主题：【原创】一本好书之——房价是一个金融问题：房价与物业税

第1节：低迷声中看房价房价与物业税低迷声中看房价(1)


　　1低迷声中看房价房价与物业税低迷声中看房价

　　2007年11月以来，全国各地商品房交易额普遍下降，在房地产市场低迷的时候，新闻媒体上不断传来消息，好像房价就要下降了。在报纸上看到大字标题"深圳房价加速下滑"，??参见《21世纪经济报道》，2007年11月26日。"广州房价拐点将现？"??参见《21世纪经济报道》，2007年12月10日。据说，在中央电视台的《经济半小时》节目中，有人宣布广州的房价暴跌了20%。

　　有的房地产老板站出来呼应房价下落。例如，万科的王石公开表示："我承认楼市拐点确实已经出现。"于是，有人提问："珠三角房市低迷，北京是否会受影响？"

　　房价暴涨，民怨沸腾。老百姓对于高房价早就恨之入骨，巴不得房价早点跌下来。作为学者，我历来不喜欢高通货膨胀，更不喜欢房价飞涨。倘若果真能够将房价压下来，未尝不是一件好事。可是，做研究不能感情用事。在房价研究上尤其要冷静，要坚持说真话，为老百姓说话。

　　房价变动反映出经济规律。无论是什么人违背经济规律，都要受到惩罚。过去是这样，现在是这样，将来还是这样。对于规律，我们一定要有敬畏之感。要了解潮流，才能驾驭潮流，保护自己，发展自己。

　　房价和其他物价一样，有涨必有落。世界上只涨不落的房价从来就没有存在过。但是，如同潮起潮落一样，房价变化也有其内在的规律，和人们的偏好没有多少关系。并不是你喜欢什么，它就按照你的愿望变化。

　　当前报道的房价数据扑朔迷离，有人说："有关房价的数据都是真真假假，任何根据统计数据所做出的判断都让人半信半疑。"??参见《现代快报》，2007年12月18日。这就需要我们下点工夫，去伪存真。

　　首先，有些房价变动属于正常的营销策略。在宏观调控政策下，房地产投机活动受到抑制，自然减缓了房价上涨趋势。某些被夸张推高的房价出现调整，也是意料中事。例如，有的房地产商将原本每平方米（以下简称平米）12 000元的住宅喊价15 000元。如今打个折，卖13 000元。这只能属于房地产的营销策略，算不得降价。上海有个豪宅楼盘叫汤臣一品，要价每平米11万元。其实，开发商压根就没打算卖，不过借此做个广告，把汤臣一品放在前头，而借机将汤臣集团其他的房子卖一个好价钱。如果哪天汤臣一品的价钱改为10万元每平米，难道是真的降价吗？

　　去菜场买菜。

　　"多少钱一斤？"

　　"两块。"

　　"一块卖不卖？"

　　"行，你要几斤？"

　　连卖菜的老太婆都知道营销策略。难道你花一块钱买的青菜还占了什么便宜？

　　开发商要价肯定高于真实价格。在供不应求的情况下，房价取决于购房者愿意支付的上限。由于住宅的地点、环境、楼层、朝向、结构、质量等各不相同，房价自然也大不一样。因此，房地产商一定先喊出一个比较高的价，然后慢慢地降，直到摸准购房者愿意支付的上限为止。当我们讨论房价的时候，要从时间序列数据来判断房价的变化趋势，拿房地产商开出的楼价来讨论问题，难免出现严重的扭曲。

　　其次，房市低迷并不等于房价要下降。

　　在房地产市场上，谁的信息最多？毋庸置疑，买的没有卖的精。房地产商的信息要远远超过政府部门和普通购房者。从理论和经验出发，如果房价真的要下降了，房地产商肯定要抢先出手，抛售楼盘。如果在短期内楼盘供应量突然上升，那么很可能将出现房价下降。可是，各个大城市商品房交易额都出现萎缩。房地产商普遍捂盘惜售，说明他们估计房价还要上升，既然房价还要上升，何必急着出售。

　　按照一般情况，在年底应当出现楼盘促销。佑威房地产研究中心主任薛建雄认为："开发商在年底进行楼盘促销并不少见，一是临近年关，开发商都想冲刺一下，完成既定目标，甚至为把当年业绩做得更漂亮些；二是年尾也是开发商回笼资金的时候，要做财务报表，还要还银行贷款、工程结款等，所以多卖点房回收点资金也是好的。不少楼盘在今年二、三季度上海楼市回暖时涨得太快，到年底还剩些房源，但看到调控来袭、交易冷清，便主动调价促销。但问题在于，开发商的营销策略的改变并不代表他们就看空明年的上海楼市。"从各地数据来看，理应出现的售楼高峰并未出现，这表明，许多房地产商正在等待着下一波涨价。

　　在年底出现楼市低迷的主要原因是银行按揭贷款的额度控制。各家银行都有按揭贷款的额度控制，由于房价暴涨，许多银行到10月份就已经完成了按揭贷款的贷款任务。银行将贷款的水龙头一关，房地产市场自然冷却下来。

　　第三，即使出现了拐点，也并不意味着房价下跌。

　　王石估计楼市的拐点已经出现。姑且不论他的判断是否正确，许多人误解了拐点的经济学意义。在经济学中拐点(Inflection Point)有着很明确的定义：表示曲线由加速增长转变为减速增长，由凹曲线变为凸曲线，曲线的二阶导数在这个点为零。值得提醒的是，在这个点之后曲线仍然上升，具有正斜率。说白一点，出现拐点只不过表示房价的涨速没先前那么快，但是还是在上升。拐点和房价的最高点完全是两码事。如果王石讲的是经济学意义上的拐点，那么他说的还有几分道理，如果他说的是达到最高点，从此房价就要下降，就不对劲了。

第2节：低迷声中看房价房价与物业税低迷声中看房价(2)


　　第四，当我们讨论房价的时候，应当区分具体楼价和房价指数。按照国务院24号文件，必须用70%以上的面积兴建90平方米以下的小户型住宅。可是，2007年1月到10月，全国90平方米以下住宅开发投资占住宅总投资的比重只有21?46%。??参见中国人民银行副行长刘士余2007年12月17日在"加强商业性房地产信贷管理专题会议"上的讲话。众所周知，小户型的总房价肯定低于豪华大户型。如果认真执行国务院文件，多盖些小户型住宅，那么平均房价肯定会降下来。不过，如果70%以上的面积被用于建设廉租房、经济适用房和小户型住宅，今后可以用来盖大户型住宅的面积肯定大幅度减少。开发商没有土地就即没有了用武之地，在土地招拍挂中，他们肯定要争先恐后地举牌，直到把地价拍到天上去。随后，他们盖的豪宅也肯定会卖天价。如果拿大城市中心的那些豪宅来说事，房价肯定还要涨;如果拿整个城市的房价来计算，在包括廉租房、小户型住宅、经济适用房之后，房价指数确实有可能下降。

