主题：【转帖】非典引发健康住宅新思考

北京中原房地产经纪有限公司简介： 经过两个多月的紧张时期，北京的SARS疫情终于得到控制。但是，这场突如其来的灾难对我们生活的冲击和改变是显而易见的。香港淘大花园的非典扩散给住宅的健康要求提出了新的课题，对于居住方式的再思考影响着京城购房者的消费行为，也影响着开发商们对产品的重新审视。对于健康住宅的关注，更成为非典之后的焦点。一些地产策划研究中心对市场上房地产项目产品的研究发现，目前市场供应的产品，距离健康住宅却还有一定距离。
　　对于健康住宅世界卫生组织的定义是可在身体上、精神上、社会上完全处于良好状态的住宅，这是有别于绿色生态住宅和可持续发展住宅的概念，是一个有具体指标可寻的住宅。

　　在西方，人们采用世界卫生组织“健康住宅”的标准，这些标准包括：室内二氧化碳浓度低于1000PPM，粉尘浓度低于0.15mg／m3；室内气温保持在17℃至27℃，湿度全年保持在40%至70%；噪音级小于50dB；日照确保3小时以上等具体指标，其他方面也多是有具体数据和指标要求的。

　　而在中国，健康住宅标准虽然起步较晚，但在评估考察范围上则更为广阔，评估指标也更为具体。中国健康住宅分为四大评估范围，分别在居住环境的健康性、自然环境的亲和性、住区环境保护和健康环境保障四大方面，所涉及细则多达36项。

　　在居住环境方面，对基地、室外环境、结构、交往、人车分流、无障碍设计、私密性、空气质量、厨卫排气、热、声、光、水环境及质量近20项都有量化的要求，如规定了各个房间的最小面积，起居厅14平方米、厨房5平方米、卫生间及贮藏室3平方米等。在自然环境亲和性方面，对自然环境、软硬景观、绿化指标和雨水利用等有细的要求，如要求北方社区乔木大于20种、灌木大于15种、草类大于8种等。住区的环境保护方面，对景观形象、视觉环境、排水及中水系统、生活垃圾和环境卫生等六项有数据化要求。在健康环境的保障方面，对环境保障、医疗健康系统、社区康体设施、医疗保健设施、社区老人保健设施、健康行动等六项有具体要求。

　　一、居住环境

　　现在的很多开发商为追求更大的利润，容积率高、建筑覆盖率高，绿化率低，铺些草坪了事，更不要说植树。而在健康住宅的绿色系统中，树应多于草。健康住宅标准为：健康绿地率≥35%，建筑密度≯25%，绿化覆盖率≥70%，人均绿地面积≥2平方米等。

　　二、规划设计

　　建筑规划设计是住宅是否能够保证居民健康居住的前提。住宅楼群布局的过密，楼间距太小，影响各居室的采光。楼房排列像仓库的货架，没有开阔的地域，影响小区的自然通风。有的地方风疾吹而过，有的地方则终年成为空气流通的死角。由于楼房设计的过密，每层布置的户数太多，朝向不好的住户可能终日不见阳光。家有老人、病人或小孩的居民，无疑会因多日不见阳光而降低抵抗力。建筑设计密度过大导致小区内人口较为密集，更容易使人发病，或者病毒变异导致致病性更强。

　　低密度住宅可以有效减少单位面积内的人口密集程度，同时由于楼间距的加大，也可以避免多人员的交叉传染。市场上，出现购买低密度住宅的热潮，也是购房者为预防传染性疾病的一个重要手段。

　　三、建筑设计

　　楼房设计得过高，使居民不得不加大了电梯、大堂、垃圾处理装置、供水、排水设施等的使用强度，增加了疾病传染的可能。

　　不合理的设计有比如公用垃圾道，没有窗户的楼梯间、候梯厅、天井等，这些都是今后在住宅设计中应尽力避免的。

　　四、户型设计

　　采光采光方面的设计非常重要，消费者应当注意房型的进深不宜太大，否则会影响房间的采光效果，住宅不应出现“黑”房间和大面积“暗”厅。一套住宅至少应有一个居室能获得日照，不能因具有空调而放弃日照，空调是不能替代日照的紫外线杀菌作用的。

　　通风通风是减少传染危险和提高空气质量的最好方法。因此，在选房时应尽量选择通风效果好的户型设计。消费者应当注意房型的进深不宜太大，否则也同样会影响房间的通风效果。好的通风效果可以有效避免因长时间开空调和人员密集等原因造成的室内空气浑浊等现象。不论是东西朝向还是南北朝向，如果能保证每个房间都有开窗，并尽量增加开窗的面积和数量，那么该房间的空气质量就可以得到改观。卫生间没有窗户，洗浴如厕之后的湿气、臭气完全靠排风扇抽排，楼上楼下公用通风道，难免不会有细菌在通风道滋生并传播。

　　部分产品的室内不设阳台，无法给衣物被褥等进行紫外线消毒都是目前市场不理智、不成熟的表现。

　　五、给排水设计

　　住宅的水管尤其是排水管，是污物最集中的部位，一旦发生泄漏，病毒和污染的散布速度非常之快。

　　消费者在购房时应该留意一下项目的排水管选材情况。由于近两年的新建项目一般都选用新型的建材，如UPVC等管材。这类管材一般都具有“与建筑同寿命”的特性，使用寿命比较长，同时其内壁的光滑程度也基本可以避免污物挂留管壁的现象。也就是说，以这类管材作为排水管，一方面减轻了排水管内的污染程度，同时也减少了管壁破损造成污物泄漏的危险。同时注意回水弯的深度也是十分重要的，回水弯水封的深度应达到30毫米以上，确保有足够的水封防止管道内污浊气体的泄漏。

　　居民调查显示，SARS使人们的

　　置业观发生了重大转变。在此之前，购房者不太重视住宅的通风性能与空气质量，在SARS发生后，表示“很重视”的购房者比例由53.1%上升到82.8%；认为小区绿化环境“很重要”的被访者比例从45.8%上升到65.6%。保洁作为物业的一项基础工作因SARS受到空前的重视。SARS之后，客户对社区运动配套的关注度提高了14个百分点。

　　尽管非典的突如其来使北京楼市陷入了一个暂时的低谷，但值得高兴的是，政府有关部门正在积极采取措施，消除现有的居室健康隐患，力推健康住宅新标准。除了为解决非典时期现有建筑中空调运行的二次污染问题而出台的《确保今夏空调系统安全的紧急措施》之外，建设部还将在近期发布新修改的《采暖通风空气调节设计规范》，对新建项目空调系统的设计、系统形式、安装、新风量等都要根据空气的品质和健康性的要求做出强制性的规定。

　　建设部将在年内组织专家编制完成《建筑生物安全规范》、《生物安全操作规范》等一系列建筑规范。我国的健康住宅标准已经制定出了2002年修订版，目前还在不断完善，以期每年都有新的版本，同时标准对我国的南北和东西部地区差异性也有不同的表述。非典以后，应该从更加客观的观念来认识我们今天居住生活和住宅建设中有利于或危害健康的因素，并且反思我们今天的开发建设。对于健康住宅的追求，已逐渐成为京城地产的新方向。消费者购房观念的转变，开发商市场意识的提高和政府有效的政策制定，北京的房地产市场将会越来越成熟，同时也会进一步促进健康住宅的发展。