商品房，不管是什么人住在里面，也不问房屋的产权归属。例如，有栋楼房，高20层，那么从一楼到20楼，每套房子都开一张单子。编上号码，一张不漏。征税完成之后的报告必须有国土资源部门的签名认可。每套商品房都必须有相应的纳税或免税的记录。

第34节：开征物业税的可行性分析房价与物业税开征物业税的可行性分析选择公告房价和建筑面积作为征税计量基础(2)


　　然后，由建设部协同物价部门确定公告房价。由建设部负责提交每套商品房应缴纳物业税的第二清单。同样，在完成征收物业税之后，在第二清单上也必须有建设部的签名认可。

　　理所当然，征收物业税的责任落在地方税收部门，由他们完成征收结果的第三清单，也就是征收物业税的清单。这份清单必须交给国土资源部和建设部签字认可，交给监察部备案，并接受监察部的审查。

　　开好税单之后，由税务局按照门牌号码逐个寄送。送达对象是门牌地址而不是具体个人。依法纳税是每个公民应尽的义务。在收到纳税通知之后，业主应当在规定的时间内到指定的地点缴纳物业税或者办理减免税手续。

　　业主收到物业税税单之后，如果有意见，可以到指定的部门申述。合理者自然应当得到减免。属于军队、福利事业和其他公务部门的房产可以按规定给予减免。

　　为了照顾低收入家庭，每个身份证给予30平方米的免税额度。为了照顾中等收入家庭，每个身份证再给20平方米的抵税面积，税率为0?5%。

　　有人问，能不能拿别人的身份证来免税？可以。不要说是三亲六故，哪怕是从马路找张身份证来办理免税手续都可以。不过预先说明，如果使用他人身份证申报物业税，一旦出现财产纠纷，法律支持纳税人的产权。这一条非常重要。有的时候房地产的产权比较复杂，产权证上的名字未必和真实的业主一致。由于按揭、抵押、兼并等原因，产权归属的法律界定可能相当复杂。然而，无论什么原因，业主必须完成纳税程序才能得到法律的保护。这一条在法学原理上是站得住脚的。如果做到这一条，在相当大的程度上可以让真正的业主和纳税人保持一致。

　　如果有人在深圳居住，父母在河南，深圳的房价远远高于河南，能不能把他们身份证拿到深圳来减税？可以。这属于合理避税。居民可以选择较低的税率。不过，一个身份证只能免一次税，如果重复免税就属于逃税，则按重复报税的不动产中价高者公告房价的10%处以罚款。

　　由于种种原因，有些人未能按时交税。如果由税务局登门催交，不仅增加了征收成本，还很容易激化矛盾。最好的办法是以逸待劳，事先昭告天下，做到家喻户晓：如果逾期未交物业税，将自动对所欠税额开始计算利息，年利率18%。超过3个月之后，按照22%的惩罚性利率计算。

　　当累计欠税达到房价的25%时，法庭发出第一张传票。有什么理由尽可到法庭申诉。如果不去法庭，过两个月之后发第二张传票。在发出第二张传票两个月之后发出第三张传票。此时，传票的性质发生转变。前面两张是经济问题，可以通过补交税款来解决，第三张传票是"藐视法庭罪"，法警来抓人同时查封该处住宅。这些都是在欧美国家常见的行之有效的法律程序。有些人会忽视针对个人的信用的欠税或债务，却很少有人拿自己的不动产开玩笑。跑得了和尚跑不了庙，物业税的征收比率相当高。

　　征收物业税是落实到业主头上还是落实到不动产本身

　　当前社会上不正之风相当严重，特别是某些官员贪污腐败，劣迹斑斑，各种既得利益集团必然会想方设法来阻挡开征物业税。因此，在设计新的物业税法规的时候要尽量堵塞一切可能出现的漏洞，越简单扼要，实施的可能性越高。

　　如果征收物业税的目标是业主，由于业主是自然人，具有可流动性，一个业主可以拥有多套商品房，反之，一套商品房可能有多个业主。目前，我国的居民信用信息系统很不健全，许多家庭缺乏清晰的产权意识，有些商品房的产权界定混乱，有些房屋的产权归属不能有效确认，有可能出现各种逃税的漏洞和机会。确认商品房的产权与纳税责任分配的关系必须依靠地方政府的各个职能部门，涉及到管理户籍的派出所、工商管理、税务局、房产管理等许多部门，不仅耗费时间，征税成本很高，而且很容易产生腐败、寻租。