　　在任何时候个别楼盘或者个别地区的房价都有可能波动，但是，从全国来讲，房价由三大因素决定：供求关系、货币流动性过剩和资产重新定价。

　　在供求关系上，房地产市场上的需求除了正常需求之外，还有投机需求。近年来，住房正常需求十分旺盛。城市人均住宅建筑面积在2003年为23?7平方米，2004年为25平方米，2006年为26?1平方米，几乎每年都增加一平方米。

　　2006年全国人口净增700万，农村进城人口1780万，结婚的新人有980万对。城镇居民人均可支配收入在2005年是10 493元，2006年增加为11 759元，净增1266元。??参见《中国统计摘要》，2007年，第113~115页。在2007年这些因素非但没有减弱，反而更强地继续推动房价上升。显然，对于居民的正常需求，我们不仅不能打压，还必须加以鼓励和保护。从供求关系来看，推动房价上升的因素很强，而导致房价下跌的因素并不强，因此，在较长时期内房价还处于上升通道。

　　房地产政策要管的是过度投机需求。毫无疑问，在某些地区的房价暴涨中，投机因素起到了推波助澜的作用。深圳就是个明显的例子。在2005年全年内深圳购买二套及以上房产的购房者为7553人，占全市交易套数的20%左右。在某项二手房市场的问卷调查中，64%的人表示购房用途是自住加投资。在2006年，深圳置业者中大约30%的人在取得产权证之后半年内转手出售。??参见《深圳房地产发展报告》，2007年。这都说明在深圳房地产市场上投机活动相当严重。整治过度投机靠的是财税、金融和土地政策，简单地喊口号，或者采用行政手段来打压房价并不能达到预期目的。

　　说到底，房价是一个金融问题。在短期内房价上涨的原因是资金流动性过剩，在较长时期是由于资产重新定价。目前，推动房价上升的最重要的因素是资产定价。2008年2月，消费价格指数（CPI）为8?7%，2007年12月21日，1年期存款利率上调为4?14%。扣除5%的利息税之后，仅为3?67%，低于通胀5个百分点。受到多种因素的牵制，利率在短期内升不了多少，而通货膨胀率也降不下来，负利率将严重地困扰我们的金融体系。按照经济学理论和过去多年来的实践，只要有负利率，银行中的居民存款就会流动。2007年城乡居民存款规模在17万亿元左右，其中活期和短期占40%~50%，也就是说，有大约7万亿~8?5万亿元资金具有很强的流动性。但这些钱会往哪里流呢？

　　按照2006年的数据，中国老百姓除去日常消费、投资之外，购买商品房用了2万亿元，还往银行里存了2万亿元。在负利率的情况下，老百姓还会继续把钱存进银行吗？在2007年4月城乡居民存款余额下降了1674亿元，这是多年来的第一次下降。在该年5月又下降了2859亿元。随后，只有一个月略有上升，其他各月都在下降。到了10月份，突然下降了5092亿元，震动了整个金融系统。在11月居民存款回升2655亿元，12月份又回升5996亿元，但是和年初相比，居民存款余额几乎没有增加。??参见《中国经济景气月报》，2007年各期。也就是说，老百姓在2007年新增加的收入基本上没有存进银行。在负利率的压迫之下，银行存款不仅没有增加，还有可能继续外流，见表1?1。表1?1城乡居民存款变化情况(单位：亿元)居民储蓄存款居民储蓄变化2006年9月158 1081 7262006年10月158 033-752006年11月159 7161 6832006年12月161 5871 871(续)居民储蓄存款居民储蓄变化2007年1月161 8152282007年2月170 8729 0572007年3月172 40215302007年4月170 728-1 6742007年5月167 869-2 8592007年6月169 5391 6702007年7月169 457-822007年8月169 073-3842007年9月168 973-1002007年10月163 883-5 0922007年11月166 5382 6552007年12月172 5345 996资料来源：国家统计局，《中国经济景气月报》，2008年1月。老百姓在2006年存进银行2万亿元，2008年的居民收入比2007年有增无减。老百姓手里节余的钱就算和2007年一样，这些钱如不进银行，会去哪里？金融市场由5个部分组成：证券市场、债券市场、房地产市场、期货市场和外汇市场。目前，我国的债券市场规模只有几千万亿元，期货市场和外汇市场基本上都没有开放，证券市场的规模有限，这使得我们的金融结构出现了巨大的扭曲。美国、欧洲、日本比我们有钱，但是，他们的资金被分散在上述5个市场中，存在银行里面的钱并不多。我国的大部分资金存在银行中，而且40%左右是短期和活期存款。这样的金融结构很不稳定，一旦出现负利率就有大麻烦。银行里的钱往外流，必然要流进股市和房地产市场。中国的股市能够容纳的资金有限，且如果听任大量资金进入股市，有导致泡沫经济的危险。于是，必然有相当一部分资金要进入房地产市场。假若2007年民众存进银行的2万亿元当中，有1万亿元进股市，1万亿元进房地产市场。商品房竣工面积在2007年只能增加5%左右，那么，几乎相等面积的商品房在2006年卖了2万亿元，在2007年可能有3万亿元涌进房地产市场。由此可见，房价上涨的压力非常大。何况，银行存款当中还会流出一些，这更加大了房价上升的压力。

第3节：低迷声中看房价房价与物业税低迷声中看房价(3)


　　观察房价走势，切莫忽视资金流分析。打个比方，银行像个水库，居民存款好比天上下雨，利率好比水库的大坝。如果天上不停地下雨，大坝又加不上去，那么水就会漫出大坝。水流总要有个去处。有人认为房价已经涨了好几年，该歇歇了。有人拿股市的大起大落来比房地产市场。于是，前些时候有人说，深圳房地产市场暴跌，亿万资金外逃。事实已经证明这是谣言，可是，在听到这些不负责的话的时候该怎么想呢？就算深圳的居民把房子卖了，手里拿着资金往哪里逃？拿在手里，通货膨胀，亏8%。存进银行，负利率，亏5%。进入股市，大幅震荡，不确定性很高。换美元，别说还有管制，就是换了，美元还在贬值。转了一圈，只有房市可供选择，许多资金还要回到房地产市场来。

　　金融结构的扭曲是历史造成的。追究金融结构扭曲的责任毫无意义。我们理应大力发展证劵市场、债券市场、期货市场，在有条件的时候适度开放外汇市场，但是，平心而论，这些市场的发展需逐步完成，急了容易出事。在金融结构尚未发生根本调整的情况下，资金肯定要流入股市和房地产市场。假若有更多的资金流进房地产市场，房价焉能不涨？金融结构调整绝非一朝一夕的事情，房价上涨将伴随着这个金融结构调整的全过程。
　　在房价上升过程中，最重要的是要照顾好民生，以民为本，多盖一些廉租房、经济适用房和小户型房，让老百姓能够安居乐业。深圳部分地区的新开楼盘的喊价下降是好事，很可能是宏观调控政策抑制了过度投机。但是，还不能根据这一点来判断全国房价的走势。从资产定价的角度来观察，不论你喜欢还是不喜欢，大量资金还将继续涌入房地产市场。房价很可能还要涨上一段时期。等到金融结构调整到一个新的稳定状态，房价暴涨的趋势才可能逆转。

　　（2008年3月2日修改）

　　去伪存真，把握房价变化趋势

　　在我面前摆着一张2007年12月21日出版的《上海证券报》，通栏标题是"首破两位数，房价涨幅创两年来新高"。2007年11月份全国70个大中城市房屋销售价格涨幅首次突破两位数，达10?5%，涨幅比10月份高出1个百分点，再创两年来新高。房价上涨之势仍然是"高烧"不退。

　　而紧挨着的另外一篇文章的题目是"中原集团：明年深圳房价可能下跌20%"。据报道，中原集团总经理黎明楷预测："2008年深圳房价可能会下跌20%左右。今年房价暴涨的情况将不太可能再现。"中原集团是在香港注册的一家房地产代理公司，在房地产业界有些名气，总不至于胡说八道吧。

　　就在同一张报纸上，两篇文章都在谈房价，其观点截然相反，老百姓该相信谁呢？

　　顺手查了一下最近的报纸，关于房价走势的判断明显地存在着两极分化。有的报纸报道"深圳房价加速下滑"，??参见《21世纪经济报道》，2007年11月26日。"深圳楼市触顶回落"，高档楼盘降价达到20%也极少成交。??参见《21世纪经济报道》，2007年11月5日。有人在中央电视台的《经济半小时》节目中声称，广州的房价要下降20%。有报道说："房地产市场最早出现冬天不是在北方，而是南方深圳。如今的深圳，无论是一手房还是二手房，成交量大幅萎缩，价格加速下滑，且暂未表现反转的征兆。"??参见《21世纪经济报道》，2007年11月26日。

　　2去伪存真，把握房价变化趋势另一方面，根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队2007年10月底发布的数据，8~10月这3个月内，北京期房价格涨幅就超过了20%。北京有位房地产商说："现在北京卖房太没有挑战性了，只要房子造出来，就不愁卖。打折？能让你买到一套房子就不错了。"

　　2007年10月，上海商品住宅成交量161万平方米，比9月下降了22%，但是成交均价由9月份的每平方米10 507元上升为11 577元，上涨10?18%。??参见《21世纪经济报道》，2007年11月5日。

　　中国社会科学院发布的蓝皮书认为，2008年房价仍然处于上升通道。

　　看起来，官方统计数据和学者们说的和某些房地产商、新闻媒体很不一样。如果说只是数量或者程度上有点差别就算了，可是，两种说法南辕北辙，大相径庭，叫老百姓如何适从？

　　为了去伪存真，掌握房价的变化规律，我们需要仔细研究一下，断言房价就要下降的根据是什么？

　　第一，类比法。从国内看，深圳和广州新开楼盘的房价下降了，既然南方的房价下降了，其他地方也会下降。从国际上看，美国房价下跌导致次贷危机，既然美国的房价都可以下跌，那么，为什么中国的房价不能下降？

　　第二，推论法。股市暴涨之后必然暴跌，房价从2004年开始暴涨，已经涨了3年了，该跌一跌了。世界上哪有房价只涨不跌的道理？

　　第三，寄托希望法。在许多报纸、刊物上经常见到这样的说法，如果房价继续暴涨，政府肯定会出台更为严厉的政策。只要政府出手，房价肯定跌下来。

　　讨论房价变化趋势时，一定要心平气和，头脑清醒，要从理论的高度来剖析，抓住问题的实质。人们普遍希望房价下降，有人就顺着潮流说话。他们用心良苦，完全可以理解，但是，在任何时候我们都要尊重客观规律。假若违背经济规律，无论是何等伟人，一定要受惩罚，何况眼下尽是我们这样一些凡夫俗子。

第4节：低迷声中看房价房价与物业税低迷声中看房价(4)


　　让我们来分析一下，为什么说上述判断站不住脚。

　　采用类比法，一定要注意类比事物是否具有相同的背景条件。拿美国房价下跌来类比中国的房地产市场就有些荒唐。中国和美国处于不同的发展阶段，中国人均居住面积只有27平方米，美国早就超过了60平方米。他们的人均居住面积已经相当稳定，而中国每年人均居住面积才增加1平方米。在中国房地产市场上，除了由于人口增加、更新改善方面的住房需求之外，扩大居住面积，农民进城，家庭规模小型化等因素都在强劲地推动着正常住房需求。在其他国家这些因素远远赶不上中国。简单地比较，不伦不类，难免出错。

　　采用推论法好像是在猜谜一样。有人认为，经济发展有周期，股市大幅震荡，房地产市场连续火了好几年，也该走下坡路了。在海外，采取这种推论法的也大有人在。君不见，每年都有人在预测，中国高速增长了20多年，快到头了吧？确实，如同任何事物的发展一样，房价必然有升有降，不存在房价只升不降的神话。但是，我们不是算命先生，无法准确地推断到底什么时候房价会向下调整。根据中国房地产市场发展态势，目前房价还处于上升通道。假若断言房价就要下降，应当拿出比较有说服力的论据来，一厢情愿的猜测是不管用的。

　　不少人把打压房价的希望寄托在政府政策上。在无可奈何的情况下，他们自觉或者不自觉地唤起了头脑深处的计划经济思维。请问，为了稳定房价，政府还有什么政策没用？金融政策、财税政策、土地政策等等，尽管还有许多尚待改进的地方，该用的政策都用了。如果说这些政策还不够"严厉"，那么剩下来的只有政府直接干预房价了。由各级地方政府直接来设定房价，一房一价，不准涨价。这些办法确实有效，一定可以把暴涨的房价压下去，可是，房价只不过是整个价格体系中的一个部分。管住了房价还不够，还必须把上游和下游的价格管住。管房价之后就要不断地管下去，最终倒退回计划经济。如果只管一部分而放开另外一部分，就一定出现混乱，导致腐败。依靠政府直接干预房价实际上是捡了芝麻丢了西瓜，得不偿失。

　　仔细研究一下有关深圳、广州房价的变化趋势，无非是某些房地产商新开楼盘的价格有所下降。解释这个现象并不复杂。

　　首先，2007年上半年深圳房地产业的投机活动相当猖獗。实行了一系列宏观调控政策之后，打击了过度投机活动，确实缓解了部分需求压力，这是导致深圳房市降温的重要原因。可是，必须警惕，投机活动随时可能卷土重来。到深圳投机房地产的资金未必一定要来自本地。在资金市场高度一体化的情况下，浙江、山西的资金不要几分钟就可以转移过来。务必要继续注意抑制房地产市场的过度投机。

　　其次，对于自住需求要分层次。在当前，中国的普通老百姓的收入水平无论如何也难以支付那些豪宅。在过去几年内，北京、上海、广州、深圳盖的大部分是大户型豪宅，而90%以上的老百姓被高房价排挤在这个市场之外。对于高收入群体来说，买涨不买落。高房价只会刺激他们更加热衷于房地产市场。随着用70%的面积盖90平方米以下小户型住宅政策的贯彻，可以被用来盖大户型住宅的面积会剧烈减少，使得大户型住宅的供求关系更为紧张。因此，对于大户型住宅来说，恐怕2008年的涨势更严重。但是，由于小户型、经济适用房和廉租房的大量建成，房价指数的上升趋势可能得到缓解，是否能够出现下降还要继续观察。