　　与其将征收物业税落实到业主，还不如直接落实到不动产本身。确定房屋产权的责任不应当由征收物业税的部门来负责，而应当直接交给业主。在确认房屋产权归属的问题上，主客易位，很快就可以顺理成章。

　　税务局按照门牌号码挨个寄送税单，一家也不漏。根本不管里面住的是谁，也不管这套房子的产权归谁。除因老弱病残确实需要特别帮助的居民之外，税务部门尽量做到不扰民，一律不登门拜访，不打电话，不按门铃。这样一来，既简单省事，又具有较好的可操作性。

　　物业税的征收对象是所有的居住用的商品房。对于非居住类的商用建筑，办公用写字楼，生产用厂房、库房等可以另外制定征税规则。为了鼓励生产，可以征收较低税率或者给予免税。有人主张先对商用建筑征收物业税，这样做亦无不可，但是，除了给地方政府扩大财源之外，对于物业税改革的其他主要目标意义不大。

　　对于政府办公楼、学校的教室、医院、公众设施、社会福利设施以及属于军队的产业，可以另行制定征税或免税规则。但是，无论是谁，都必须履行纳税的义务。上述不动产的业主必须到有关部门办理相应手续才能取得减免物业税的资格。只有把军队都包括在内才能有效地堵塞漏洞。如果有什么人能够例外，那么某些手中有权的人很容易找到漏洞。

第35节：征收物业税是否应当区分普通住宅与豪宅、自住房与投资(1)


　　征收物业税是否应当区分普通住宅与豪宅、自住房与投资

　　房、新房与旧房众所周知，世界各国之所以采用不同的物业税，在很大程度是考虑到各国税务部门的征收和管理能力。在社会信用体系比较健全，市场机制比较发达的地区，征收物业税可以区分房地产的特点，对不同的面积、用途和价值分类区别对待。如果这些条件不存在，过细地区分征税种类和对象不仅会显著地增加征税成本，还有可能提供寻租空间，降低方案的可行性。

　　有人建议说：征收物业税的时候应当区分新房与旧房。他们的理由是"在物业税开征前购买的房屋，已经在购房款中一次性支付了地价和相关税费，对于这样的房屋如果也开征物业税，就有失公平"。有人建议，在新税法实施的一定期限内，对老房产采取过渡措施或对新房和旧房采取不同的税率和征税办法。"由于以前的业主在购买住房时一次性交付了相关的税费，按照法不追溯既往的惯例，不应征收重复的物业税。他们可以按照其实际缴纳的税费，在新税法开征后予以冲销和减免，直至全部抵消完毕后，再开始缴纳物业税。"??参见"开征物业税势在必行将来可能买房容易养房难"，《北京日报》，2004年2月24日。

　　实际上，这种说法将物业税和土地出让金混淆在一起。如果我们将物业税和地价分开，地价是地价，物业税是物业税，那么就不存在新旧房的区别。普天之下，莫非王土。物业税的征收基础是建筑面积，而与房屋的新旧程度没有关系。

　　有人建议，物业税税率的设置要针对不同收入水平及经济能力有所区别。"目前我国居民的住房是以商品房、经济适用房、房改房、集资建房、合作建房等多种形式存在的局面。据统计，我国私有房产中约85%的住房是以低房价补偿方式将公房转化为私有的，各种居住房产中约30%的住房为不具备基本成套条件的低水平住房。如果对这些房产和家庭征收物业税，存在一个如何征收与实现公平的问题。尤其是工薪阶层，收入低，购买住房大多是采取按揭贷款方式，供楼的负担和压力已经很大，如果出现楼价和利率大幅波动，随时都会出现断供的危险，增加金融和楼市的风险不算，还会给社会带来极为不稳定的因素。"??参见"开征物业税的八点思考"，人民网，2007年4月9日。

　　根据居民收入水平及经济能力来征收物业税，看起来有理，却缺乏可行性。物业税针对的是房地产而不是具体的人。

　　有人主张区分自住物业与经营性物业。他们认为"以纳税能力衡量，经营性物业与纯消费性物业的性质是不同的。前者是纯支出，而后者则通过房屋出租收取利润，如果两者按相同税率征取，则会失去物业税有效调节社会贫富差距的功能。"也就是说，自住房屋可以免交或者按低税率交纳物业税，而作为出租的房屋应当按较高的税率缴纳物业税。