　　第三，部分新开楼盘售价打折属于开发商的营销策略。在房价暴涨时，开发商标出了很高的价格，年终到了，他们或者是为了有一个较好的业绩，或者为了回笼资金，或者为了账面均衡，他们主动打折，但并不真正说明房价下降。观察房价变化趋势要看一个地区的时间序列数据，而不能光看某些楼盘的要价。目前，各个城市的商品房交易量下降，开发商捂盘惜售，恰恰说明他们判断房价还要涨。毫无疑问，房地产商的信息远远超过政府和购房者。由于他们的行为受到利益的支配，我们不仅要听他们怎么说，还要看他们怎么做。

　　总之，我们一定要透过现象看本质，在判断房价走势时要站在理论的高度上，纵观全局，注重数据，绝对不要人云亦云，随波逐流。只有这样才能认识潮流，驾驭潮流，保护自己，发展自己。

　　（2007年12月24日）

第5节：画蛇添足双限房(1)


　　画蛇添足双限房

　　限户型有理论基础，而限房价没有理论基础。有关部门提出双限房，又限户型又限房价，把两样事情捏合在一起，犹如画蛇添足。在理论上说不通的事情，硬着头皮蛮干，最后一定出问题。

　　有人批评说，限户型和限房价不都是政府干预吗？一丘之貉，有什么区别？说这些话的人只知其一，不知其二。限户型是实行有效的市场区隔，保证市场竞争机制能够充分、有效地发挥作用，而限房价却不折不扣地破坏市场竞争机制。

　　限户型针对的是没有市场边界区隔的土地政策。显然，如果让穷人和富人去争同一块地，无论如何穷人也拿不到。简单的土地招拍挂，不能保证穷人的居住权利，因此出现了典型的"市场失灵"。如果不限制户型，在大都市将出现清一色的豪华大户型住宅。表面上看似公平，实际上是极不公平。如果把穷人边缘化，把一般老百姓赶到远郊，出现一些贫民窟，后患无穷。只有采取限户型政策才能让老百姓买不起大的买小的，给一般民众以选择空间。因此，必须坚持执行限户型政策，用70%以上的面积盖90平方米以下的住宅。

　　可是，限房价却没有理论根据，无论以哪种方式去限制房价，只能把事情越搞越乱。

　　提出限制房价也许出于一片好心。前些时候房价暴涨，惹得老百姓怨声载道。倘若能把房价限制住，当然是件好事。可是，到底能不能做到？传说中大禹的老爹受命治水，他四处筑坝堵塞，结果洪水泛滥，最终断送了自己的性命。谁也不能说他老人家的用心不好。虽然限房价和治理水患不同，但是要特别注意，千万不要好心办坏事。

　　3画蛇添足双限房毋庸隐讳，不少官员内心深处还存留着计划经济的烙印，一遇到难题就习惯性地搬出计划经济思维。一见到房价上涨，最直截了当的办法就是动用政府的权威，给房价设定一个上限。

　　2006年九部委出台的"国十五条"首次提出了双限房的概念。随后，广州市提出在未来5年内将有43%的土地用于限价房。有人认为，广州楼价的未来几乎取决于限价房。??参见《河北日报》，2007年8月6日。

　　在国六条中提出："土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。"

　　在北京市的"十一五"规划中，经济适用房、限价房和廉租房将占供应总量的24%。

　　在2007年12月出台的《经济适用房管理办法》中规定，经济适用房上与限价房连接，下与廉租房衔接，从而使社会保障性住房紧密联系成为一个整体，实现社会住房体系的"无缝对接"。??参见《华商晨报》，2007年12月7日。

　　迄今为止，限房价依然是许多政府文件中经常强调的内容。无论是在民间还是在新闻媒体上都流传着一种说法，如果房价继续暴涨，政府将出台更为严厉的调控政策。究竟所指为何？虽然没有明示，许多人猜测，无非就是用行政手段来直接限制房价。显然，关于限价房的讨论不仅关系到能否纠正现在的失误，而且还可以预防更大的错误。

　　什么是限价房？有人试图给出限价房的定义："限价房是带有住房保障性质的商品房，其性质仍然是商品房。政府对开发商的开发成本进行测算以后，对房屋的销售价格、建设标准和销售对象等方面进行限制，将开发商的利润控制在一个合理的范围内，最终设定土地出让价格。"看起来这个定义四平八稳，却存在着严重的错误。

　　第一，"限价房是带有住房保障性质的商品房"。这句话内涵混乱，自相矛盾。商品房属于市场经济范畴，住房保障是政府必须关注的社会责任。商品房交易原则是利润最大化，而政府必须关照弱势群体，保障社会稳定，不能把利润放在首位。"看不见的手"指导商品交易，而"看得见的手"维护市场竞争秩序和社会稳定。既然是商品房，就没有住房保障的任务。这是两件不同的事情，混淆在一起只能说明逻辑混乱，缺乏经济学基本知识。

　　第二，限价房没有定价原则。如果说限价房是商品房，那么其交易就必须遵照市场竞争原则。房价必须从公平的市场竞争中产生。在市场竞争中价格取决于供求关系。在房地产商和购房者之间的讨价还价属于市场竞争范畴。在供不应求的情况下，房价取决于购房者愿意支付的上限。商品房高度不规范。商品房的地点、环境、楼层、朝向、结构、质量等都会影响到购房者愿意支付的价格上限。从严格意义上来说，世界上不存在两套完全一样的住宅。如果一定要限房价，必然把确定房价上限的权利交给政府官员，请问，定价的理论和原则是什么？

　　房价有4种基本估算方法：市场比较法、收益还原法、成本估价法和假设开发法。??参见徐滇庆的《房价与泡沫经济》第5章。有些人提出要在测算商品房成本的基础上确定限价房的房价。把建筑安装成本、销售费用、资金成本、税费、地价都算出来，加上一个合理的利润率，就是房价。我一向主张要认真测算商品房成本，但是，却一直不相信能够在短期内贯彻落实。测算商品房成本当中最难解决的是开发商的行贿成本以及逃税漏税的部分。从全国的数据推算，房地产逃税、漏税和官员贪污腐败的数额相当惊人。全国房地产收入和支出的账目出现了几千亿元的窟窿，这其中的部分原因是贪污腐败和逃税漏税。要查清这些账目，或者说要公布房地产业成本涉及反贪污、反逃税，绝非简单的经济问题。这件事非做不可，但是，如果把这件事看得轻而易举，显然是太幼稚了。

　　如果没有理论指导，那么交给官员的权利就是绝对权力，而绝对权力必然导致绝对腐败。某些开发商会通过贿赂牟取高房价。最后，不知道有多少官员会因此而犯案入狱。

　　第三，限价房缺乏政策边界。据说，限价房主要是从源头上控制房价，保障中低收入者的住房权利。如果限价房没有给购房者带来什么好处，那么，搞不搞都没有什么意义。如果限价房包含着某种好处的话，就难免有人为了追逐利润而争先恐后，由于僧多粥少，必须要明确地规定获得限价房的边界。无论是篮球还是足球，比赛的前提就是要有明确的边界。凡是涉及利益分配的政府政策，也一定要有明确的边界。

　　非常遗憾的是，人们口头上流传的"中低收入"、"夹心层"并没有一个明确的边界。究竟多少收入算中等收入，多少算低收入？这个边界因地而异，因时而异。如何计算收入也是个问题。在许多情况下，工资只不过是人们收入的一部分，还有资产性收入和其他收入。哪些该算，哪些不该算？对于某些官员来说，灰色收入相当可观。这些都很难估算。所谓限价房和商品房、经济适用房"无缝对接"只不过是一厢情愿，并不具备实施的基础。我原以为"无缝对接"是建筑学中的名词，请教专家之后才知道，建筑物也要留伸缩缝，并不存在什么"无缝对接"。没有边界就没有政策。限价房政策的边界不清会带来很多弊病。

第6节：画蛇添足双限房(2)


　　第四，限房价的用意是通过限制房价，把开发商的一部分利润转移给购房者。虽然提出这个方案的用心良苦，却过高地估计了政府对经济活动的监控能力。无论做什么事情，都要考虑信息是否对称，否则，一定是上有政策，下有对策。许多用心良苦的政策变成了走过场。众所周知，开发商拥有的信息远远超过政府和购房者。在信息不对称的情况下，博弈的结果必然有利于拥有较多信息的一方。即使能够堵住其他的漏洞，开发商仍然可以在工程质量上大做手脚。你要限制房价吗？可以。在信息不对称的情况下，逼房地产商让渡部分利润，最终，人家的利润并没有减少，降下来的是工程质量。难怪有些购房者担心说："资本的逐利性决定了开发商追逐高额利润的本能，限价房缩小了开发商的利润空间，开发商会不会通过偷工减料来降低成本，会不会因此带来产品质量问题？"??参见《中国网》，"限价房如何避免成为腐败房"，2007年12月3日。房地产商很可能以次充好，偷工减料。交工的时候看着不错，隔几年就千疮百孔，毛病全暴露出来了。最终吃亏的是老百姓和政府。

　　历史的经验值得吸取。不是没有限房价，在全国各地都尝试过，哪里有成功的经验？如果不信，请看南京市的试验。

　　2007年4月，南京房价暴涨，同比涨幅11?5%。为了抑制房价，南京市政府接二连三推出一系列政策。2007年4月14日出台《南京市规范房地产市场秩序相关规定》，5月11日公布《关于贯彻省物价局进一步加强和完善商品住房价格管理意见的实施意见》，5月14日推出《关于进一步加强房地产市场管理的意见》。南京市5月27日再具体规定：所有在售楼盘中尚未销售的部分，必须严格执行"一套一价"的要求，房价不得高于5月14日最高房价，价格浮动的范围不得超过5%，否则将处以40万元的罚款；如果没有物价部门的批文，就不发给房屋销售许可证。此前的2007年5月25日，南京市亦颁布新的房价调控细则，要求政府主导房价，实行"一房一价"的核价政策。政府核价，明码标价，一套一价，不准涨价。该细则规定，普通商品住宅的净利润率为8%，经济适用房为3%，要求开发商必须取得物价局对房价的批文、商品房价格审核联系单、商品房备查价目表等三项文件之后才能对外销售住宅。

　　南京市在40多天内连续出台5个规定，限制房价的力度不可谓不大。没有人怀疑南京市政府稳定房价的良好用心，可是，限价政策出台不久就遭遇尴尬。有报道说，就在公布这些规定和意见之后，南京市核准某楼盘的基准价格为6260元/平方米，如果上浮5%，应该控制在6573元/平方米以下，但是，该盘销售均价为7191元/平方米。该不该管，该怎么管？是抓买房的还是抓卖房的？他们违反的是"民法"还是"刑法"？堂·吉诃德还有一个风车作为他假想的作战对象，限制房价的敌人是谁？

　　强行限价的结果并不理想。在南京市，有些开发商为了抵制新政，干脆不领取销售许可证，从5月30日到6月5日，南京市商品房上市量从每周的25万平方米急剧下降为10?22万平方米，几乎下降了60%。尽管政府采取了一系列直接限价措施，但是南京市的房价并没有因此而下降。国家统计局在2007年6月14日发布的数据显示，南京市房价在5月份同比上升9?2%，在全国位居第六。6月份，全国70个大中城市房价同比上涨7?1%，南京上涨11?3%，位居全国第三。

　　北京的限价房的状况也让人感到哭笑不得。据报道，北京在2007年将推出300万平方米限价房用地，可以提供大约3万套住房。??参见《新京报》，2007年5月25日。对于有1500万人口的大都市来说，这点限价房杯水车薪，除了点缀作用之外，几乎没有什么实际意义。北京在2007年5月推出首批限价房，可是让购房者大失所望，因为限价房的最低售价为6250元/平方米，低收入的人群还是买不起。购房者议论纷纷，和周边商品房相比，限价房的价格似乎低一点，可是质量不怎么样，位置也不理想，似乎还不值这个价钱。限价房政策出台之后，好话不多，抱怨不少；感谢不多，批评不少。

　　能不能通过行政手段管住房价？当然可以。房价是整个价格系统中的一个部分。而价格体系是一个系统工程，牵一发而动全身。限了房价就要把上游和下游的价格都管起来。可是，上游还有上游，下游还有下游。只要开始控制价格就由不得你了，必须一个又一个地控制下去，一松手就会出现腐败和混乱，最后，必然将全部价格都管死。这是什么？计划经济。在计划经济时代盖的住宅大多是筒子楼。中间一条走廊，两边住房，老少三代，共住一间，走廊上做饭，共用厕所。筒子楼的房价很容易控制。尽管在计划经济体制下房价从来没有暴涨过，请问，如今还有几个人愿意去住筒子楼？

　　看起来，限房价只不过是房地产政策中的一个话题，实际上，涉及的却是改革开放的大政方针。提出限房价反映出某些人头脑中根深蒂固的计划经济思维，一遇到困难，旧的思维模式就回潮。某些官员出于对权力的偏爱，特别喜欢计划经济的东西。限房价肯定会赋予各级政府更大的权力。在转型经济中，市场机制与过度的政府干预同时并存。如果不加约束，权力就会在市场上寻求自己的价值，这就是我们通常说的寻租。赋予政府官员的权力越大，寻租的空间越大。如果不加警惕，在限房价上给寻租活动打开一个缺口，有可能颠覆改革开放，开历史倒车。因此，必须坚定不移地坚持改革大方向，让市场管市场，让政府集中力量管好宏观政策，规范市场竞争秩序，花更大的气力照顾好弱势群体。

第7节：房价与理性预期


　　（2007年12月26日）

　　房价与理性预期

　　房价涨跌原本是一个经济问题，但是却往往被庸俗化。一说房价暴涨就联想到民生，一提到以民为本就好像非把房价压下去不可。网上的舆论风向几乎一面倒，谁要是说房价还要涨，立刻就成了房地产奸商的代言人，全民公敌，好像非得千刀万剐不可。