　　毫无疑问，自住物业属于房地产市场的正常需求，而经营性物业属于投资需求。我们应当保护、鼓励正常需求而抑制房地产市场的过度投机。可是，在自住和投资之间很难划分清晰的界限，在投资和投机之间也没有清晰的界限。有的住宅今天自住，明天出租。有的房子部分自住，部分出租。难道还要天天去查不成？如果在自住和出租住宅之间设定非常严格的界限，又有可能限制房地产市场的流动性，不利于房地产资源的充分利用和优化配置，大大提高监管成本。如果这个界限不是十分严格，又会给各种投机、逃税漏税提供空间。权衡利弊，在目前还是不要区分自住与经营性物业为好。吴立范教授在研究各国房地产之后指出："从各国的实践来看，除了新加坡、日本和韩国，所有西方主要国家在征收物业税时，都没有对自住房和投资房设立区别性的税率。以美国为例，尽管税率单一，也很少有人持有两套住房。"

　　有人建议应当对普通物业与豪宅征收不同的物业税。他们认为这不是"杀富"，不同税率所表达的将是社会"公平"的要求。这种想法自然有他的道理。但是，如何界定普通物业与豪宅？是依靠面积大小，单价高低，还是依靠房价总值来区分？由于单价和物业总值都处于不断变化之中，很难确定一定的识别标准，在实际操作中的困难很大。面积小的也许相当豪华，面积大的未必一定属于豪华型住宅。如果没有比较准确的区分标准，很容易制造混乱。一般地说，豪宅的建筑面积都大于普通住宅，按照住宅建筑面积来征税已经基本满足了对普通住宅与豪宅征收不同物业税的要求。因此，在相同的公告房价的小区内还是以建筑面积这个单一的标准比较有可行性。

　　有人建议对面积超过144平方米的住宅征收较高的物业税。有没有必要按照户型大小采用不同物业税税率？目前，在销售环节上对大户型收取较高的销售税。银行已经对购买大户型住宅的按揭贷款设置较高的门槛。如果按照住宅建筑面积征收物业税，大户型住宅已经等比例地缴纳更多的物业税，似乎没有必要再对大户型住宅采取更多的限制。吴立范教授认为："除非物业税的目的是惩罚大户型和豪华型住房，多元税率是没有必要的。目前世界上还没有哪一个国家以户型来划分税率。"??参见吴立范"物业税税率选择：要公平还是效率"，2007年11月21日。

　　是否应当对拥有多套住房的人征收较高的物业税

第36节：征收物业税是否应当区分普通住宅与豪宅、自住房与投资(2)


　　有些人主张对第二套住宅征收不同的物业税税率。还有人提出"累进制"的征税办法。"累进制是指根据产权持有人所有的房产数量递进征收物业税。假设一套房产征收1%的物业税，那么拥有5套房产的持有人可能会被要求缴纳5%的物业税"。??参见"刘桓称物业税最早明年下半年试征"，《东方早报》，2007年12月27日。

　　我们不赞成富人拥有多套住宅，更不赞成将大量住宅空置在那里等待升值。在土地资源紧缺的城市中，这样做一方面闲置、浪费资源，另一方面扩大贫富差距，造成新的社会不公平。可是，倘若要对第二套住宅征收较高的物业税税率就必须要能够准确地规定第二套住宅的定义。在2007年，国有商业银行决定将购买第二套住宅的按揭贷款的首付标准由20%提高到30%，引起了一场争论。究竟认定第二套住宅是以户为单位还是以自然人为单位。一家三口，现在住的房子的户主是丈夫，如果以妻子的名义再买一套住宅，算第一套还是第二套？如果算第二套，倘若他们去办理一个离婚手续之后再买房，算第一套还是第二套？如果他们以小孩的名义再买套房，该怎么算？有人说，小孩不满18岁者不算。可是，法律上只规定了年满18岁的人有选举权，对自己的行为承担法律责任，却没有任何条文说年龄不到18岁者不能拥有资产。事实上，在许多年龄不到18岁的人名下拥有财产。由于在经济学上"户"的定义并不确切，如果对第二套住宅征收较高的税率，很容易造成歧义，增添不必要的麻烦。