　　偏偏房价似乎并不理睬舆论压力，该涨的还是涨。许多学者坚持说真话，不停地告诫民众，所谓的房价"拐点"并不存在。于是，有人抛出来一篇文章"谁是高房价的帮凶"。??参见《上海证券报》，2007年11月15日。文章描述了一幅图景："如果我们的预言家、媒体一直是给公众一种房地产泡沫、未来房价下跌、高征资源占有税、打击投机者的信息，房地产市场的情况是什么样呢？潜在的或未来的购房者将按正常的计划购房，投机者会停止投机，并且手中有房的投机者急于卖出房屋，这一定程度上会增加供给。更有趣的是，地产商短期内会不遗余力地增加供给，他们要急于套现啊。这样，市场的供求矛盾马上发生逆转，中国此一轮的地产风波可休矣。"

　　虽然这段话中有不少语病，但是大概的意思还能猜出来。作者告诉我们，如果大家都说房价要下降，那么就会形成一种预期，房价就会降下来。此时，谁还要说房价上升，谁就成了高房价的帮凶。读了这一段描述，我一点都没有感到"有趣"，反而有点悲哀。这位经济学博士读过几本教科书，知道有一个理性预期学说，却完全用错了地方。顾名思义，这个理论是建立在理性预期的基础上。既然是理性的预期，就一定要尊重客观规律，在客观规律基础上做出理性预期，而绝对不是毫无根据地胡思乱想。假定理性预期的作用果真如此，是不是让我们大家一起来"预期"西部比东部还要富，沙尘暴不会再来了……算了吧。

　　4房价与理性预期既然是讨论房价走势，就必须探索房价上涨的原因。在2007年，中国房价不断上涨的原因有三：供不应求、货币流动性过剩和资产重新定价，后者是这一轮房价暴涨的重要根源。理论和实践都告诉我们：在负利率的情况下，银行中的资金必然要流动。目前，在银行中有着大量的城乡居民存款，数额高达17万亿元之多，而且其中40%以上是短期或活期存款。??这是2007年4月底的统计数字。这种金融结构具有很高的不稳定性。目前，通货膨胀率抬头的趋势还在延续，利率又调不上去，在负利率的压迫下，资金必然要流出银行，进入证券、债券、房地产、期货和外汇等5个金融市场。可惜，目前债券、期货和外汇市场暂时缺位，证券市场的规模还不够大，在这种态势下，大量资金没有别的地方可以去，必然涌进房地产市场。和巨大的资金流相比，房地产市场的容量很有限。2006年全年商品房销售总额只有2万亿元。由于房地产市场的供给弹性很低，即使房价暴涨，在短期内也很难大幅度增加供给。在资金流的冲击下，房价上涨是必然的结果。在这种情况下，房价上涨犹如大江东去。这是当前金融结构扭曲导致的结果，怪不得哪一个。

　　只有认识潮流才能驾驭潮流，保护自己，发展自己。房价上涨是中国经济发展中必然要遇到的一个关卡。要根据现实，客观地制定必要的对策。一方面要大力整顿房地产市场秩序，通过财税和金融政策抑制过度投机；另一方面，要加快金融结构的调整，大力发展证券、债券、期货、外汇市场，有效地疏导资金分流。要适度提高利率，通过汇率调整，减少货币流通性过剩的压力。要治理通货膨胀，消除负利率。这是一个综合的系统工程，只有这些金融市场得到充分的发展，中国的金融结构才会变得更稳定，房价上涨的趋势才能逐步稳定下来。

　　房价上涨是前进中出现的问题，只要认真对待，完全可以从容解决。然而，无论是金融结构的调整还是其他金融市场的建立和发展都需要时间，要慎重从事，踏踏实实，一步一步走，欲速则不达。也就是说，在短期内房价依然处于上升通道。

　　说房价就要下降，有理由吗？倘若没有足够的理由，就是说一千遍，一万遍，房价果真就能被说下来吗？也许能忽悠几个老百姓，房地产商可不那么好对付。任凭你说破天，房地产商对于市场趋势的了解也不会改变。只要他们能够多挣钱，绝对不会因为某些人说房价要下降就真的减价。

　　面对不断上升的房价，有些人似乎有点惊慌失措，空喊打压房价。坦率地说，没有哪个喜欢高房价。倘若能有办法把房价打压下去，也不妨一试。事实上，各级政府也采取了不少办法来调控房价。可是，效果如何？房价越调越高。空喊了一阵打压房价，连作战的对象都找不着。在房价不断上涨过程中，我们应当把工作的重点放在关注民生上，切实帮助生活困难的群体解决住房问题，努力扩大廉租房的建设，多盖些经济适用房和小户型房屋。总之，我们有许多事情要做，而绝对不是说空话，说废话。不管房价变化的内在规律，闭着眼睛，楞说房价要跌，实际上是不折不扣的唯心主义。绝对不要搞什么鸵鸟战术，自以为把头钻进沙堆就天下太平了。

　　从网上来看，在房价问题上，似乎说真话的人会挨骂，而说假话的人被捧上天去。讲道理似乎很少有人听，而说空话颇有市场。虽然这只不过是一个局部现象，但是值得深思。王蒙自传中有这样一段话："谬误有可能比真理更五光十色，更咄咄逼人，更天马行空，更奥妙无穷、变化多端。到底人类更喜爱真理还是更喜爱谬误呢？真理是那么拘泥而谬误是那么张扬。真理是那么谦逊从而显得软弱、好商量，有讨论余地，而谬误是那样强硬，不容分说，泰山压顶，全部占领。真理有时候是那样平淡而谬误却具有石破天惊的戏剧性效应。"

　　是否鼓励人们说真话往往被当做一个民族是否成熟的标志。

　　中国历史上从来就不缺少敢说真话的人。古代的屈原、司马迁，当代的彭德怀、黄克诚等就是敢于说真话的人。鲁迅先生之所以伟大就在于他敢说真话，毫不留情地解剖了中国人落后的国民性。爱之越深，责之越切。

　　如果假话、空话泛滥成灾，而大家听之任之，很可能带来极大的灾难。1958年大跃进，有人吹牛，亩产2000斤，大家以为要保护革命热情，听之任之。紧跟着有人吹亩产10 000斤，还是不说。接着就有说一亩地生产20万斤粮食的了，大家明知不对，可不敢说了，再说就成了政治问题。结果呢？导致超额征购，农村出现大饥荒，饿死了不少人。文化大革命后，许多人学会了沉默、忍受，最多也只是在私下里冷嘲热讽，并不敢站出来仗义执言。假若人们都能站出来说真话，肯定能够大大减少损失。历史的教训值得注意。

　　在改革开放30年之后，中国人应当在理论上达到一个新的高度。在房价问题上有些争论是很正常的。有不同意见尽管拿出来商讨，千万不要唯上，看见领导说要打压房价就说房价要降。也不要跟风，看见群众厌恶高房价就跟着起哄。更不应当提倡唯心主义，一厢情愿地说空话。要提倡认真研究的学风，说话要有根据，有理论的支持，切忌浮躁。

　　（2007年12月31日）

第8节：房地产宏观调控的着力点房价与物业税房地产宏观调控的着力点(1)


　　5房地产宏观调控的着力点房价与物业税房地产宏观调控的着力点

　　最近，经常在报刊上看到这样的议论，如果房价继续暴涨，政府可能会出台更为严厉的宏观调控政策。于是，很自然地产生了这样一个问题：究竟什么样的政策才是更为严厉的宏观调控政策？在什么情况下必须加大政府干预的力度？

　　2007年12月28日，建设部负责人在全国住房工作会议上透露，房地产市场宏观调控几年来做了大量工作，但一些深层次矛盾和问题还没有根本解决。"房地产价格持续上涨，特别是部分城市涨幅过高，已成为当前各方关注的热点问题。落实宏观调控的任务仍然艰巨。"??参见《中国经济网》，2007年12月30日。

　　显然，我们有必要来探讨一下，为什么某些深层次和问题还没有根本解决？

　　在许多人心目中，一谈到宏观调控就想到要政府直接出手干预房价。有人说，干嘛那么费事，由政府直接设定一个房价，不就什么都解决了吗？在不知不觉中，这些人的思路又倒退回计划经济去了。确实，在计划经济体制下，根本就不存在着房价问题。在城市中几乎所有的房子都是单位的，分给你住什么房就是什么房，象征性地交点房费，哪里还用得着为房价操心！不过，千万不要忘记，在计划经济年代，人们住的是简陋的"筒子楼"。不论多少人口，老少三代一间房，在走廊上做饭，共用厕所。请问，有谁愿意退回到"筒子楼"的年代？

　　由政府直接控制房价固然简单、有效，却万万行不通。人们常说，不能在倒洗澡水的时候连孩子也倒了。房价暴涨是市场经济中经常出现的问题，绝对不能因为房价暴涨就否定了市场经济，更不能否定改革开放的大政方针。

　　如果在控制房价上开了个头，就得继续控制下去。价格是一个系统工程，牵一发而动全身，控制了上游还要控制下游。房地产业和其他产业的关联性很强。上游的上头还有上游，下游的下面还有下游。只要开始价格管制，就会产生一连串的连锁反应，骑虎容易下虎难--不得不依赖过去的路径，一直将全部价格体系全都控制起来。扼杀了价格机制也就是扼杀了竞争，必然要严重地打击经济增长，导致更为严重的问题。

　　如果要直接控制房价，必然赋予官员更大的权力。这点恰恰正中某些热衷权力的官员下怀。众所周知，在市场体系中供求关系决定房价。住宅是高度不规范产品，地点、环境、朝向、楼层、结构、质量等许多因素决定房价各不相同。不可能对千变万化的楼市规定一个统一的房价。准确地讲，在供不应求的情况下，房价取决于购房者愿意支付的价格上限。在供求双方的谈判中相互探底，寻求交集，最后确定交易价格。官员怎么知道购房者愿意支付的上限？让官员来定价，有理论支持吗？在没有理论指导的情况下，赋予官员定价权，这个权力就是绝对权力，而绝对权力带来的一定是绝对腐败，吃亏的还是没权没势缺信息的老百姓。

　　讨论宏观调控政策首先要弄清楚为什么要调控，政府在经济发展中究竟应当起到什么作用。在出现市场失灵的时候，政府必须要站出来，否则我们还要政府干什么！由于市场竞争不能照顾弱势群体，因此，政府有责任来帮助穷人解决住房问题。此外，政府有责任提供一个稳定的宏观发展环境，防范可能出现的危机。在2008年，中国面对着的主要威胁是什么？一个是金融危机，一个是社会危机。我们的金融体系本来就非常脆弱，一旦触发金融危机，就可能中断我们的高速经济发展。当前中国的贫富差距越来越大，如果处理不好，有可能会破坏社会稳定与和谐。在任何情况下，我们都要居安思危，提高危机意识。

　　毫无疑问，房价暴涨有可能导致泡沫经济，将祸水引进银行而触发金融危机，也有可能加大贫富差距而触发社会危机。防止房价暴涨主要应采取财税政策；应当迅速推进税制改革，引进房地产税，在抑制房地产市场过度投机的同时，调整税收负担，缩小贫富差距。

第9节：房地产宏观调控的着力点房价与物业税房地产宏观调控的着力点(2)


　　为了缩小贫富差距，应当大力推进廉租房、经济适用房和小户型住宅，切实照顾好社会弱势群体。全国城镇人均住房面积低于10平方米的困难户超过1000万户，可是，截至2007年10月底，廉租房只解决了68万户，还不到困难户总数的7%。??数据来源："加强房地产调控，解决城镇中低收入家庭住房困难"，新华网，2007年12月30日。难怪老百姓不满意。

　　必须强调，房价暴跌有可能直接伤害银行，导致金融危机。有些人信口开河，危言耸听，居然敢预言房价要下跌20%或者30%。房价上涨固然不是件好事，可是，房价暴跌更容易引发银行危机。如果房价跌20%以上，许多按揭贷款就成了不良贷款，银行将很快陷入困境。中国的银行系统非常脆弱，本来就是我们的一大心病。无论如何要保护好这个"软肋"，千万不要让银行出现危机。通常在房价暴涨之后很容易出现暴跌，因此，防范银行危机就要一方面防止房价暴涨，另一方面要抓好按揭贷款的质量。绝对不能搞美国那样的次级债，不符合贷款条件的坚决不贷。绝不能降低按揭贷款的首付标准。

　　宏观调控的重点应当落实在防范可能出现的危机上。发现危机的苗头就应当坚决出手治理，在一般情况下把问题交给市场，而不是用宏观调控来取代市场机制。

　　当前，存在着一个严重的问题：房地产企业的自有资本不达标。根据央行统计，截至2007年6月底，全国商业性房地产贷款余额达到4?3万亿元，其中个人住房贷款为2?6万亿元，房地产开发贷款1?7万亿元。商业性房地产贷款占有的比例从2004年的13%上升到17%，?? 参见《中国货币政策执行报告》，2007年第二季度。银行的信贷资金在房地产开发资金中的比例达22?1%，企业自筹资金占比达33?9%，定金和预收款占25?2%。房地产开发资金中的企业自筹资金主要来自商品房销售收入，而商品房销售收入中相当大的比例还是来自银行贷款。2007年，购房者自筹资金中有70%以上来自于银行贷款，房地产开发贷款总额达1?76万亿元，到2007年底可能超过1?8万亿元。在珠三角地区，房地产贷款已经占中长期贷款总额50%以上。??参见《21世纪经济报道》，2007年12月24日。

　　国务院和银监会曾多次发布文件，要求如果房地产企业的自有资本不达到35%，银行一律不准给予贷款。可是，许多房地产企业至今依然在空手套白狼，全国房地产业的自有资金只占全部项目投资的25%左右。为什么中央三令五申而下面无动于衷？为什么违规放贷的银行的行长们有恃无恐？这就是当前宏观调控非抓不可的重点。

　　房地产的宏观调控就是整顿房地产业的经济秩序，明确竞争规则，在任何时候不允许将金融风险转嫁给银行，保护银行存款的安全就是保护绝大部分民众的利益。防止房价暴涨的同时更要防止房价暴跌。要提高全民族的危机意识，把防范金融危机和社会危机放在首位。