　　此外，简单地规定购买第二套住宅就该缴纳高物业税未必合理。假如一家三口，现在的居住面积为60平方米，为了改善生活条件，再购买一套60平方米的住房。另外一个单身汉买了一套150平方米的住宅。后者占有的建筑面积远远高于前者，如果认定前者的第二套房应缴纳高税率，而后者只交纳普通税率，显然是不合理的。

　　陈淮研究员指出："不可否认，税率越高，对投机打击的力度越大。但是，如果税务人员执行成本太高以至于难以操作，打击也就成了形同虚设。如何界定第二套住宅？是以个人还是以家庭为计算单位？从现在各家银行实行的"第二套房"的认定标准来看，可说是五花八门，漏洞百出，而且难以查证。这些技术难题使多元税率所强调的公平性大打折扣。" ??参见中国新闻网，2006年12月25日。

　　吴立范教授也认为，"产权所有人或承租人每年缴付一定税款，税值随土地、房产等不动产的升值而提高。即当你购买了几套住宅，即使不租不售，每年也要缴纳一定的税款，而且是随着物业的增值而增加交付的税款。当房子升值越多，所要缴纳的税款也就越多。"按照建筑面积征收物业税，已经对拥有过多闲置面积的现象具有惩戒和抑制作用，如果需要加大惩戒力度，完全可以调节物业税的税率，而没有必要采用复杂的多元税率。??吴立范教授指出："物业税到底应该是统一税率，还是要按房产不同的面积、价值或用途等确定不同的税率，即税率是单一还是二元？这两种选择背后的实质是在公平和效率、灵活和刚性、成本和收益之间进行权衡和比较。可以说两种类型的税率各有利弊，且都为不同国家所采用。我国的物业税究竟选择哪一种税率，应根据我国房地产市场的现实、税务部门的征收能力和管理水平、税收成本以及技术条件而定。权衡利弊，笔者认为单一税率具有相对的优势。

　　单一税率最大的特点是计算简单，操作方便。由于税率是统一的，政府容易征收和管理，纳税人易于理解和接受，大大减少了征税成本和阻力。

　　二元税率则不然，它首先要按房产的特点，如面积、价值或用途进行分类，然后在分类的基础上确定不同的税率。复杂的税率计算起来繁琐，也容易被纳税人投机取巧，逃避高税率和监管。

　　其次，单一税率有一视同仁的特点。所有的房产，不论其用途如何，户型差异（如面积大小、房间多寡、楼层高低等），也不论业主是家庭还是个人，在划定的纳税区域里统统享用同一税率。这种中性特点，保证纳税人在纳税义务上的公平，也避免加重纳税人的负担。

　　再次，单一税率透明度高。税率一目了然，没有疑问，没有例外和附加条件，无须监控，完全可以由纳税人自己掌握。这在刚刚推出物业税的初期尤为重要。开征物业税需要最大限度地争取到百姓的理解与支持，而人们通常对自己明了的事情更容易接受。物业税涉及范围广，和各方利益博弈。如果决策人制定框架、设立条件，容易造成纳税人的疑问和不理解，进而产生抵触情绪，不利于物业税的普及推广。"

　　实践证明，物业税的税率越简单越好，应易于操作，监管和执行成本较低，符合世界各国税制改革由复杂趋向简单的趋势。

　　18开征物业税对经济系统的影响房价与物业税开征物业税对经济系统的影响征收物业税是否会增加老百姓的负担

　　物业税改革的目的之一就是要防范社会危机，扭转贫富差距继续扩大的趋势。目前由于房价暴涨，低收入群体买房难。在开征物业税时务必注意保护穷人的利益，绝对不能给低收入家庭增加新的财税负担。刘维新教授也指出，"物业税调节主体的明确是开征物业税成败的关键所在，如果物业税把调节的主体定位在多数工薪阶层的不动产上，恐怕大多数中低收入阶层都难以承受。反过来，如果调节主体定位在房屋炒作者和富裕阶层，以抑制房地产的炒作和投机，则可尽快启动。" ??参见刘维新，"房价降幅未必如预计的乐观开征物业税需三四年"《南方都市报》，2004年6月28日。

第37节：征收物业税是否应当区分普通住宅与豪宅、自住房与投资(3)