　　（2008年4月5日）

第10节：房地产税负的转移房价与物业税房地产税负的转移


　　6房地产税负的转移房价与物业税房地产税负的转移

　　一谈到房地产税制改革，很多人都说，一旦征收房地产交易税，最终，房地产商把税负转嫁给了购房者，吃亏的还是老百姓。

　　有的人一肚子牢骚："这些税本就不该我交。政府想当然地以为多征一些卖房人所得税就可减少炒房，可在房价飙升、供不应求的大背景下，卖方要交的所有税都被转嫁到买方身上，而这种情况下还心甘情愿被转嫁的人，一定是我这样没房也不敢再等的人。这样的房价调控，其结果是炒房人没被'调控'住，房价没被'调控'下来，而我这种最不该被调控的人，却被'调'得多交很多钱给政府，这就对吗？"

　　这些说法提出了一个问题--房地产交易税的转移机制。当我们讨论房地产税制改革的时候，更应当研究一下房地产开发商如何才能将税负转移给民众。如果有这样的机制，那么我们就应当采取相应的措施，防止在税制改革中伤害民众的利益。

　　众所周知，在供不应求的情况下，房价取决于购房者愿意支付的价格上限。在购房者和房地产商的谈判中，购房者明显地处于劣势。他们无论是在信息、资金、谈判策略和技巧上都无法和房地产商匹敌。房地产业基本上属于卖方市场。

　　让我们设想一个简单的模型，博弈的双方是许多分散的购房者对一个房地产商。众多购房者的经济条件各不相同，愿意支付的价格上限也不一样。在购房谈判中，房地产商通常会开出一个较高的价格，试探对手愿意支付的价格上限。在短缺情况下，房地产商不愁卖不出去，他们会营造各种气氛，诱使分散而缺乏经验的购房者提高支付价格，直到相当一部分购房者无力支付，而不得不退出博弈。只有购买力比较强的购房者玩到最后。在达成交易的时候，除了支付按揭贷款和维持基本生活费用之外，他们已经被榨干了口袋里的钱。对于房地产商来说，他们的目标函数就是利润最大化。理论上最"正确"的结果就是将住宅卖给最后一位支付最高价格的顾客。除非房地产特别"仁慈"，或者出于什么其他的目的，只要他们能多赚一块钱就绝对不会轻言放弃。

　　在这个模型中引入交易税之后，房地产商可能将交易税加在要价中，也就是提高要价。如果我们假定购房者的收入情况和支付能力并没有发生变化，那么改变博弈结果的概率很低。老百姓常说，漫天要价，就地还钱。本来开发商要价就没有多大约束。有的开发商的要价非常离谱，让人匪夷所思。上海浦东的汤臣一品要价每平方米11万元，就是一个例子。既然没有什么可以制约开发商要价，他们会编出各种理由来提高要价。房地产商也许将征收房地产交易税作为提价的理由之一，不过，即使没有这个理由，他们也还是会将要价提高到极限。

　　假若只有一套住宅，有100个购房者，购买力最强的购房者能够支付的价格上限是每平方米10 000元，第二名是9500元，其余依此排列。房地产商要价每平米12 000元，全部成本是7000元。在高房价的面前，99个已经退出了，只剩下最后一个顾客。他愿意支付的价格上限10 000元就是房地产商要试探的结果。也就是说，和最后一名购房者达成的交易满足了房地产商利润最大化的目标。开发商把要价从12 000元降到10 000元成交，不这样他就别做生意了。实际上，开发商单位面积的纯利润还有3000元。

　　在征收房地产交易税之后，如果出价最高的购房者还是只能出10 000元，房地产商只能接受这个出价，否则就卖不出去了。博弈的结果，房价不变，房地产交易税减少了房地产开发商的利润。房地产开发商不可能将交易税转移给购房者。如果房地产商的利润率比较高，他们完全有能力来承受这个调整。

　　如果在征税之前达成的交易价是9500元，还剩下两个购房者，房地产商并没有达到利润最大化的目标。由于只有一套住宅，这两个购房者中有一个人捷足先登，买到住房，另外一个人只好到其他地方寻找房源。如果出价极限为10 000元的人得到了这套住宅，那么他节省了500元。如果出价极限为9500元的人得到了这套住宅，由于已经竭尽全力，而且并不知道还有人愿意支付比他更高的房价，他未必感到幸福。

　　征税之后，房地产商迟迟不肯降价，逼得支付价格上限为9500元的购房者退出，只剩下最后一位肯出10 000元的购房者。最后的成交价是10 000元。和上述案例相比，原来出9500元就能买到的房子，现在非出10 000元不可，多花费的钱当中有一部分用来交税。税负确实转移到了购房者身上。

　　理论模型都比较极端。在现实生活中，房地产商未必如此神通广大，他们会犯各种各样的错误。如果在博弈过程中还剩许多竞争者，买卖双方就成交了，房地产商的要价低于可能达成的最高交易价，他们并没有实现利润最大化的目标。在这种情况下，征收房地产税之后，房地产商相应提高了要价，依然有人来竞争，税收负担确实被转移到了购房者头上。

　　在房地产市场的博弈中，购房者往往只参加一次，买到住宅之后就很少问津了。可是房地产商长期留在市场上，他们会不断地观察周边的市场情况，不断总结经验。最后，房地产商在追求利润最大化的过程中犯错误的概率会逐渐减少。在征税之后，开发商会更有耐心来玩这场博弈，最终只不过把排名第二的购房者排挤掉了。无论如何博弈都无法改变购房者愿意支付的价格上限。

　　总之，如果房地产商并没有把房价抬高到购房者能够支付的上限，那么，他们有可能把房地产税的负担转移到购房者头上。如果房地产商已经把房价抬到购房者能够支付的上限，基本上不存在转移税收负担的可能。

　　从短期来看，征收房地产税确实有可能将税负转移到购房者头上，但是从长期来看，这个概率并不高。

　　征收房地产交易税的目的是防止房地产市场的过度投机，是一个随机调节的税种。在投机风很盛时征收房地产交易税有助于抑制投机，防范出现泡沫经济。在房地产交易低谷时也可以反向操作，削减房地产交易税。

　　在二手房市场上情况并不一样。目前，老"公房"的二手房交易并不活跃。倒买倒卖，炒二手房的情况并不常见。许多人购买了新建的商品房之后，原来住的老房子闲置在那里，部分原因就是因为房地产交易税和所得税太高。老房子原本不值多少钱，如果出售时还要交一大笔税，经济状况比较好的家庭就宁肯摆在那里，以后再说。在这种情况下，理应采取措施，降低老房子的交易成本，挖掘出更多的住房存量，缓解房地产市场供求矛盾，在流通环节上减少老房子的交易税可以降低二手房的均价。

　　和其他税收一样，征收房地产税自然也有一个度。如果适度征税而开发商的利润相当高，那么征收房地产交易税之后只不过是降低他们的利润率，而不会扼杀交易。如果征收的房地产税很高，房地产开发商觉得无利可图，他们会选择退出。过度征收房地产交易税必然会阻碍房地产市场的发展，导致房地产市场下滑。

　　（2008年4月5日）