　　目前城镇居民居住面积平均为27平方米左右，按照每户2?8人计算，大约75%以上的家庭居住面积小于90平方米。如果每个身份证给予30平方米的免税额度，再给20平方米的低税额度，在办理了减免手续之后，大部分家庭用不着交物业税或者所交很少。

　　例如，三口之家，住房面积为100平方米，假定公告房价每平方米10 000元。免税90平方米之后，其余10平方米按照0?5%交税，每年需要缴纳物业税500元。这个税负并不重，尚在一般居民可以承受的范围内。

　　表18?1模拟了居民住宅面积为100~200平方米的缴纳物业税的情况。为了简便起见，我们假定公告房价只有8000元、9000元和10 000元三个档次。按照计算结果，居民住宅面积在90平方米以下的家庭完全不必缴纳物业税。住房面积在100平方米的家庭每年缴纳的物业税只有400~500元。住宅面积为200平方米的大户型住宅每年需要缴纳的物业税在12 400~15 500元之间。按照这种税率计算方法，纳税人非常清楚自己应缴的数量，信息公开，没有疑惑，便于监督和操作。

　　物业税是否需要一个从试点到全国统一实施的过程？这要看征收物业税是否会带来颠覆性的冲击。如果缴纳物业税的群体被限制在10%以内，不会出现较大的冲击。富有群体完全有吸收这些冲击的能力。如果能够得到90%以上民众的支持，新税制就可能成功。有些房地产商扬言，开征物业税会给房地产市场带来极大的冲击，甚至可能导致房地产市场崩溃，这些说法只不过反映了他们对旧体制和暴利的留恋，危言耸听，不足为据。表18?1物业税征收负担模拟

　　住宅面积

　　（平米）单位房价

　　（元/平米）低税面积

　　（平米）正常纳税面积

　　（平米）纳税额

　　（元）1008 0001004009 00010045010 0001005001108 0002008009 00020090010 0002001 000（续）住宅面积

　　（平米）单位房价

　　（元/平米）低税面积

　　（平米）正常纳税面积

　　（平米）纳税额

　　（元）1208 0003001 2009 0003001 35010 0003001 5001308 0004001 6009 0004001 80010 0004002 0001408 0005002 0009 0005002 25010 0005002 5001508 0006002 4009 0006002 70010 0006003 0001608 00060104 4009 00060104 95010 00060105 5001708 00060206 4009 00060207 20010 00060208 0001808 00060308 4009 00060309 45010 000603010 5001908 000604010 4009 000604011 70010 000604013 0002008 000605012 4009 000605013 95010 000605015 500地方政府和物业税的关系

　　物业税属于地方税。开征物业税肯定会对地方政府的财源和行为产生影响。

　　在2002年，美国的物业税集中在各级地方政府，在联邦政府的财税收入中几乎没有物业税。在州政府的预算中物业税占的比例大约为25%。在县、市一级的预算中物业税占的比例高达70%以上。日本征收的不动产税占各级地方政府财税收入的26?5%。2001年加拿大征收的物业税占地方政府财税收入的93%。??参见国家税务局税收科学研究所?外国税制概览［M］?北京：中国税务出版社，2004?而我国和房地产相关的房产税和城镇土地使用税合在一起只占地方财政收入的4?2%。??数据来源：《中国统计年鉴》，2006年。

　　从目前情况来看，各级政府往往对经济活动干预太多，过度追求GDP增长。该管的没有管，管了不该管的。从道理上来说，地方政府应当为当地民众提供必要的公共服务，可是当前在许多地方公共服务的水平严重地落后于经济发展。这些问题在很大程度上要归咎于中央和地方分税制所带来的财税结构的扭曲。

　　中央政府和地方政府在行使不同职权的时候各有优势。中国是个大国，东南西北差异很大，必须因地制宜。把许多事情交给地方政府去办要比统统由中央政府包下来好得多。实践证明，地方政府更能反映当地居民的需要。要办事就要有相应的财权。必须在事权上合理分工，才能提高行政效率。地方政府必须拥有和他们责任相匹配的财权，才能履行职能。

　　在1994年的分税制改革之前，一直实行财税包干体制。在交纳了各种包干之后，地方政府对财政收支拥有很高的支配权。中央政府的财政支出在1980年占GDP的27?2%，到了1993年这个比例下降到13?1%。中央财政收入在1980年为GDP的25?7%，到1993年只有12?1%。在全国财政收入当中，中央政府只占35?8%，地方政府占的比例远远超过中央政府。中央政府必须通过一对一的谈判，才能从地方政府手中获得一定的收入。显然，这种高度分散的财税制度削弱了中央政府对宏观经济的调控能力，缺乏稳定性，不利于向贫穷地区的转移支付。在1994年的财税体制改革中，将相当大的一部分财权集中到中央政府，把和经济发展有关的主要税种确定为中央税或共享税，把那些适合地方政府征收和管理的税种划为地方税。

　　为了使得分税制改革得以稳定推进，中央政府曾经许诺较大幅度的税收返还。在1994年，中央税收的比例达到55?7%，在返还给地方34?5%以后，中央政府财税收入所占的比例仍然在22%左右，并没有很大的变化。随后，中央政府不断地扩大中央税和共享税的范围，提高在共享税中中央分占的比例，降低返回给地方的比例，中央政府实际可支配的比例逐年上升。在2005年中央政府实际可支配的收入占39?2%。

38节：征收物业税是否应当区分普通住宅与豪宅、自住房与投资(4)


　　推行分税制的目的是解决中央和各省政府之间财政收入分配的矛盾，可是在省以下并没有真正实行分税制。在省和地级市集中了较大的财权，使得基层政府（县、乡）财政非常紧张。分税制改革将财权向中央集中，可是事权依然留在地方。当地方政府入不敷出时就要求中央政府转移支付。特别是在农业税取消之后，地方政府缺乏主力税种，几乎完全靠上级的转移支付。由于政府机构臃肿，层级过多，中央政府向基层的转移支付的渠道不畅。结果，地方政府普遍收入短缺，财政困难。2005年，乡村基层债务总额达到10 000亿元，平均每个乡镇基层政府负债超过2 000万元，出现了大量的赤字县。??参见王红茹，"乡村财政困境：债务达10000亿元不亚于国企负债"，《中国经济周刊》，2006年第14期。

　　由于财源紧张，地方政府为了增加收入，往往热衷于招商引资，上项目，建企业，动用大量资源提高本地GDP增长速度。在2004年地方预算中，营业税占29%，增值税占20%，企业所得税占13%，其他收入（其中主要是土地出让金）占21%。营业税、增值税和企业所得税加在一起占总收入的62%。由于这些税收的数额取决于当地的国民总产值，难怪各级地方政府会重视GDP增长速度而忽视增长质量，忽视当地的民生建设。这种投资冲动往往导致在某些部门投资过热，浪费资源，污染环境。此外，各地方政府为追求财源而突击卖地，"以地生财"，批租土地几乎成了一些地方政府的第二财政来源。有许多地方政府违章批地，获取土地出让金之后大动土木，修建地方政府办公楼和其他设施，野蛮拆迁，盲目建设，耕地流失。

　　中共中央关于制定"十一五"规划的建议中指出："合理界定各级政府的事权，调整和规范中央与地方、地方各级政府间的收支关系，建立、健全与事权相匹配的财税体制。"目的就是要建立事权、财权和财力之间相互配套的财税体制。

　　物业税是一种地方税，开征物业税赋予地方政府合法、合理的筹资途径。物业税和土地出让金不同。土地出让金是一次性收取。为了在任期内完成一些政绩，地方官员在土地招拍挂过程中巴不得拍出高价地块，从中获取更多的资金，难免出现短期行为。客观来讲，地价和房价的持续上升，地方政府也有一部分责任。而更深层的原因还是由于分税制改革之后地方政府财源短缺，地方政府的权责和财源不对称。开征物业税以后，地方政府财政的比重会不断增加，有利于城市土地管理规划，改变带掠夺性的地方政府卖地，开发商囤地的现象。

　　开征物业税有助于理顺中央和地方分税制，转变政府职能，改善社会管理和公共服务。各级地方政府就有激励来稳定财源，增加收入。物业税和其他税种不同，征收的对象是不动产，物业税征收额取决于当地不动产的数量、房价和物业税税率，与地方经济活动没有直接的联系。世界各国的实践都表明，在征收物业税之后，地方政府必然会努力改善当地的生活环境。只有把当地的交通、学校、医疗卫生、文化娱乐设施都搞上去，搞好社会治安，治理环境污染，吸引更多的居民来落户，才能扩大税基。只有居民人气上升，才有可能促进本地房价上升，随之增加地方政府的财税收入，形成良性循环。

　　正如易纲教授指出的那样，"有人说征收物业税以后，地方政府会千方百计使本区的房地产价格跑高，这是可能的，因为地方政府确实有这个积极性。地方政府竞争吸引人才，让人在他的辖区内置业，就要通过把学校办好，空气环境治理好，绿地办好，公共交通办好来使区域的房价上升。地方政府做这些事，恰恰是社会管理和公共服务的主要部分。我们现在所说的转变政府职能，就是要制定有利于落实科学发展观的体制来引导地方政府去做这些事。现在地方政府总是在搞工业项目、搞投资上下功夫，我想，有了物业税以后，地方政府就会在社会管理和公共服务方面下工夫了。" ??参见易纲，"开征物业税是保护产权，迈向文明的标志"，《21世纪经济报道》，2008年1月7日。

　　物业税具有较高的透明度，取之于民，用之于民，缴纳和使用都发生在本地，民众比较容易监督。地区公共服务的开支成本和物业税征收量有关，这有利于地方政府提供公共服务的事权和物业税收入之间建立有机的联系，促进地方政府更关心居民生活环境的改善。为了给予地方政府正面激励，应当允许地方政府在一定范围内决定物业税税率的浮动幅度。如果公共服务的质量低于邻区，居民自然会有意见，这就迫使地方政府不断地改善本地区的公共服务。只有保护好当地的生态环境，才能吸引更多的居民迁入这个地区，推动当地房价合理上升，地方政府才能通过物业税获得更高的财税收入。

第39节：为什么房地产业逃税漏税的情况特别严重(1)


　　为什么房地产业逃税漏税的情况特别严重

　　谈到开征物业税，许多人都摇头，在房地产业逃税漏税特别严重，征收物业税的难度非常大。国家税务总局连续3年将房地产业列为税务专项稽查的重点。据说，"房地产企业偷税漏税的手段越来越复杂，寻求公开保护越来越多，部分地区约有90%的房地产企业存在涉税问题。"山东省地税局检查了665户房地产企业，其中有偷逃税行为的达542户，占八成以上，共查补各项税款3?9亿元，占该省专项检查补税款的61?55%。近年来全国各地房地产业涉税案件的数量、案件发生率、查补税款都有明显增加。房地产业涉税违法行为主要表现在:在销售商品房时，不按规定向购房人开具发票，隐瞒销售收入；少报税款或逃避纳税；不按配比原则进行会计核算，以假发票虚列成本，致使企业亏损不缴纳企业所得税；商品房代销商不按月向房地产开发企业结转售房款，造成税款不能及时入库；长期拖欠税款等。??参见"物业税将逐步征收彻底改变整个地产运营格局"，《瞭望东方周刊》，2004年12月13日。

　　发生这些逃税漏税行为的原因可以归纳为：第一，目前房地产征税的基本逻辑是让应该纳税的单位或个人主动来交税。由于国民纳税意识不强，在许多情况下非恶意的漏税和有意逃税混杂在一起。识别合理避税和恶意逃税的工作量和难度很大。第二，计算有关房地产税收的规定太复杂，计税原则具有相当大的随意性，赋予征管人员过大的随机调整空间。不仅很容易逃税漏税，还可能导致税务机关出现腐败。

　　对症下药，为了让开征物业税得以顺利进行，最好的办法是变被动为主动。因为人人都离不开住房，应当要求所有拥有住房的人主动来交税。税务部门按章收税，避免主动上门征税。由于业主的情况比较复杂，最好将征税的"标的"由业主转化为物业本身。由于房地产没有空间的可移动性，直接向物业征税要比向业主征税好得多。为了在征税过程中最大限度地做到信息对称，应当尽量避免界定物业的产权，避免争论房地产价格。采取的征税标准越简单越好。简单的物业税征收标准虽然有许多不足之处，但是，在中国目前的情况下却能够保证征收物业税的可行性。税法越简单，透明度越高，越易于民众监督，避免暗箱操作，防止不法商人与政府勾结逃避或者变相逃避国家的税收。

　　能不能允许某些企业或个人不申报物业税？如果一旦破例，肯定会出现混乱。我们不能给贪污腐败留下一点漏洞。应当强调，无论什么单位，什么个人全都要申报物业税，一刀切。就是军队、公共部门、慈善机构、教育部门也一样，在申报之后按照有关规定办理减免税手续。

　　征收物业税能不能压低房价

　　有人认为，征收物业税之后可能压低房价。他们的理由是如果把一次性征收的土地出让金在房产保有期间分70年缴纳，岂不是给开发商省下来一大笔钱？开发商的成本中少了土地出让金这一块，他们肯定会相应降低要价，购房者也就用不着花那么多的钱了。

　　这个说法有两点不妥。首先，我们在前面已经讨论过了，土地出让金和物业税是两件事，混淆在一起只能把事情弄得更乱。如果将物业税和土地出让金分开处理，就不存在上述导致房价下跌的理由。

　　如果物业税和土地出让金分开处理，依然按照招拍挂的方式由市场竞争确定土地价格，征收物业税之后，将迫使一部分囤积住宅的投机分子抛出一些楼盘来，可以在一定程度上压制房价上涨的势头。但是，不能过高估计开征物业税对房价涨势的影响。目前房价暴涨的主要原因是供不应求、货币流动性过剩和金融结构的扭曲，在这些基本要素尚未改变之前，开征物业税可以减缓房价上升的压力，却几乎不可能从根本上扭转房价上升的态势。

　　其次，这种说法采用的是成本核算法，既然开发商的成本下降了，他们理应相应降低房价。实际上房地产企业在销售商品房的时候采用的是市场比较法。只要市场上其他商品房卖多少钱，他们也要多少。特别是在当前房地产市场供不应求的状况下，房价取决于购房者愿意支付的上限。只要房地产商发现购房者还有支付能力，他们绝对不会放过。在房地产市场上，买的不如卖的精，在房地产商和购房者、政府官员之间存在着严重的信息不对称。倘若果真取消了地价，大部分好处也只能归于房地产商。如果照这种思路，开征物业税未必能够有效地制止当前房价暴涨的趋势。

　　征收物业税对什么人的冲击最大

　　在讨论这个方案的时候，有人担心这是一剂猛药，弄得不好，也许会一下子把房价压下来，颠覆房地产市场。对于这个说法必须做一个定量分析。

　　目前处于空关、囤积状态的住宅多数都是大户型豪华房。可以肯定，物业税提高了大户型住宅的持有成本，拥有多套住宅的人要考虑空置成本。在新税制的挤压下，肯定会有些人将手中囤积的房子抛出来。不过，2007年在北京、上海和其他大城市，大户型房价上升幅度超过20%，即使征收了2?5%物业税，依然还有相当大的盈利空间。许多有钱人宁可交物业税，未必肯把房子抛出来。退一万步来讲，倘若他们卖了房子，拿到的钱往哪里投？目前，证券市场大幅震荡，筹资容量不过一万多亿元；债券市场微乎其微；期货市场和外汇市场尚未开放；在美国次级债危机之后，海外金融市场动荡不安，外资纷纷跑到中国来避难，资金大量流入中国，海外投资绝非易事。换成美元，美元在不断贬值；存进银行，银行实际存款利率为负。由于资金缺乏更好的出路，即使交税增加了囤房成本，相当一部分有钱人还会选择继续囤房。

　　开征物业税究竟能够压出来多少囤积的住宅？估计在2007年商品房销售总额有可能超过2?5万亿元。从目前的情况来看，如果能够压出来1000亿元的商品房就很了不起，即使如此，也只不过能缓和一下供求矛盾，降低房价涨幅，不可能从根本上改变房价上涨的趋势。

　　恐怕看到本方案之后真正感到为难的是那些拥有几套住宅的官员。他们的房子来路不明，产权证上的名字并不一定是他们自己。即使实行住房产权实名制，他们也能找到回避的办法，和监察部门捉迷藏。征收物业税给他们出了一道难题。如果照章纳税，等于逼着他们把桌子底下的财产摆到台面上来，在纪检委面前暴露出自己的非法所得。如果拿秘书或其他人的名字顶缸，一旦下台，房子很可能就归了人家。如果办免税手续，需要打通的关节太多，难度很大。如果拒不交税，同样会暴露目标，最后鸡飞蛋打，一场空。